Жилье у парка: где в Москве искать новостройки рядом с зелеными зонами
Соседство с парком или водоемом — важное преимущество жилого комплекса, что неоднократно подтверждали опросы потенциальных покупателей. Так, недавнее исследование аналитиков агентства «Метриум» показывает, что 43% покупателей квартир в новостройках считают наличие парка рядом с домом, где они мечтали бы жить, обязательным. В действительности же таких новостроек немного — по данным агентства недвижимости NF Dom, лишь 8,5% квартир в новостройках расположено в шаговой доступности от парка.
Аналитики «Метриума» подтверждают эти данные: в компании оценивают предложение в 15-минутной пешей доступности от основных столичных парков всего в 36 новостроек. Это почти вдвое меньше, чем предложение новостроек у городских рек. Вместе с экспертами выяснили, почему же так происходит, и составили рейтинг наиболее привлекательных для жизни локаций.
Парков много, но строить негде
Потенциал строительства в пределах сложившихся жилых зон вблизи парковых территорий практически исчерпан, говорит соучредитель Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский, отмечая, что строить жилье рядом с парками сегодня можно в основном на месте реорганизуемых территорий в рамках редевелопмента промзон со сменой их функционального назначения. В силу масштабности такие проекты реализуются долго — в отличие от точечной застройки, которая рядом с парками ведется крайне редко.
«Внутри же природных и озелененных территорий любое строительство, не связанное с их прямым назначением, запрещено. Что касается прилегающих участков, ограничения на строительство действуют на территориях, расположенных в непосредственной близости от ООПТ и в прибрежных зонах рек. Так что ограниченное количество жилых комплексов вблизи парков имеет вполне объяснимые причины, обусловленные исчерпанием комфортных локаций», — объясняет эксперт.
Анализируя привлекательность квартир, расположенных рядом с парками, эксперты «Метриума» приводят в пример новостройки Восточного округа. Для сравнения: средняя стоимость квадратного метра в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от «Сокольников», «Лосиного острова» и Измайловского парка, выше на 18%, чем в комплексах на удалении от этих зеленых зон.
Где искать: от Сокольников до Поклонки
По оценке столичных властей, в городе 116 парков, и они отличаются между собой не только местоположением и площадью, но и степенью благоустройства. В действительности больших и обустроенных парков (а не просто лесов) в комфортных для жизни районах не так уж много, говорят опрошенные редакцией участники рынка. Аналитики «Метриума» подчеркивают, что в ситуации реального выбора покупатели новостроек в обязательном порядке смотрят не только на соседство с крупным парком, но и на базовые характеристики района — а это как минимум транспортная ситуация и обеспеченность инфраструктурой.
Сокольники
Привлекательность локации обеспечивает в первую очередь одноименный парк, который занимает половину площади района и переходит в объект федерального значения — национальный парк «Лосиный остров». По данным EcoStandard group, Сокольники оценены на 4 балла по экологическому рейтингу (максимально чистый район — 1 балл, и таких в Москве нет) и входят в скромный список московских районов с благоприятной экологической обстановкой.
Среди плюсов Сокольников с точки зрения урбаниста тот факт, что район уже давно считается исторически сложившимся и обустроенным: здесь развита социальная, транспортная и развлекательная инфраструктура. «Именно поэтому, а также за счет близости к центру район является одним из самых престижных в Восточном административном округе», — считает Сергей Георгиевский.
При всех своих достоинствах Сокольники имеют один минус — дефицит площадок под застройку. Вот почему редкие современные проекты ценятся здесь особенно высоко: по данным «Метриума», прогнозируемая стоимость квадратного метра в качественных новых комплексах бизнес-класса в районе составит около 500 тыс. руб., что связано как с благоприятной экологической обстановкой при соседстве с ЦАО, так и с отсутствием предложения квартир в данном классе в локации. В NF Group обращают внимание, что на сегодняшний день 100% предложения в бизнес-классе в районе, находящегося в открытых продажах от застройщика, — это апартаменты. Средняя цена реализации в проектах апартаментов в среднем по рынку на 20% дешевле квартир, учитывая статус нежилого помещения и, как следствие, отсутствие возможности прописки и прикрепления к социальной инфраструктуре.
По данным «Метриума», в Сокольниках этим летом начнется строительство первого за последние пять лет жилого комплекса бизнес-класса с квартирами. «Инвестиционный потенциал строящегося в районе проекта бизнес-класса определят отсутствие конкурентного предложения в локации и ограниченный земельный банк под новое строительство. Также повлияет шаговая доступность не только до метро, но и до парка «Сокольники» и набережной реки Яузы», — прогнозирует Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE (компания реализует указанный проект).
Покровское-Стрешнево
Покровское-Стрешнево — еще одна зеленая локация, интересная покупателям современных новостроек. Благодаря одноименному парку с усадьбой экологический индикатор района составляет 5 баллов, что считается благоприятной обстановкой. Сейчас в Покровском-Стрешневе ведется активная застройка, в том числе по границе парка.
Правда, сам парк, скорее, придется по душе любителям уединенных прогулок: инфраструктура в нем есть только по периметру, вся остальная площадь представляет собой лес с дорожками. Строящихся проектов в районе не так много, но они масштабны и включают много очередей строительства. Так что их покупателям, мечтающим о жизни в тихом и зеленом месте, придется подождать полного окончания стройки.
Средняя стоимость квадратного метра в ЖК рядом с парком в Покровском-Стрешневе, по данным «Метриума», составляет 419,6 тыс. руб.
Раменки
Раменки получили в экологическом рейтинге 6 баллов — с точки зрения экологов, это приемлемая обстановка. Район застраивается очень активно. По данным аналитиков NF Dom, 54% всех лотов в новостройках бизнес-класса у парков в Москве сконцентрировано именно в районе Раменки, рядом с парком «Событие». Следует отметить, что сам парк невелик — он занимает лишь 1% территории района. Кроме того, с учетом грядущего активного заселения в новые дома аналитики прогнозируют увеличение нагрузки на инфраструктуру — как социальную, так и транспортную.
Средняя стоимость новостроек в районе — 693,8 тыс. руб. Столь высокий ценник объясняется наличием в структуре предложения нескольких премиальных проектов.
Парк имени Горького
Парк имени Горького — знаковая локация, этот столичный парк один из самых известных в Москве. Он расположен в районе Якиманка, который входит в топ самых дорогих локаций столицы, поэтому средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке здесь на порядок выше, чем в любом другом районе города. Конкурировать с Якиманкой по привлекательности для премиального девелопмента могут Замоскворечье, Арбат и Хамовники, но там нет сопоставимых по размерам парков. Средняя стоимость метра в шаговой доступности от парка имени Горького составляет 1,25 млн руб.
Вместе с тем привлекательность локации трудно переоценить: сам парк традиционно является местом притяжения как для горожан, так и для туристов — здесь есть и культурные, и спортивные объекты, регулярно проводятся интересные мероприятия. Кроме того, значительным фактором выступает и близость к Москве-реке. Именно река в сочетании с парком оказывает благотворное влияние на экологический рейтинг района, однако их действия все равно не хватает, чтобы отнести Якиманку к районам с хорошей экологией: экологи присудили лишь 7 баллов (приемлемая обстановка).
Парк Победы
Парк Победы тоже широко известен, даже за пределами Москвы. У локации немало сильных сторон. У района Дорогомилово, где находится парк, отличная транспортная доступность. Это солидный район со сложившейся репутацией и качественной инфраструктурой (как социальной, так и развлекательной), что делает место очень удобным для жизни. С другой стороны, многочисленные транспортные развязки и большое количество заасфальтированных площадей в самом парке не способствуют высокой оценке от экологов — район получил 8 баллов, а обстановка классифицируется как удовлетворительная.
Предложение в шаговой доступности от парка Победы в основном представлено высокобюджетными проектами. По оценке «Метриума», средняя стоимость новостроек составляет 641 тыс. руб. за 1 кв. м.