Бизнес-класс впервые обогнал массовый сегмент по спросу на жилье в Москве

Фото: Shutterstock

За последние четыре года — с первого квартала 2020 года по первый квартал 2024-го — в Москве заметно изменилась структура предложения и спроса на новостройки, а средняя стоимость 1 кв. м существенно выросла по всем ценовым сегментам, следует из поступившего в редакцию исследования аналитиков Est-a-Tet (данные включают сегменты комфорт, бизнес и премиум).

Данные Est-a-Tet показывают, что за последние пять лет в столице доля предложения новостроек комфорт-класса (наряду со стандарт-классом, предложение которого в Старой Москве незначительно, этот класс относится к сегменту массового спроса) снизилась на 11 п.п. — с 49% до 38%. Доли более дорогих сегментов бизнес и премиум, напротив, выросли и составляют 47% (+2 п.п.) и 15% (+9 п.п.) соответственно.

«Не менее интересной оказалась накопительная статистика по спросу, — отмечается в материалах Est-a-Tet. — В первом квартале 2024 года спрос на недвижимость бизнес-класса впервые обогнал спрос на объекты комфорт-класса. На долю бизнес-сегмента пришлось 49% от общего реализованного за квартал объема квадратных метров, в то время как на комфорт-класс — только 39%». Квартал к кварталу с 2020-го доля бизнес-класса прибавила 14%, комфорт-класса — потеряла 24%, подчеркивают аналитики.

Смещение спроса в сторону бизнес-класса отмечают и другие участники рынка. «В последние месяцы действительно наблюдалась переориентация покупателей комфорт-класса на более дорогие проекты, ведь девелоперы бизнес-класса активнее предоставляют субсидированную, траншевую и аккредитивную ипотеку, — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Но после снижения ключевой ставки и, соответственно, удешевления рыночной ипотеки спрос вновь перетечет в массовый сегмент».

В компании «Бест-Новострой» тоже отмечают рост доли бизнес-класса в сделках со столичными новостройками. «Сейчас комфорт-класс в Старой Москве уже зачастую предлагается не в самых привлекательных районах, и если покупатель хочет приобрести квартиру в интересном районе, он вынужден рассматривать предложение именно бизнес-класса, потому что комфорта в этих районах просто нет. Фактически показатели спроса завязаны на структуре предложения с акцентом на географию, — поясняет заместитель генерального директора по развитию бизнеса компании «Бест-Новострой» Александра Кржевова. — Также за последние несколько лет произошло размывание границ между классами, и некоторые проекты, которые сейчас продаются как бизнес-класс, несколько лет назад могли быть отнесены только к комфорт-классу. Этот фактор тоже мог способствовать росту показателей сделок в бизнес-классе и снижению — в комфорте».

Цены на новостройки продолжают расти

Цены за этот период выросли по всем трем ценовым сегментам, вошедшим в исследование Est-a-Tet. «Если в 2020 году можно было приобрести 1 кв. м недвижимости бизнес-класса за 254,872 тыс. руб., то в 2024-м в среднем придется потратить уже 483,143 тыс. руб. Рост цен за пять лет составил +81% в комфорт-классе, +89% в бизнес-классе и +39% в сегменте премиум», — отмечается в материалах компании.

Рост цен отмечают и другие эксперты: несмотря на общее замедление спроса, за последний год и за квартал средняя стоимость «квадрата» увеличилась как в массовом сегменте, так и в более дорогих секторах первичного рынка.

По подсчетам аналитиков «Метриума», средневзвешенная цена 1 кв. м квартир на первичном рынке премиум-класса по итогам квартала составила 657 тыс. руб. — на 12,89% больше, чем в тот же период 2023-го. За квартал прирост составил 3,3%, уточняют в компании.

В бизнес-классе средняя стоимость 1 кв. м предложения новостроек за квартал прибавила 3,9%, в комфорт-классе — 2,3%, говорит директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. «Основной рост в обоих классах пришелся на март: +2,6% и +2,7% соответственно, — говорит эксперт. — Относительно первого квартала 2023 года средневзвешенные цены открытого предложения в бизнес-классе и комфорт-классе выросли на 10,1% и 17,2% соответственно». Спрос на новостройки этих двух сегментов в первом квартале в компании оценивают примерно на уровне того же периода 2023-го (–1%).

«В структуре открытого предложения по административным округам лидируют ЮАО (16%) и ЗАО (15%), где реализуются в том числе масштабные проекты на месте бывших промзон: на юге речь идет о застройке полуострова ЗИЛ, на западе это промзона «Очаково». За год существенных изменений не зафиксировано, — рассказывает Александра Мамохина. — Структура спроса соответствует структуре открытого предложения: основной спрос приходится на ЮАО (18%) и ЗАО (15%). Из районов можно выделить Даниловский, Раменки, Очаково-Матвеевское, Хорошево-Мневники».

На фоне роста цен на ипотеку в марте был зафиксирован рост неипотечных сделок — на 14% год к году, добавляет эксперт. «Квартальный рост неипотечного спроса составил 31%, зафиксировано снижение ипотечного спроса на 19%, — добавляет Александра Мамохина. — В структуре ипотеки с господдержкой в Москве растет доля семейной ипотеки, доля льготной ипотеки стабильно снижается».