Банки чаще отказывали в выдаче ипотеки в 2023 году. Почему так происходит
Доля отказов по ипотеке в четвертом квартале 2023 года составила 41%. При этом на вторичном рынке отказы в выдаче кредита получал почти каждый третий заемщик, а на рынке новостроек — каждый второй. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). Статистика НБКИ не включает в себя данные по Сбербанку.
Как пояснили в НБКИ, это новый вариант статистики, который учитывает смену формата кредитной истории, из-за чего отследить динамику отказов пока невозможно. Раньше аналитики не оценивали ипотечные отказы с разбивкой на новостройки и вторичное жилье. Такие данные публикуются впервые, отметили в пресс-службе.
В четвертом квартале 2023 года доля отказов по ипотеке составила 41%, на вторичном рынке недвижимости — 32%, на первичном — 51,9%, рассказал директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. «Можем предположить, что на статистику отказов в 2023 году в числе прочего могло повлиять большое количество льготных кредитов и заявок на них. Условия по ним гораздо лучше рыночных, что делает эти кредиты привлекательными для большого количество заявителей», — объяснил Алексей Волков более низкий показатель одобряемости в новостройках. Получить льготные кредиты могут только граждане, которые точно соответствуют условиям льготной ипотеки, что может приводить к довольно высокому проценту отказов в ней гражданам, которые не подпадают под ее условия, уточнил он.
В НБКИ также не исключают рост доли отказов по ипотеке в 2024 году на фоне ужесточений требований к потенциальным заемщикам. «Это связано с планируемым сокращением льготных ипотечных программ, то есть конкуренция за льготные кредиты увеличится и банки начнут обращать больше внимания на качество кредитной истории своих клиентов», — объяснил директор по маркетингу НБКИ. Кроме того, сами заемщики начнут обращаться реже из-за увеличения первоначального взноса по льготным кредитам, добавил эксперт.
Рекордные отказы в 2022 году
В 2022 году НБКИ заявлял о рекордной доле отказов по ипотеке. По оценке бюро, доля отказов по ипотечным заявкам выросла на 12,1 п.п. — с 34,1% в первом квартале до 46,2% в четвертом. Доля отклоненных заявок стала максимальной за всю историю наблюдений начиная с 2017 года. Тогда показатель был на уровне 38,4%. Однако сравнивать эти цифры с данными за 2023 год некорректно из-за изменений в методологии расчета (изменения формы кредитной истории), пояснили в бюро.
Рост отказов в ипотеке в 2023-м
Тренд на повышение доли отказов в 2023 году отметили в компании «Контур.Недвижимость». «По нашим данным, в 2023 году одобряемость ипотечных заявок снизилась с 60% в начале года до 35–40% в конце. Это ситуация в среднем по стране, в зависимости от банка процент может быть выше или ниже», — рассказал руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков. Увеличение отказов не было стабильным, например, в сентябре одобрение получили почти 61% заявок, отметил эксперт. «Этот показатель даже больше мартовского. Однако уже в октябре показатели снова упали», — пояснил он.
Схожую ситуацию в сентябре наблюдали в агентстве недвижимости «Этажи», которое также выступает как ипотечный брокер. Хотя в компании уровень одобряемости по итогам года оказался выше. Это связано в том числе с тем, что брокеры изначально не подают заявку потенциального заемщика в банк, где он может получить отказ, пояснили в компании.
«Максимальный уровень одобряемости по ипотечным программам на первичном рынке в этом году мы фиксировали в сентябре 2023 года — 64,7%, а минимальный — в феврале 2023 года, когда он опускался до 56,7%. По итогам прошлого месяца одобряемость по ипотечным кредитам на первичном рынке у нас составила 63,6%», — рассказала замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «На вторичном рынке минимальный уровень одобряемости за год мы фиксировали в январе 2023 года, когда одобрение получали лишь 52,3% из тех, кто подал заявку, максимальный же был в августе — 59,6%, после чего он ежемесячно снижался и к началу текущего года достиг 55,7%», — привела данные эксперт.
Сами банки от комментариев по статистике отказов в ипотечных кредитах в 2023 году воздержались. Редакция «РБК-Недвижимости» направляла запросы в Сбербанк, банк «Дом.РФ», Совкомбанк, Альфа-Банк и Росбанк. В пресс-службе ВТБ заявили, что «по итогам 2023 года уровень одобрения заявок по ипотеке практически не изменился».
В чем причина отказов
Банки стали чаще отказывать по нескольким причинам, считают эксперты. Во-первых, из-за повышения требований к заемщикам, которое усилилось в конце года. «Сейчас при рассмотрении заявки обращают повышенное внимание на долговую нагрузку, а также запрашивают документы, которые раньше не были нужны. Раньше ипотеку можно было получить, даже если около 70% от дохода уходило на кредиты. Теперь такому клиенту придет отказ», — пояснил руководитель проекта «Контур.Недвижимость». Приукрасить сумму зарплаты больше не получится. Все чаще банки требуют справку от работодателя о том, что сумма в анкете соответствует реальной, добавил он.
Во-вторых, большую активность стали проявлять «сложные заемщики», которые изначально не подходят под требования. «Их логика простая: из-за застоя на рынке к банкам приходит меньше клиентов. И, чтобы не терять показатели, кредиторы будут закрывать глаза на их недостатки. Но банки так не поступают, они не готовы снижать требования в текущих условиях и отказывают в кредите», — уточнил Константин Ташлыков.
Кроме того, сейчас часть банков стали учитывать не только имеющуюся кредитную нагрузку, но и потенциально возможную, добавила Татьяна Решетникова. «Поэтому на решение банков стали влиять даже одобрения по невыданным кредитам, с этим надо быть осторожнее», — предупредила она.
Одобряемость не равно сделка
Одобряемость ипотеки не показывает истинное положение дел на рынке — не все одобренные заявки становятся кредитами, отмечают эксперты. «Доля таких зависших заявок значительно увеличилась к концу года. Одобренные заемщики не спешат выходить на сделки: кто-то ждет улучшения условий на рынке, а кто-то и вовсе отказывается от покупки жилья из-за того, что одобренная ипотека оказывается не по силам», — указал руководитель проекта «Контур.Недвижимость».
Помимо этого, сами банки могут ужесточить условия по уже одобренной заявке — например, уменьшить сумму кредита или повысить первый взнос. Это тренд наблюдается в последние месяцы, продолжила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи». В результате одобренная заявка может не превратиться в сделку, отметила эксперт.
Читайте также:
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»