«Набор ажиотажей»: спрос на новостройки снова вырос. Что дальше?

Фото: Олег Елков / ТАСС

Интерес к новостройкам в России сохраняется высоким: на неделе с 14 по 20 августа (33-я неделя года) индекс спроса ЦИАН продолжил рост, следует из предоставленных редакции расчетов аналитиков платформы. Тренд подтверждают аналитики «Домклик» и другие участники рынка.

Спрос на новостройки продолжает расти

По статистике ЦИАН, индекс спроса на 33-й неделе составил 1,48 — чуть больше, чем на 32-й (1,46), и заметно больше, чем на 31-й (1,25). Показатель рассчитывается на основе количества целевых действий на платформе (просмотры объявлений, обращение за контактами продавца), за единицу принимается средний уровень 2021 года.

Таким образом, существенный подъем ключевой ставки ЦБ на внеплановом заседании 15 августа и последовавшая за ним коррекция банковских условий пока не затормозили интерес к новостройкам. «Метрики потенциального спроса не снижаются как из-за общего сезонного роста активности на рынке, так и благодаря покупателям с живыми деньгами (в том числе выгодно конвертировавших их на пиковых значениях курса) и тех, у кого на руках остаются ипотечные одобрения по старым условиям», — поясняет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

В компании отмечают, что потенциальный спрос конвертируется в сделки — этот вывод делается на основании снижения числа доступных объявлений (примерно на 8% за месяц). О растущем спросе в августе говорят и аналитики «Домклик». По статистике ипотечных сделок Сбербанка, которую приводят эксперты, доля первичного рынка по предварительным итогам августа составила 23,7% против 19,7% в июле. «Мы ожидаем, что доля сделок на покупку жилья в новостройках вырастет, — прогнозируют аналитики «Домклик». — Что касается цен, пока рано говорить о влиянии ключевой ставки на стоимость жилья. В августе мы фиксировали рост по России (+2,3%), но менее выраженный, чем в июне (+2,7%) и июле (+3,2%)».

Россияне стремятся оформить ипотеку по одобренным ранее заявкам

Сохраняющуюся высокую активность подтверждают в девелоперской компании Asterus. «Июль и август были очень активными по продажам на рынке новостроек. Этому способствовали решения регулятора об изменении ипотечных условий, стимулирующие людей торопиться с приобретением жилья, а также рост курса доллара — для многих покупка квадратных метров стала способом сохранить средства в период сильной волатильности рубля», — говорит коммерческий директор компании Вера Стефан. Рост покупательской активности в августе отмечает и директор по продажам Est-a-Tet Роман Соколов. «Покупатели чутко реагируют на изменения условий по ипотечным программам и стараются быстрее принять решение о покупке. Те покупатели, у которых уже одобрен кредит по старым ставкам, торопятся выйти на сделку на прежних условиях», — говорит эксперт.

В 20-х числах августа «Сбер», ВТБ и другие крупные игроки подняли рыночные ставки по ипотеке, однако ранее одобренные заявки будут действительны еще в сентябре. Так, Сбербанк будет выдавать ипотеку по таким заявкам на прежних условиях в течение 90 дней с даты одобрения. В банке ВТБ ранее одобренные заявки принимают до 18 сентября.

Исходя из этого, активность покупателей может сохраняться на высоком уровне и в сентябре. Спрос дополнительно поддержит и льготная ипотека: условия по этим программам не менялись, и ставки остались однозначными. В Минфине в конце августа заявляли об отсутствии планов по изменению этих условий.

Спрос перераспределяется в сторону льготной ипотеки. Чем это опасно?

По ожиданиям участников рынка, спрос будет перераспределяться со вторичного рынка (где действуют только двузначные ставки) на первичный, а внутри сегмента новостроек — в сторону сделок по ипотечным госпрограммам. «В первой половине 2023 года благодаря сближению ставок на первичном и вторичном рынках спрос на вторичное жилье начал расти, был достигнут определенный баланс между первичным и вторичным рынками. После повышения ключевой ставки разрыв между ипотечными ставками вновь увеличится, — говорит Роман Соколов. — Доля стандартной ипотеки будет снижаться, доля льготных программ — расти».

Вместе с тем, напоминает Вера Стефан, даже при неизменных ставках по госпрограммам покупатели почувствуют на себе рост ключевой. «Комиссионные вознаграждения банкам со стороны застройщиков вырастут, поэтому цена недвижимости для клиента станет выше», — прогнозирует эксперт. В дальнейшем рынок столкнется со спадом спроса, уверена Стефан: «Нас ждет спад на один-два месяца, это очевидно. В последний раз такое резкое повышение ключевой ставки произошло в конце февраля 2022 года, и оно привело к падению спроса почти на 50%. В настоящий момент такого сильного спада не произойдет, потому что на рынке продолжают действовать субсидированные ипотечные программы для разных категорий покупателей. Но людям точно потребуется время, чтобы психологически смириться с новыми реалиями и ухудшившимися условиями по ипотеке».

Недавно «Сбер» спрогнозировал новый ипотечный рекорд по итогам августа — как по выдачам в целом, так и по льготной ипотеке. Выдача банка по госпрограммам, таким образом, станет рекордной четвертый месяц подряд.

В Центробанке сегодня, 31 августа, заявили о рисках из-за отставания спроса на новостройки от текущих темпов строительства. «Есть все основания ожидать снижения спроса, а то, что происходит сейчас, — скорее, набор разных ажиотажей, связанных с ожиданиями покупателей. Это не системное восстановление рынка, а разовые события», — отметил начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Копылов. Представитель регулятора подчеркнул, что, по его мнению, потенциал стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпан. Похожую позицию озвучивают и аналитики Frank RG, называя сложившийся дисбаланс спроса в пользу льготных программ нездоровой ситуацией.