Траншевая ипотека: как устроена «ипотека за рубль» и кто может ее взять

Фото: Shutterstock

В 2022 году на рынке новостроек, когда спрос упал, одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.

Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В 2024 году после ужесточения условий выдачи ипотеки такие предложения все чаще появляются на рынке, хотя пока и не так часто, как это было в 2022-м. Спрос среди покупателей на такие программы также растет, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». В чем суть траншевой ипотеки, кому она выгодна и можно ли в 2024 году оформить кредит по такой программе — разбираемся вместе с экспертами.

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.

Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов

С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.

Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами)

(Фото: Shutterstock)

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека не сильно отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

По ее словам, ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. «Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила эксперт.

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен, — точно так же, как при других ипотечных программах.

Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичном рынке

Фактически траншевую ипотеку можно оформить и на покупку квартиры на вторичном рынке. Однако у покупателей готового жилья такой вариант непопулярен, поскольку подразумевает выдачу кредита, а следовательно, и оплату покупки квартиры частями. «Продавцы при этом в большинстве своем не готовы ждать и хотят получить деньги за продажу своего объекта здесь и сейчас», — пояснила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Поэтому траншевая ипотека распространена при покупке квартир в новостройках. «Здесь застройщики заинтересованы в стимулировании продаж, получении дополнительных вариантов привлечения покупателей и наполнении эскроу-счетов, поэтому готовы к поэтапной оплате», — указала она.

На время строительства дома заемщик может платить по рублю в месяц, затем платеж вырастает до стандартных сумм 

(Фото: Shutterstock)

Траншевая ипотека в 2024 году

Траншевая ипотека на рынке новостроек сейчас не так широко распространена, как это было в 2022 году, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Хотя интерес со стороны застройщиков и покупателей к ней большой. «Сейчас траншевая ипотека представлена в двух банках: в Сбербанке начиная с 2017 года, также недавно этот продукт появился в Совкомбанке. У Совкомбанка был продукт «Правильная ипотека», его немного модернизировали — и он стал похож на траншевую ипотеку», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

По его словам, у Совкомбанка сейчас разбивка может быть только на два транша. Первый транш выдается в день сделки, второй — через определенный срок (от шести месяцев до трех лет по согласованию с застройщиком). На этот период у клиента действует льготная ставка. У Сбербанка понижения ставки не происходит. Траншевая ипотека в «Сбере» распространяется только на договоры долевого участия (ДДУ), реализуемые по эскроу, или с перечислением на счет застройщика, то есть до ввода дома в эксплуатацию. У Совкомбанка можно распространять данную программу и на договор купли-продажи от застройщика, рассказал Алексей Новиков.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, настоящую траншевую ипотеку сейчас предлагает только Сбербанк. Такой кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. А вот у Совкомбанка и «Уралсиба» есть концептуально схожая аккредитивная ипотека, которая также подразумевает низкие платежи в начальный период действия кредита, пояснил Сырцов. «Но сумма в этом случае выдается одним траншем, однако банк пользуется частью денег на счете, в обмен на что и предоставляет выгодную ставку. На вторичном рынке подобные маркетинговые инструменты не представлены», — добавил Руслан Сырцов.

Доля траншевой ипотеки на рынке новостроек сейчас невысока. Например, в портфеле Est-a-Tet доля проектов, которые реализуются по траншевой ипотеке, незначительна — порядка 5–7%, среди застройщиков, которые используют этот инструмент, в компании назвали MR Group, «Центр-Инвест», ФСК и «Инград». «При этом у некоторых застройщиков доля траншевой ипотеки составляет около 20%», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

По словам Татьяны Решетниковой, застройщики сейчас предлагают траншевую ипотеку только на ограниченный пул квартир, условия по такой программе разнятся в зависимости от проекта. «Наиболее распространены схемы, когда покупатель вносит первоначальный платеж, отвечающий требованиям программы кредитования, а банк перечисляет застройщику первый транш 10–30% от всей суммы кредита. На эти 10–30% покупателю и начисляются проценты», — рассказала замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

«Вторая часть 90–70% перечисляется банком чаще перед плановой сдачей дома в эксплуатацию, и тогда покупатель уже начинает платить ежемесячно со всей выданной суммы кредита», — добавила эксперт. По ее словам, сейчас траншевую ипотеку в своих проектах используют ГК «А101», «Самолет», INGRAD, ФСК, «Эталон», «Группа ЛСР», «Страна Девелопмент», AFI Development, ГК «Брусника», Asterus и другие.⁠

Предложение траншевой ипотеки на рынке небольшое

(Фото: Алексей Белкин/Бизнес Online)

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки:

• экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (два-три года). За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья;
• стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом, когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
• застройщик замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Додонов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Одна из главных задач траншевой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на ипотечника до ввода в эксплуатацию новостройки 

(Фото: Shutterstock)

Минусы траншевой ипотеки

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

• ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
• льготные программы, популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой), могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
• ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир);
• повышенный первоначальный взнос (не всегда, но такое требование может быть);
• завышение стоимости квартиры.

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик может завышать стоимость жилья. «Следует обращать внимание на конечную цену приобретаемой квартиры, поскольку траншевая ипотека может приводить к удорожанию объекта примерно на 7%», — отметила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Ирина Доброхотова. «Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.