Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Траншевая ипотека: как устроена «ипотека за рубль» и кто может ее взять
Деньги ,  
0 

Траншевая ипотека: как устроена «ипотека за рубль» и кто может ее взять

Что такое траншевая ипотека? Кому она выгодна? В чем ее преимущества и риски — рассказываем в нашем материале
Фото: Shutterstock
Фото: Shutterstock

В прошлом году на рынке новостроек одна за другой стали появляться различные вариации ипотечных программ от застройщика — по нулевой ставке, с кешбэком, комбинированная, субсидированная, с отсрочкой платежа.

Среди них была и траншевая ипотека, которую также называют «ипотека за рубль». В чем ее суть и кому она выгодна — разбираемся вместе с экспертами.

Содержание

  1. Что такое траншевая ипотека
  2. Условия такой ипотеки и отличия от других программ
  3. Плюсы и минусы 
  4. Предложение траншевой ипотеке

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя, рассказывает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Первый транш обычно зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй (основной) — после ввода дома в эксплуатацию. Траншевая ипотека появилась в 2022 году как одна из мер стимулирования сильно просевшего спроса на жилье.

Количество и даты внесения траншей определяются кредитным договором. «Причем первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 руб. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 руб. в месяц», — отметил Игорь Додонов

С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик несет основные расходы по кредиту после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию, а до этого момента заемщик выплачивает банку символические проценты, добавила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. «Таким образом, пока дом строится и у заемщика нет высоких ежемесячных платежей, он может копить на ремонт в новой квартире, на будущие выплаты по кредиту или снимать жилье», — отметила Караваева.

Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами)
Траншевая ипотека представляет собой кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами) (Фото: Shutterstock)

Схема траншевой ипотеки:

  • заемщик оформляет жилищный кредит и ДДУ;
  • далее он вносит первоначальный взнос;
  • банк перечисляет застройщику первый транш (от 100 руб. до 20–30% от суммы кредита);
  • пока дом строится, заемщик выплачивает проценты по первому траншу (например, по 1 руб. в месяц). Это может продолжаться два-три года;
  • после сдачи дома банк перечисляет остаток суммы застройщику, с этого момента заемщик начинает платить кредит со всей суммы и сумма ежемесячного платежа резко повышается.

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека не слишком отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы. Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. «Но он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него», — отметила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

При этом, в отличие от «ипотеки от застройщика», строительная компания не завышает стоимость приобретаемой квартиры (по оценке Банка России, по нулевой ипотеке цена могла завышаться на 20–30% от рыночных значений) в счет пониженных процентных платежей, продолжила эксперт. «Однако ставка по кредиту, который заемщик выплачивает после ввода дома в эксплуатацию, может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски», — предупредила она.

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного — в нем также прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Что касается права собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, то оно оформляется также после того, как дом введен в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка, пока кредит не будет полностью погашен — точно так же, как при других ипотечных программах.

На время строительства дома заемщик может платить по рублю в месяц, затем платеж вырастает до стандратных сумм 
На время строительства дома заемщик может платить по рублю в месяц, затем платеж вырастает до стандратных сумм  (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Ипотека под 0,1%: что не так с субсидиями от застройщиков

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки:

  • экономия на платежах по ипотеке на время строительства дома (два-три года). За это время можно накопить деньги и направить их на погашение основного долга по кредиту, потратить на ремонт или на аренду жилья;
  • стоимость квартиры фиксируется для покупателя, при этом когда после зачисления второго транша вырастает платеж по ипотеке, увеличивается и стоимость жилья (рыночный рост плюс за время строительства);
  • застройщик замотивирован сдать ЖК в срок или раньше, поскольку так он сможет получить второй транш.

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Как результат, такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Доднов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила генеральный директор компании «Бест-Новострой» Виктория Григорьева.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Одна из главных задач траншевой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на ипотечника до ввода в эксплуатацию новостройки 
Одна из главных задач траншевой ипотеки — снизить финансовую нагрузку на ипотечника до ввода в эксплуатацию новостройки  (Фото: Shutterstock)

Читайте также: Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил ЦБ

Минусы траншевой ипотеки

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

  • ставка по траншевой ипотеке может быть выше, чем по стандартной программе;
  • льготные программы, популярные у заемщиков (семейная, с господдержкой), могут не сочетаться с данной схемой, как и скидки;
  • ограниченное предложение на рынке (у определенных застройщиков, на определенный пул квартир);
  • повышенный первоначальный взнос (не всегда, но такое требование может быть).

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева. В связи с этим траншевая ипотека в скором времени может также подпасть под регуляторное ужесточение, не исключила эксперт.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Виктория Григорьева. «Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы. Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш). Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и неполностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.

Траншевая ипотека: предложение в 2023 году

Ипотека «рубль в месяц», или траншевая ипотека, которая развивалась в прошлом году, сейчас в первоначальном виде на рынке представлена мало, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, изначально в рамках такой программы транш составлял всего 100 руб., поэтому взносы в первый год выплат действительно носили чисто символический характер.

Сегодня большинство девелоперов совместно с банками применяют иной принцип. Транш равен 30–80% от стоимости кредита, отметил эксперт. Например, до ввода дома на заемщика может быть наложено обязательство платить проценты всего от 40% стоимости кредита. Если квартира стоит 10 млн руб., при первоначальном взносе 20% и ставке 8% за год удастся сэкономить 422,7 тыс. руб., привел пример Руслан Сырцов. По его словам, в среднем на начальном этапе в таком случае платеж будет ниже на 60%, что все равно выгодно для покупателя.

«Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков. Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15–20% девелоперов», — отметил управляющий директор компании. «Соответствующие кредитные схемы застройщики реализуют совместно с ведущими банками, в том числе Сбербанком и Альфа-Банком», — привел примеры он.

Ограниченное предложение траншевой ипотеки подтвердили в «Бест-Новострое». «Пока траншевую ипотеку в основном предлагает «Сбер» в партнерстве с некоторыми девелоперами, например «Самолетом», ГК «А101». Подобные программы также есть у МКБ», — сказала глава компании.

Предложение траншевой ипотеки на рынке небольшое
Предложение траншевой ипотеки на рынке небольшое (Фото: Алексей Белкин/Бизнес Online)

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Авторы
Теги
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Какие интерьерные часы выбрать и где их разместить. Советы дизайнера Дизайн, 28 фев, 20:00
Инвестиции в недвижимость на Бали: как это работает и что нужно знать Деньги, 28 фев, 17:41
Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит Деньги, 28 фев, 17:40
ВТБ заявил об отмене комиссий для застройщиков по льготной ипотеке Деньги, 28 фев, 17:40
В горах Омана построят новый район с центром экстремальных видов спорта Жилье, 28 фев, 17:01
Банки заявили о росте первого взноса по ипотеке из-за ужесточений ЦБ Деньги, 28 фев, 15:38
У Нескучного сада построят жилой квартал премиум-класса: каким он будет Город, 28 фев, 14:33
Аналитики назвали города Подмосковья с наибольшим ростом цен на жилье Жилье, 28 фев, 13:51
Экспаты из стран БРИКС вместо западных: что арендуют иностранцы в Москве Жилье, 28 фев, 13:03
РБК опубликует четвертый рейтинг девелоперов офисной недвижимости России Отрасль, 28 фев, 09:45
В каких городах аренда жилья обойдется в разы дешевле платежей по ипотеке Деньги, 28 фев, 08:00
Эксперты оценили потребность россиян в частных домах Загород, 28 фев, 00:02
Названы районы Москвы, где вторичное жилье в 1,5 раза дороже новостроек Жилье, 27 фев, 20:16
Девелоперы отметили резкий рост себестоимости строительства жилья Отрасль, 27 фев, 19:46
Главное Лента