В России запустили токены на недвижимость. Риски и перспективы рынка

Фото: godshutter\shutterstock

ГК «Самолет» запустит токены, привязанные к стоимости недвижимости, для инвестирования в «цифровые квадратные метры». Это первый опыт реализации на рынке новостроек в России с помощью цифровых финансовых активов (ЦФА), утверждают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».

Выпуск и продажа ЦФА планируется через платформу «Атомайз», которая включена Банком России в реестр операторов информационных систем, осуществляющих выпуск и учет ЦФА. Об этом сообщили редакции в девелоперской компании.

Как работает новый механизм инвестирования

Новый инструмент позволяет инвестировать любую сумму выше 50 тыс. руб. Таким образом, можно купить даже не целый «квадрат», а лишь его долю, пояснили в ГК «Самолет». Юридическое оформление сделки и поиск покупателя на инвестиционную недвижимость будет производить девелопер.

В среднем через два с половиной года, когда заканчивается строительство, объект недвижимости вводят в эксплуатацию и продают. «Все полученные денежные средства от продажи распределяются инвесторам. Стоимость метров будет расти по мере роста готовности объекта, наполнения жилого квартала инфраструктурой, а также вследствие инфляционных процессов. Оставить заявку на продажу или покупку ЦФА, в том числе частично, можно в любой момент», — пояснил девелопер.

По закону сделки, связанные с продажей впервые выпущенных ЦФА, могут быть совершены только на информационной площадке, на которой такие ЦФА выпущены (в данном случае это «Атомайз»), разъяснил механизм инвестирования в цифровые метры старший юрист GMT Legal Денис Поляков. Личный кабинет инвестора также ведется на платформе «Атомайз». При этом девелопер может создать для инвестора личный кабинет и на собственном сайте. В этот аккаунт информация по API будет «подтягиваться», однако для совершения какой-либо сделки с ЦФА инвестору все равно нужно будет перейти из ЛК на сайте девелопера на «Атомайз», поясняет юрист.

Купленный токен не дает права на конкретный квадратный метр в конкретной квартире, предупреждает преподаватель образовательной платформы Moscow Digital School Дмитрий Кириллов. «Такой токен, по сути, является долговым обязательством эмитента токена перед инвестором — владельцем токена. Стоимость токена привязана к стоимости квадратного метра в объекте недвижимости, который на собранные средства будет возводить эмитент», — поясняет эксперт.

Токенизация недвижимости

Токены от ГК «Самолет» — первое подобное предложение на российском рынке недвижимости, утверждают аналитики, опрошенные редакцией. По их оценке, это может привлечь широкий круг частных инвесторов из-за низкого для рынка недвижимости порога входа и гибкости использования по сравнению с недвижимым объектом.

Нововведение стало возможно благодаря закону «О цифровых финансовых активах», который не так давно вступил в силу. В Госдуме ранее допустили появление токенов на покупку жилья. По словам председателя комитета по финансовому рынку Госдумы Анатолия Аксакова, закон не ограничивает возможности покупки жилья за токены.

По мнению Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», вариант с новостройками может сработать и привлечь инвесторов — это более понятный и предсказуемый актив, чем криптовалюта. «Однако те потенциальные клиенты, которые уже погружены в мир криптоинвестиций, привыкли к гораздо более существенным цифрам доходности. Здесь же предполагается, что стоимость этих цифровых токенов будет расти в соответствии со стадией готовности и с общим ростом цен на рынке. Стадия готовности может дать рост до 25–30% в зависимости от цикла инвестирования — то есть за два с половиной — три года», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Поскольку каждый выпуск ЦФА может быть связан только с конкретным объектом строительства, перед покупкой инвестору нужно будет проводить глубокий анализ перспектив роста такого объекта, исходя из территориального расположения объекта строительства, инфраструктуры, имеющейся вокруг объекта, текущего состояния рынка недвижимости», — отмечает старший юрист GMT Legal Денис Поляков.

Риски для инвесторов

Инвестору важно оценить надежность самого застройщика, поясняет Денис Поляков. Еще одним важным недостатком, по мнению юриста, является меньший по сравнению с полноценной недвижимостью уровень ликвидности.

Условным недостатком проекта может являться необходимость для эмитента работать на стыке законодательства о ЦФА и законодательства о долевом строительстве недвижимости, согласен Дмитрий Кириллов.

Инвестиции в недвижимость через покупку «цифровых метров» безопасны, считают в компании «Самолет». «Денежные средства, полученные эмитентом ЦФА от инвесторов, попадают на эскроу-счет застройщика в качестве оплаты по ДДУ за объект недвижимости, являющийся предметом токенизации. Таким образом, средства защищены 214-ФЗ и застройщик не имеет права их использовать, как и при стандартных сделках в недвижимости. Расчеты при сделках купли-продажи ЦФА ведутся через номинальный счет, а информация об обладателях ЦФА фиксируется в распределенном цифровом реестре оператора информационной системы, действующего под надзором ЦБ», — пояснили в деелоперской компании.

Перспективы рынка

В перспективе многие российские девелоперы могут начать использовать подобные схемы, считают эксперты. Это объясняется тем, что продажа токенов может поддержать строительный рынок в условиях сокращающегося спроса, отметила Надежда Коркка. По ее словам, данная мера позволит застройщикам привлечь деньги не только конечных покупателей квартир, но и инвесторов.

Безусловно, это интересный эксперимент, при условии что застройщик в первую очередь будет предлагать ЦФА под ликвидные объекты недвижимости, по крайней мере на старте продаж, считает Денис Поляков. «Однако отсутствие на текущий момент удачных публичных выпусков ЦФА (все 16 выпусков ЦФА, осуществленных в России, были направлены на заранее определенный круг лиц) значительно усложнит привлечение инвесторов к подобному продукту», — прогнозирует эксперт.

Перспективы токенизиции рынка жилой недвижимости зависят от того, какой именно порядок расчета доходности инвестора будет предложен застройщиком, а также гарантий, которые девелопер обеспечит для инвесторов, считает Денис Поляков. «Потенциально этот инструмент может стать интересным, если застройщик и оператор инвестиционной платформы смогут минимизировать рассмотренные выше риски, а также обеспечить доходность на уровне не меньше ключевой ставки ЦБ +3–4% в год», — резюмирует юрист.

К новым продуктам доверие традиционно находится на довольно низком уровне. «Для повышения этого уровня нужны время и положительные результаты от использования этих продуктов. Пока неясно, сможет ли эмитент реально обеспечить обещанную доходность», — считает эксперт образовательной платформы Moscow Digital School Ефим Казанцев. Тем не менее эксперт считает, что это достаточно перспективный рынок — потенциал ЦФА в сфере строительства очень большой. «Теоретически это действительно может стать одним из самых удобных способов инвестировать в недвижимость. Как это будет реализовано на практике — посмотрим», — резюмирует Ефим Казанцев.

Материал не является персональной инвестиционной рекомендацией