Что перспективнее — офисы или жилье? Интервью с основателем Stone Hedge

Максим Гейзер, генеральный директор и акционер девелоперской компании Stone Hedge

Офисы или жилье, жилье или офисы — эту дилемму о диверсификации активов в условиях турбулентности сегодня для себя решают многие застройщики. Но не все успешно. Компания Stone Hedge Максима Гейзера за 16 лет прошла путь до одного из лидеров офисного рынка с объемом портфеля порядка 1,2 млн кв. м готовых, строящихся и проектируемых объектов, из которых 800 тыс. кв. м — офисная недвижимость как основная специализация развития девелопера. В 2023 году компания подтвердила планы на возвращение в сегмент строительства жилья. При этом новые офисные проекты девелопера продолжают выходить в продажу.

Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с генеральным директором и акционером Stone Hedge Максимом Гейзером о планах компании, точках роста для офисного рынка Москвы и о том, каковы перспективы развития комплексной застройки с рабочими местами.

— Начнем с сегмента офисной недвижимости, где ваша компания уже два года удерживает лидерство по стране, согласно рейтингу «РБК Исследования рынков». Насколько выгодно и перспективно строить офисы сегодня? Что происходит с рынком и каковы прогнозы?

— Рынок офисов класса А на продажу блоками — а именно на этом сегменте специализируется наша компания — еще довольно молодой. Он начал активно формироваться три — пять лет назад, но быстро показал свою перспективность. Сегодня на нем профессионально работают порядка пяти девелоперов, а их первые объекты только вводятся в эксплуатацию или находятся на высокой стадии готовности. При этом большая часть из них уже реализована в том числе под конечного пользователя. Почему так происходит? Релевантное предложение как по качеству, так и по диапазону площадей на рынке аренды отсутствовало. Построенные бизнес-центры морально устаревают: ввод с 2014 года был крайне ограниченным, компаниям не хватало современных офисов, а «Москва-Сити» подходит далеко не всем. Отвечая на запрос рынка, офисы на продажу привнесли разнообразие в сегмент: появилась «мелкая нарезка», что также привлекло новую аудиторию.

— Сколько офисов еще готов принять московский рынок, а где придется остановиться?

— В перспективе офисных объектов в Москве не будет много, об этом можно говорить уже сейчас, изучив планы основных игроков. После событий февраля прошлого года большинство девелоперов взяли паузу с запуском новых проектов, кто-то перевел свои площадки в жилье — я считаю, что в том числе поэтому емкость рынка офисных объектов еще далека от затоваривания.

Сейчас мы видим оживление в офисном сегменте, но все анонсируемые проекты будут завершены не раньше 2025–2027 годов. Так, в ближайшие два — четыре года предложение будут формировать только те проекты, которые уже находятся в реализации. Их в столице совсем немного, а площадей в открытых продажах в классе А — порядка 250 тыс. кв. м.

Но диверсификация портфеля затронет большинство девелоперов — как офисных, так и жилых. Потому что это помогает сохранить устойчивость компании. Выход девелоперов жилья в офисный сегмент можно только приветствовать: знаковые, современные проекты появляются с перспективной стратегией сдачи в аренду, что также развивает рынок. Но профессиональных офисных игроков, для которых продажа площадей — ключевой заработок, останутся единицы.

— В 2023 году уже можно оценить первые последствия ухода западных компаний с офисного рынка?

— Отрицать влияние на рынок сокращение присутствия западных компаний нельзя. Но и переоценивать этот эффект не стоит.

Больше всего от ухода западных игроков пострадали не новые объекты, а бизнес-центры, построенные 10–15 лет назад и уже требующие серьезного обновления и пересмотра концепций. Новые деловые комплексы изначально были ориентированы на внутренний спрос: российский бизнес и государственные компании формируют основной интерес к офисам уже не первый год.

Сейчас мы видим, что часть площадей ушедших брендов уже заняли российские подразделения, отделенные от головных зарубежных офисов. Кроме того, рынок аренды пополнился несколькими привлекательными предложениями: раньше арендовать площадь от 5–7 тыс. кв. м единым объемом было практически невозможно, такого предложения просто не было в свободной аренде. В прошлом же году у российских компаний появилась возможность занять места зарубежных арендаторов в бизнес-центрах класса А.

Но есть и еще один тренд — покупка офисов российскими компаниями под собственное размещение. Эта традиционная модель владения офисом на какое-то время уступила тренду аренды, но сейчас вновь становится актуальной, поскольку позволяет хеджировать риски. Дефицитное предложение крупных площадей одно время мотивировало компании начать строительство офисов в формате BTS, но 2022 год с его неопределенностью в отношении поставок материалов и стоимости строительства поменял планы. Поэтому сейчас спрос конечных пользователей, которым интересны большие метражи, сосредоточен на новых бизнес-центрах от профессиональных девелоперов сегмента.

— Теперь о жилье. СМИ стало известно о планах компании выйти в сегмент жилых новостроек, ваша структура эти планы подтвердила. Расскажите подробнее о первых проектах.

— Подробностей пока раскрывать не будем, но основная мотивация очевидна — диверсификация нашего портфеля. Это не столько про выгоду, когда «все побежали и я побежал», а про общую устойчивость девелопера — развитие в каждой плоскости дает компании свои уникальные преимущества и компетенции. Учитывая тот объем офисов и те льготы по виду разрешенного использования (ВРИ), которые мы получили благодаря строительству новых мест приложения труда, выход в жилую недвижимость для нас логичен.

— У Stone Hedge был опыт работы в жилье прежде? Можно ли это считать возвращением?

— У нас в портфеле действительно есть пять реализованных комплексов апартаментов, этот рынок нам знаком. Ряд проектов, включая делюкс-виллы в центре Москвы, были успешно реализованы еще до ввода объектов в эксплуатацию, поскольку мы не просто угадали с локацией, но и вывели на рынок востребованный именно здесь и сейчас формат. С учетом девелоперского цикла в жилье я вижу, что сейчас наш выход на этот рынок принесет компании выгоду в среднесрочной перспективе.

— А как быть со скидочной политикой в жилье и при этом сохранять продукт?

— Наши проекты выходят в продажу не завтра, а финансовые модели тщательно прорабатывались с учетом уже актуальных реалий рынка. Но покупатели, знакомые с нашим подходом, уже знают, что Stone Hedge — это компания продукта, а не цены. Мы не «высушиваем» характеристики проекта, чтобы продать дешевле и быстрее, а привлекаем покупателей уровнем, качеством, гарантией, которую дает наш бренд. Скидки в офисах мы никогда не предоставляли и движемся в плановом повышении цен по каждому проекту, основываясь на стадии строительства и динамике продаж. Такой же тактики мы планируем придерживаться в жилье.

— Почему в свое время вы выбрали модель развития компании через продажу офисов, а не через аренду? Рассматриваете ли для себя сегмент управления?

— В качестве девелопера мы начали с выхода в класс А — увидели его потенциал и поняли, что предложение под нашим брендом будет востребованным. Изучая рынок, в 2019 году мы понимали, что в классе А предложения офисов на продажу в розницу единичны, а в целом по рынку количество качественных площадок под бизнес-центры ограничено. При этом современные компании-арендаторы с каждым годом все больше внимания уделяли своим офисам, используя их как элемент корпоративной культуры и мотивации для сотрудников. Разрыв между спросом и релевантным предложением был очевиден.

До выхода в сегмент мы исторически работали с частными инвесторами на проектах класса В+: у нас есть опыт сдачи офисов в аренду, заполнения объектов под ключ на 100%. В девелоперских проектах класса А мы сделали property-сервис не заработком, а дополнительным преимуществом для инвестора. Он всегда может быть уверен в том, что, если его личные планы изменятся или потребуется контроль на площадке, он может положиться на Stone Hedge как на партнера.

— Как российские компании сейчас строят стратегию развития своего офисного пространства? Оптимизируют площади или, наоборот, переезжают в более дорогие и большие блоки?

— Каждая ситуация решается бизнесом индивидуально: одним крупным игрокам нужно сократить издержки на офис, и они рассматривают переезд в небольшие помещения, разместив свой штат в удаленном формате. Другие, напротив, активно возвращают сотрудников в офисы — это требование прежде всего IT-безопасности. По нашему опыту можем сказать, что последней категории сейчас больше. В одном из наших текущих проектов была закрыта сделка по реализации Tower A единым объемом — это порядка 14 тыс. кв. м, под штаб-квартиру крупной компании. Понимая, что в ближайшие годы развитие бизнеса будет сосредоточено внутри страны, компании выбирают для себя модель владения офисом, где они могут сами гибко распоряжаться доступной площадью, расширять или сокращать ее, сдавая в аренду. Так что ключевой тренд — это стабилизация и в большей степени самостоятельность бизнеса в вопросах, связанных с офисной недвижимостью.

— Какие планы у Stone Hedge в сегменте офисной недвижимости?

— Сегодня в реализации под брендом Stone пять бизнес-центров, одновременно строится более 300 тыс. кв. м. Это самый большой проектный портфель среди девелоперов на рынке как по площади и форматам предложения, так и по разным стадиям строительства. Как я уже сказал, потенциал сегмента офисов на продажу далеко не исчерпан, но создавать качественный продукт сегодня могут редкие компании, особенно в условиях ограничений. Мы продолжим укреплять свои позиции на офисном рынке и надеемся до конца года представить еще один новый проект под брендом Stone.

— Из каких объектов сегодня сформирован земельный банк компании? Продолжаете его наращивать?

— Профессиональный девелопер постоянно рассматривает для себя новые площадки, и мы не исключение. Но наше внимание сосредоточено на участках с очень высокими характеристиками — и по транспортной доступности, и по расположению в перспективном районе, который может стать новым деловым кластером. Сегодня в нашем земельном банке есть площадки как офисного назначения, так и жилого, мы прорабатываем разные проектные сценарии для наибольшего раскрытия их потенциала.

— Вы заявили об участии в столичной программе комплексного развития территорий (КРТ). Что ждете от этой программы?

— Для нас КРТ — это возможность построить новый проект в сложившейся локации, которая по той или иной причине в настоящее время выключена из жизни города, и с его помощью сбалансировать инфраструктуру в районе. Такая работа для нас — новая точка роста.

Мы понимаем важность инвестиций не только в жилье или рабочие места, но и в качественную городскую среду, поэтому учитываем социальную составляющую и благоустройство в каждом нашем проекте. Плюс КРТ — это всегда возможность для развития объекта в месте с высокой транспортной доступностью, которая обеспечивает привлекательность активов для наших инвесторов.

— Москва поддерживает создание рабочих мест за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК)? Девелоперскому бизнесу в вашем лице это интересно?

— Офисы для нас — основной бизнес, и мы выбираем локации, чтобы офисный проект был актуальным и востребованным. В первую очередь офисная недвижимость идет за развитием транспортной инфраструктуры в городе. А сам мегаполис движется в сторону полицентричности. Транспортный хаб, вокруг него бизнес и торговая инфраструктура, замыкает круг жилье — это рабочий «конструктор» для любого района Москвы за ТТК.

Большинство наших офисных объектов в реализации сегодня находится за пределами ТТК, но обязательно в тех районах, где строятся ТПУ, пересекаются кольцевые и радиальные линии метро. Деловая инфраструктура в таких локациях позволяет сбалансировать район, дает импульс для его развития и меняет его экономику. И городу нужны такие новые рабочие места вне исторического центра. Реализация пяти бизнес-центров под брендом Stone обеспечит Москве более 32 тыс. новых рабочих мест. Мы надеемся, что это позволит позитивно повлиять и на маятниковую миграцию в столице.

— На каких проектах планируете сосредоточиться далее — большой комплексной застройке или допускаете точечные бутиковые проекты? Какой класс жилья планируете строить?

— До конца этого года мы планируем заявить о двух новых проектах в сегменте жилья. Мы уже некоторое время заняты их проработкой и тщательно продумываем как финансовую модель, так и характеристики продукта. Я как девелопер вижу, что классовость как таковая на рынке жилья сегодня достаточно размыта, но если нужно обозначить сегмент — это, скорее, бизнес+ с определенным миксом рыночных и собственных стандартов. За время работы с офисами мы выработали стандарты бренда Stone, которые легко масштабировать в логике жилой недвижимости. Поэтому проекты будут в первую очередь функциональными и уже потом эмоционально интересными для покупателей.

В портфеле компании есть проекты многофункциональной застройки, сочетающие и офисную, и жилую функцию, а также насыщенный инфраструктурный блок. О детальных планах их развития мы расскажем рынку позднее. Пока же главное для системного девелопера — не останавливаться на чем-то одном, не замедлять свое развитие, а двигаться вперед, корректируя курс, и постоянно гибко диверсифицировать портфель. Устойчивость — главное качество нашей компании, которое мы планируем сохранять и в будущем.