Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Москва или Дубай: где выгоднее купить жилье для сохранения средств
Активы ,  
0 

Москва или Дубай: где выгоднее купить жилье для сохранения средств

Где рынок более волатильный? Где реальнее перспектива роста капитализации недвижимости? Где выше риски потери капитала?
Виды Дубая
Виды Дубая (Фото: Huang Guanghui\Zuma\TASS)

Россияне в 2022 году стали лидерами по сделкам с недвижимостью в Дубае среди иностранцев. Во многом благодаря российским инвесторам общий объем продаж жилья в эмирате превысил $72 млрд, что стало самым высоким годовым показателем за всю историю местного рынка недвижимости. По подсчетам риелторов, средний бюджет покупки россиян в Дубае в 2022 году составил около 50 млн руб., что сопоставимо с приобретением однокомнатного лота в премиальном доме в центре Москвы. Так ли выгодно покупать недвижимость с видом на Персидский залив? Вместе с экспертами рассматриваем плюсы и минусы приобретения нового элитного жилья в качестве защитного актива в Дубае и сравниваем с Москвой.

В 2022 году рынок недвижимости Дубая действительно показал рекордные результаты: цены на аренду выросли на 27%, а на покупку — на 10%. Однако надо отметить, что население Дубая составляет всего 3,5 млн человек. При этом в 2022 году здесь построено 38 тыс. квартир (или около 2,5–2,7 млн кв. м жилья), а на 2023 год запланирован ввод более 70 тыс. квартир, рассказали в российской компании Ricci. «Самое интересное, что данные цифры сопоставимы с совокупным объемом предложения в Старой Москве на конец 2022 года, которая в 3,5 раза превышает Дубай по численности населения (в 2022 году в Москве введено в эксплуатацию 6,8 млн кв. м жилья. — Прим. ред.). Рынок Дубая, возможно, более стабильный с точки зрения проводимой правительством политики и налоговых мер поддержки инвестиций. Однако сам он небольшой и довольно волатильный, и это хорошо прослеживалось за последние десять лет», — говорит Яна Кузина, партнер «Ricci | Консалтинг и оценка».

По данным брокерской компании Tranio, цены на жилье в Дубае впервые значительно выросли в 2002–2008 годах — почти в четыре раза, однако потом резко упали из-за влияния мирового финансового кризиса, но затем продолжили рост с 2012 по 2020 год (в конце десятилетия рост составлял по 20% в год). Новый обвал произошел во время пандемии с резким сокращением потока иностранных туристов в ОАЭ. Сегодня цены на жилье демонстрируют положительную динамику и находятся в интервале от $2,5 тыс. до $12 тыс. за 1 кв. м в зависимости от качества локации и этапа строительства.

Фото: ALI HAIDER / EPA /ТАСС
Фото: ALI HAIDER / EPA /ТАСС

По словам управляющего партнера NF Group Алексея Новикова, инвестиционный рынок недвижимости в Дубае спекулятивный. «В связи с этим существует вероятность завышения цен на некоторые объекты, и только грамотный подход в выборе объекта недвижимости может обеспечить как спекулятивную, так и долгосрочную арендную доходность», — уточнил эксперт.

Говоря про Дубай, стоит отметить перенасыщенность рынка покупателями и из других стран. «Зачастую это приводит к тому, что приобрести тот или иной объект можно только на официальном старте продаж», — добавил региональный директор департамента жилой недвижимости Nikoliers Кирилл Голышев. Однако такая большая конкуренция отмечается только на рынке новостроек, что приводит к оттоку покупателей со вторичного рынка. Это означает, что продать инвестиционную недвижимость в Дубае, скорее всего, будет сложно. По словам Голышева, еще одной проблемой строящегося жилья в Дубае остается невозможность получения многолетней визы до момента сдачи объекта в эксплуатацию, что удлиняет процесс переезда в ОАЭ в случае такой потребности.

«Мы прогнозируем, что на рынке недвижимости Дубая еще продолжится рост цен в течение года, но уже не такими высокими темпами, как это было в 2021–2022 годах. На фоне растущего спроса на рынке уже сейчас ощущается нехватка предложения, в частности в высоком ценовом сегменте. А со стороны граждан России может быть некоторое охлаждение интереса на фоне возвращения части инвесторов на рынок недвижимости Москвы и стабилизации общей экономической ситуации», — уточнил Кирилл Голышев.

Плюсы и минусы приобретения недвижимости в Дубае и Москве

+/- Дубай Москва
плюсы Нейтральная юрисдикция Знакомый рынок
Международный хаб Прозрачность законодательства
Низкие налоги для инвесторов Независимость от колебаний валютного курса
Стабильный спрос на недвижимость с уникальными характеристиками
Возможность ведения доходного бизнеса
минусы Незнакомый рынок, необходимость в услугах консультантов при покупке актива Угроза международных санкций
Завышенные цены на жилье Стагнирующий рынок высокобюджетной аренды
Большие объемы строительства
Риск санкций в отношении россиян
Сложность в логистике капиталов
Риск снижения цен на недвижимость из-за перенасыщения рынка
Сложности с поиском покупателей для перепродажи
Сложный рынок управления недвижимостью
Недвижимость быстрее ветшает из-за жаркого и влажного климата

А что в Москве? Несмотря на падение спроса, цены на самое дорогое жилье в столице за год выросли на 10%. «Корректировки цен на рынке элитной недвижимости Москвы происходят лишь в тех проектах, которые были переоценены в течение последних двух лет на фоне высоких показателей спроса, при этом резких падений на весь рынок первичной недвижимости не наблюдается», — рассказал Кирилл Голышев.

Кроме того, на московском элитном рынке несколько лет подряд происходит вымывание качественного предложения: в прошлом году было выведено всего восемь новых проектов, по состоянию на конец января 2023 года объем предложения в классе deluxe составляет порядка 590 лотов. По словам директора департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерины Батынковой, «выход новых объемов в должной степени не компенсирует спрос на высококлассную недвижимость, недостаток предложения поддерживает рост цен и подчеркивает инвестиционную привлекательность актива. Так, средняя цена 1 кв. м в сегменте новостроек deluxe сегодня составляет 1,97 млн руб., что на 23% выше уровня цен начала 2022 года и почти на 80% превышает показатель двухгодичной давности». А если смотреть динамику цены в разрезе нескольких периодов, то с 2018 года цена за «московский элитный метр» увеличилась в 2,7 раза. «И если в целом тренды по рынку сегодня очень разнонаправленные, то в недвижимости классов элит и deluxe спрос остается на достаточно высоком уровне», — уточнила Екатерина Батынкова.

Виды Москвы. Котельническая набережная
Виды Москвы. Котельническая набережная (Фото: Валерий Шарифулин / ТАСС)

Среди стартовавших в 2022 году в Москве элитных проектов — клубный дом «Космо 4/22» (см. обзор РБК). Клубный комплекс класса deluxe находится на острове Балчуг, на Космодамианской набережной. В проекте представлен 81 апартамент, включая 11 пентхаусов с видами на высотку на Котельнической набережной и Кремль. Архитектура проекта — это микс исторического здания и современной неоклассики: фасад комплекса со стороны Космодамианской набережной сохранит облик начала XX века, что добавляет проекту «коллекционную» и инвестиционную ценность.

Продолжая сравнивать Дубай и Москву, отметим, что население российской столицы в четыре раза больше. «Поэтому при наличии статусной площадки и качественного девелоперского продукта элитная новостройка в Москве всегда найдет своего покупателя», — уточнила партнер Ricci Яна Кузина.

Более того, по ряду параметров московский рынок элитного жилья даже превосходит дубайский. Девелоперы предоставляют различные стимулирующие программы для покупателей: скидки, рассрочки и субсидированные программы совместно с крупными банками. «Новые проекты сегодня выходят на рынок по привлекательным ценам. За счет этого на столичном рынке снова появляются ликвидные проекты, которые начинают интересовать клиентов с точки зрения инвестиций», — объяснил Кирилл Голышев из Nikoliers. «В своем выборе инвестору важно ориентироваться на параметры проекта, в том числе на уникальность лота и его индивидуальные характеристики, которые повысят ликвидность приобретения в перспективе. К примеру, в том же «Космо 4/22» к инвестиционным лотам относятся как 45-метровые апартаменты, так и пентхаусы, представленные в широкой линейке от 50 до 176 кв. м: все они имеют личные террасы с видом на Москву-реку и высотку на Котельнической набережной», — уточнила Екатерина Батынкова.

Подводя итог, отметим: цены на deluxe-сегмент стабильно высоки, а количество таких проектов в Москве ограничено. «Мы можем сказать, что инвестирование в deluxe может быть неплохой защитой от инфляции как раз в связи с тем, что этот сегмент меньше всего подвержен негативному влиянию. Даже в условиях турбулентности московское элитное жилье остается выгодной инвестицией», — резюмировала партнер Ricci Яна Кузина.

Читайте также Экономист Михаил Хазин: Дубай или Россия: где инвестиции в недвижимость в большей безопасности

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Где заработал — там и потратил: как устроен современный ретейл в БЦ Город, 24 мая, 17:16
Центробанк оценил перегрев на рынке жилья в России Жилье, 24 мая, 17:03
Цены на аренду жилья в Москве на 20–40% превыcили ожидания арендаторов Жилье, 24 мая, 16:17
На строительство арендного жилья на Дальнем Востоке выделили ₽44 млрд Жилье, 24 мая, 14:05
Как сделать загородный дом стильным: тренды в дизайне мебели в 2024 году Дизайн, 24 мая, 13:20
В Москве под гостиницы отремонтируют три исторических особняка Город, 24 мая, 12:30
Центр Москвы обогнал остальные округа по росту цен на новостройки за год Жилье, 24 мая, 11:49
Екатерина Ломтева, Ricci | Жилая недвижимость — о проектах за рубежом Деньги, 24 мая, 11:31
В ГД назвали способы повысить доступность жилья в России Деньги, 24 мая, 11:12
В Госдуме заявили о закрытии «двери под названием «льготная ипотека» Жилье, 23 мая, 17:59
ЦБ заявил о разнице цен на новостройки и вторичное жилье в 55–60% Деньги, 23 мая, 15:33
В ЦБ назвали условия для снижения ставок по ипотеке Деньги, 23 мая, 15:02
Что такое вальмовая крыша и как ее сделать Загород, 23 мая, 14:13
Минфин предложил дать регионам право налогообложения дорогого имущества Жилье, 23 мая, 13:53
Главное Лента