Вошел в рецессию: восстановление рынка офисов ожидают только в 2024-м

Фото: Сергей Бобылев/ТАСС

В 2022 году на столичном рынке офисов было введено около 300 тыс. кв. м новых площадей. Проекты, пусть и не в таком количестве, как раньше (в 2021 году), выходили в аренду и продажу, некоторая активность сохранилась. Эксперты подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы и сделали прогноз по этому сегменту на 2023 год.

Девелоперы снижают активность

Аналитики фиксируют минимальное пополнение столичного рынка новыми проектами деловых центров. По итогам 2022 года объем новых офисов в Москве может составить от 280 тыс. до 300 тыс. кв. м, говорит партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. Высокий показатель прошлого года эксперт объясняет завершением строительства штаб-квартир двух крупных компаний: «Ростех-Сити» площадью 173,6 тыс. кв. м и «Сбербанк-Сити» площадью 128,4 тыс. кв. м. Несмотря на низкий ввод, итоговый показатель 2022 года будет выше, чем в пандемийном 2020 году — тогда объем новых офисов на рынке составил 224 тыс. кв. м.

Эксперты отмечают снижение девелоперской активности. Разрешение на ввод получают объекты, которые до марта находились на высокой стадии готовности, в то время как начало нового строительства в ситуации неопределенности является нецелесообразным, говорит Мария Зимина.

По итогам 2022 года объем чистого поглощения новых офисных помещений окажется отрицательным — на уровне 150–160 тыс. кв. м, считают в NF Group. Такой значительный объем ввода новых офисных площадей над их поглощением рынком зафиксирован впервые за всю историю наблюдений. Показатель вакантности класса А по итогам года ожидается на уровне 13–14%, класса В — 7–7,5%, прогнозируют аналитики компании.

В этом году разрешение на ввод в эксплуатацию получили бизнес-центры AFI Square (78,5 тыс. кв. м), Comcity Bravo (61,6 тыс. кв. м), башня А проекта STONE Towers (10,9 тыс. кв. м).

Сколько стоит аренда офиса

В 2022 году средняя стоимость аренды 1 кв. м офисных площадей класса А выросла на 4% и зафиксирована на отметке 26,9 тыс. руб. в год. Небольшое снижение в этом году произошло в офисах класса В. В начале января средняя цена 1 кв. м составляла 17,5 тыс. руб., а к концу года она снизилась на 1%, до 17,3 тыс. руб., отмечают в NF Group. Мария Зимина объясняет снижение цен на офисы класса В появлением на рынке новых проектов по ставке ниже средних по рынку.

Снижения цен на аренду офисов класса А не произошло из-за того, что даже на фоне массового выезда иностранных компаний собственники оставляли ставки на том же уровне и не уступали новым арендаторам, добавляет руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Когда восстановится рынок офисов Москвы

События февраля изменили векторы развития рынка офисной недвижимости Москвы, считает Екатерина Белова. «Рынок вошел в рецессию, но у него имелся значительный запас прочности, поэтому он пока не просел», — говорит эксперт. По ее прогнозу, максимального снижения можно ожидать только в следующем году, когда показатели спроса и нового строительства опустятся до минимальных значений, а доля свободных площадей в классе А дойдет до 14,5%.

В 2023 году эксперты ожидают сохранения трендов, которые были в этом году. «На рынке сохранится субаренда помещений, а также отрицательное или близкое к нулевому чистое поглощение офисных площадей. Рост вакантности продолжится, но более низкими темпами, чем в 2022 году», — считает Мария Зимина. При этом в структуре спроса, по ее прогнозам, будет усиливаться роль компаний с государственным участием, а спрос на помещения «под отделку» (shell&core) также будет сниженным. У арендаторов сохранится более краткосрочный горизонт планирования — один-два года вместо пяти лет, предполагает эксперт.

Восстановление бизнес-активности придется на вторую половину 2023 года, однако в цифрах это проявится не ранее 2024-го, прогнозирует Екатерина Белова. По ее мнению, на фоне высвобождения качественных площадей в центральных районах города тренд на децентрализацию, наблюдавшийся в последние годы, станет менее актуальным. Также ожидается, что в 2024 году индикаторы рынка выйдут в зеленую зону и продолжат медленное восстановление в 2025 году, резюмирует эксперт.