В Москве упал спрос на офисы. Что будет с ценами?

Фото: Антон Белицкий/ТАСС

Спрос на высококлассные бизнес-центры в Москве за год упал на 26%, и до конца года можно будет наблюдать дальнейшее снижение — на статистике продолжает сказываться уход западных компаний. Выяснили у экспертов, как это сказалось на доле пустующих площадей и на ставках аренды в крупных столичных деловых районах. 

Вакантных площадей становится все больше

По итогам трех кварталов 2022 года в Москве было арендовано 738 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей, следует из предоставленного «РБК-Недвижимости» обзора аналитиков IBC Real Estate (ранее JLL). Показатель на 26% ниже итогов аналогичного периода 2021 года, отмечают в компании (статистика учитывает бизнес-центры классов А и В+).

Доля вакантных (пустующих) площадей в столичных бизнес-центрах (БЦ) в третьем квартале выросла на 0,2 п.п. и составила 12,2%. Относительно аналогичного квартального показателя 2021-го рост составил 0,8 п.п. В самом высшем ценовом сегменте — А-классе — рост был более выраженным, отмечают в IBC Real Estate. За квартал вакансия здесь выросла на 0,9 п.п., за год — на 2,3 п.п., актуальный показатель составляет 12,7%. В сегменте В+ сейчас пустует 9,4% помещений, что на 0,1 п.п. меньше, чем в предыдущем квартале, и на 0,4 п.п. больше, чем год тому назад.

«Даже если учитывать традиционно высокую активность арендаторов в четвертом квартале, объем спроса по итогам года не превысит отметки в 1 млн кв. м, — говорит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. — По нашим прогнозам, общий показатель вакантности по итогам года не покажет значительного роста и останется на уровне 13%. В классе А изменения будут более значительными (в пределах 15%) в результате принятия окончательных решений о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов».

В основных деловых районах показатели пока стабильны

В основных офисных кластерах столицы, к которым в компании относят Центральный, Белорусский деловые районы, а также «Москва-Сити», за квартал не наблюдалось роста вакансии. Показатель незначительно — на 0,1 п.п. — вырос только в «Сити».

С начала года рост отмечен во всех трех кластерах. В Центральном деловом районе вакантность в БЦ А-класса с начала года увеличилась на 2,9 п.п., до 12,4%, в БЦ класса В+ — на 1,3 п.п., до 7,6%. В БЦ А-класса, расположенных в Белорусском деловом районе, показатель достиг 15,5%, увеличившись с начала года на 3,3%. Доля свободных площадей в «Москва-Сити» по итогам третьего квартала 2022 года выросла до 3,8% (+0,6 п.п. с начала года).

Основные показатели офисного рынка в крупнейших деловых кластерах Москвы по итогам 3-го квартала 2022 года, классы А и В+

Показатель	Деловой кластер	2021 год	1-й квартал 2022 года	2-й квартал 2022 года	3-й квартал 2022 года
Ввод, кв. м	Центральный деловой район	53 626	0	0	78 462
Свободно площадей, кв. м	Центральный деловой район	141 942	150 170	185 407	194 271
Вакантность,%	Центральный деловой район	9,5%	10,1%	12,4%	12,4%
Объем спроса, кв. м	Центральный деловой район	170 360	18 454	27 344	48 653
Средневзвешенная ставка аренды, руб./кв. м/год	Центральный деловой район	нет данных	нет данных	40 778	41 238
Ввод, кв. м	Белорусский деловой район	37 883	0	0	78 462
Свободно площадей, кв. м	Белорусский деловой район	57 602	57 092	76 354	85 039
Вакантность,%	Белорусский деловой район	12,3%	12,2%	16,3%	15,5%
Объем спроса, кв. м	Белорусский деловой район	39 304	11 418	14 041	12 483
Средневзвешенная ставка аренды, руб./кв. м/год	Белорусский деловой район	н/д	н/д	40 070	41 799
Ввод, кв. м	Москва-Сити	0	0	0	0
Свободно площадей, кв. м	Москва-Сити	43 406	39 284	46 152	47 131
Вакантность,%	Москва-Сити	3,5%	3,2%	3,7%	3,8%
Средневзвешенная ставка аренды, руб./кв. м/год	Москва-Сити	н/д	н/д	37 204	39 125

Данные: IBC Real Estate

Спрос сдерживают неясные перспективы

Интерес арендаторов к качественным офисным площадям в столице сохраняется, хотя спрос сдерживается общей неопределенностью, говорит Екатерина Белова. «Чтобы активность арендаторов трансформировалась в интересные и качественные сделки, компаниям необходима возможность планирования, поэтому восстановление активности арендаторов будет напрямую зависеть от общего экономического и геополитического контекста, — поясняет эксперт. — Важное условие успешных переговоров — готовность собственника проявлять гибкость в части коммерческих условий».

В компании обращают внимание, что значительная доля спроса приходится сейчас на государственные или окологосударственные компании, для которых при выборе офиса важен удобный доступ к штаб-квартире. «По этой причине наиболее востребованы площади на юго-западе, западе и северо-западе столицы, — говорит Екатерина Белова. — Кроме того, сегодня, как и всегда, востребованы качественные бизнес-центры в развитых деловых районах и в пешей доступности от станций метро/МЦК».

Арендные ставки пойдут вниз еще до конца года

Арендные ставки на высококлассные офисы, по данным IBC Real Estate, пока остаются стабильными, но в перспективе их ждет снижение. Средние ставки в А-классе сейчас составляют 26,1 тыс. за 1 кв. м в год, в классе В+ — 16,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «Дальнейшая динамика арендных ставок будет изменяться в зависимости от качества и позиционирования объектов, их локации и запаса финансовой прочности каждого собственника. По итогам 2022 года ставки аренды покажут снижение в диапазоне 5%, а минимума достигнут в 2023 году», — заключает Екатерина Белова.

В начале осени аналитики Knight Frank (сейчас — NF Group) отметили активизацию сегмента гибких рабочих пространств на фоне рекордно низкого ввода классических офисов. За восемь месяцев в Москве было открыто 15 коворкингов, столько же на тот момент было анонсировано до конца года. В сегменте классических БЦ объем ввода составил 40 тыс. кв. м — один из минимальных показателей за всю историю рынка.