Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Минфин назвал сроки начала выдачи льготной ипотеки в новых регионах Деньги, 03 фев, 17:34
Кабмин выделил дополнительные средства на социальную газификацию Жилье, 03 фев, 16:25
В Майами за $45 млн выставили на продажу особняк с ванной от Захи Хадид Деньги, 03 фев, 15:14
«Дом.РФ» подсчитал, как изменились ставки по ипотеке в конце января Деньги, 03 фев, 13:29
Инвестиции в коммерческую недвижимость России выросли до нового максимума Деньги, 03 фев, 12:57
В «Домклик» рассказали об итогах ипотечного кредитования «Сбера» в январе Деньги, 03 фев, 11:09
Льготная IT-ипотека: новые условия программы для покупки жилья Деньги, 03 фев, 11:03
В Подмосковье заметно выросло предложение участков без подряда Загород, 03 фев, 10:33
Аналитики назвали лидеров по объемам строительства жилья в России Жилье, 02 фев, 19:16
Арендовать небольшой офис за пределами Сити по-прежнему сложно Новости компаний, 02 фев, 18:54
Риелторы назвали размер скидки при продаже новостроек в Москве Деньги, 02 фев, 15:34
Деньги в бетон: стоит ли инвестировать в недвижимость в 2023 году Деньги, 02 фев, 13:48
Эксперты назвали города с максимальным ростом цен на новостройки Деньги, 02 фев, 13:10
Налоговые последствия: НДФЛ при продаже квартиры для уехавших из России Мнения, 02 фев, 12:56
За обманутых дольщиков расплатятся банки
Мнения ,  
0 
Ольга Плешанова

За обманутых дольщиков расплатятся банки

Верховный суд России (ВС) следом за Конституционным судом (КС) разрешил спор залоговых кредиторов проблемных застройщиков с Фондом развития территорий (Фонд), достраивающим проблемные объекты. Создан прецедент, по которому выплаты кредиторам, предоставляющим проектное финансирование, при передаче недостроя Фонду могут сводиться к символическим суммам.

22 августа ВС рассмотрел два из четырех прецедентных дел, по которым в феврале направлял запрос в КС. После того как 21 июля КС вынес свое постановление (№ 34-П), ВС вернулся к делам. Два из них направлены на новое рассмотрение, два других будут слушаться в ВС 29 сентября. Направление дел на новое рассмотрение можно считать формальностью: это необходимо для проведения расчетов, которыми занимается суд первой инстанции. Суть решения очевидна из постановления КС: если застройщик банкрот, а недостроенный объект передается Фонду для достраивания в пользу граждан-дольщиков, то залоговые кредиторы могут претендовать только на остаточные средства, если таковые будут.

Проблема возникла из-за кульбитов в законодательстве о банкротстве застройщиков. Изначально закон предусмотрел, что залоговые кредиторы (как правило, банки, финансирующие строительство) претендуют на 60% стоимости предмета залога, которым является земельный участок под строительство либо право аренды на него, а также недостроенный объект. Эти же 60% причитались залоговому кредитору в случае, если объект передавался новому застройщику для достраивания и предоставления квартир гражданам-дольщикам. Деньги должен был сразу выплатить новый застройщик, которым выступает в основном Фонд и его региональные структуры. Закон о Фонде (218-ФЗ), принятый в 2017 году, предусмотрел, что выплаты залоговым кредиторам возможны в том числе за счет госфинансирования. Все, однако, изменил Закон № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года, внесший точечные поправки в законодательство о застройщиках. Нормы этого закона (ч. 14 и 17 ст. 16) позволили полностью исключить выплаты залоговым кредиторам, если достраивать проблемный объект берутся структуры Фонда. Залог при этом прекращается.

Следует отметить, что к Фонду, по общему правилу, попадают проблемные объекты, квартиры в которых продавались без использования счетов эскроу, то есть начатые до 1 июля 2019 года — даты, когда эти счета стали для застройщиков обязательными. Проблема, соответственно, касается старого недостроя, но его может быть немало: по состоянию на август 2022 года на счета эскроу перешли в среднем около 75% застройщиков. В Москве, по официальным данным, их 80%, а в Подмосковье — только 20%.

Масштаб проблемы определяется как объемом недостроя, так и тем, что новые правила № 151-ФЗ стали применяться к старым кредитным договорам, заключенным до принятия этого закона. Нормы, позволяющие Фонду не платить залоговым кредиторам, рассчитаны на применение в текущем режиме в делах о банкротстве застройщика — возбужденных до момента принятия закона, сразу после его принятия, а также к будущим делам о банкротстве застройщиков, не использующих счета эскроу. На практике получилось, что залоговые кредиторы застройщика, признанного банкротом до появления № 151-ФЗ, лишились права на получение 60% стоимости заложенного имущества прямо в ходе процесса, одновременно потеряв права залога. Такая же участь постигла тех, чьи должники-застройщики обанкротились позже или находятся на грани банкротства сейчас.

Закон № 151-ФЗ, по сути, на ходу изменил для банков и других залоговых кредиторов правила, придал им обратную силу, о чем прямо не сказал. Это стало поводом для судебных споров залоговых кредиторов с Фондом, дошедших до ВС. В одном из дел, рассмотренных ВС 22 августа, Сбербанк оспаривал передачу недостроенного объекта Фонду Башкортостана без согласия банка и без выплаты ему компенсации. В другом деле залоговыми кредиторами оказались физлица, дававшие застройщику деньги взаймы либо купившие в строящемся комплексе нежилые помещения (коммерческую недвижимость). ВС прибег к помощи КС и разрешил дела в соответствии с его указаниями.

В постановлении от 21 июля КС счел недопустимыми манипуляции с обратной силой закона и признал неконституционными ч. 14 и 17 ст. 16 Закона № 151-ФЗ. В то же время КС подчеркнул значение права граждан на жилище, требующего особой защиты, и сам стал искать баланс интересов государства, банков и дольщиков, написав в постановлении что-то похожее на новый закон. Главное, что постановил КС: неконституционность спорных положения Закона № 151-ФЗ не отменяет уже состоявшуюся передачу недостроя Фонду и не препятствует передаче в будущем, при этом выплата залоговым кредиторам компенсации условием передачи не является.

Выплата, решил КС, возможна, но только если у Фонда появится выручка и возможность что-то заплатить. Фонд может либо увеличить объем строительства и дополнительно на этом заработать, либо заплатить что-то из имеющихся средств, которые, возможно, найдет суд. Задача суда — определить на основе экономического анализа минимальную сумму, которую Фонд в состоянии заплатить залоговым кредиторам застройщика, и установить срок ее выплаты (такие расчеты неизбежно требуют разбирательства в суде первой инстанции, куда и направлены дела). После выплаты этой, скорее всего, символической суммы обязательства Фонда могут быть полностью погашены — далеко не очевидно, что Фонд получит дополнительную выручку или что-то специально для этого построит, зарабатывать для выплат залоговым кредиторам Фонду вряд ли будет интересно.

Другим аспектом споров, по которым высказался КС, стали текущие платежи застройщика, которые также должен погашать Фонд. Закон о банкротстве изначально ограничил объем этих платежей: от Фонда требовалось выплатить вознаграждение арбитражному управляющему застройщика, а также судебные расходы. За бортом остались такие платежи, как зарплата работникам или подрядчикам, которые после возбуждения дела о банкротстве застройщика продолжали работы по строительству, консервации, охране объекта, платежи за электроэнергию, водоснабжение. КС признал такие ограничения неконституционными, однако и для этих платежей предусмотрел ограничения и условия. Расчетами выплат опять-таки займется суд первой инстанции.

Можно предположить, что рассмотрение дел в суде первой инстанции будет крайне сложным и длительным, сопряженным с изучением огромного массива финансовых документов. Фонд будет доказывать, что средств на выплаты нет, поскольку активов застройщика недостаточно, а достраивание объекта для передачи квартир гражданам-дольщикам требует значительных затрат и государственного финансирования. Суд, возможно, установит какие-то выплаты в пользу залоговых кредиторов, но размер будет символическим, реально не компенсирующим потери кредиторов и нужным только для фактического списания долгов.

Постановление КС создало парадоксальную ситуацию: нормы Закона № 151-ФЗ, введенные с обратной силой, признаны неконституционными, но правила, придуманные КС вместо законодателя, утвердили положение, выгодное для Фонда и созданное неконституционными нормами. Фонд сможет и дальше получать объекты недостроя без оглядки на залоговых кредиторов застройщиков, залоги которых фактически обнуляются. В делах, рассмотренных ВС, это положение выходит на уровень прецедента. За обманутых дольщиков можно порадоваться — все делается ради их права на жилище, однако по проектному финансированию, устойчивости правовой системы и доверию к государству нанесен ощутимый удар. На банки и других залоговых кредиторов оказались возложены основные риски, связанные с банкротством застройщиков, недостроем и решением проблемы обманутых дольщиков.

Об авторе
Ольга Плешанова Ольга Плешанова руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента