Деньги , 29 авг 2022, 10:46

Доходные квартиры: где в Подмосковье оправданны инвестиции в жилье

Вместе со специалистами разбираемся, где в Московской области выгоднее всего приобретать жилье в новостройках, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить

Фото: Евгений Разумный/ТАСС

Собираясь приобрести квартиру в новостройке с инвестиционной целью, покупателю необходимо понимать, зачем он это делает. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать, когда квартира подорожает, а второй вариант — сдавать жилище в аренду.

Сейчас на рынке жилья отмечается стагнация, цены падают, поэтому заработать на росте цен в ближайшей перспективе сложно. В нынешней ситуации покупатели обращают внимание на первичный рынок Подмосковья и рассчитывают заработать на сдаче приобретенного жилья в аренду.

Инвестиционный спрос

По данным аналитиков «НДВ — Супермаркет Недвижимости», число сделок в Подмосковье за месяц выросло на 19,4% — с 3,1 тыс. в июне до 3,7 тыс. в июле 2022 года. Таким образом, спрос вышел на уровень апреля этого года.

Динамика сделок на первичном рынке Московской области в январе — июле 2021 и 2022 годов (тыс.) (Фото: «НДВ Супермаркет Недвижимости»)

Вместе со специалистами разбираемся, в каких локациях Подмосковья выгоднее всего приобретать жилье, где оно быстрее окупится и где на него надо меньше всего копить.

Как считали

Анализировались цены в новостройках массового сегмента, сданные корпуса в выборку не вошли. Локации, где в продаже было менее десяти лотов, не учитывались.

Основным драйвером спроса на рынке новостроек Московской области продолжает оставаться ипотека (Фото: shutterstock.com)

Сколько могут заработать рантье

При покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Подмосковья средний срок окупаемости при постоянной ее сдаче в аренду составляет 18 лет. Быстрее всего отбить стоимость квартиры за счет сдачи в аренду получится в Химках (14 лет) за счет одних из самых высоких в Московской области ставок аренды, а также в Богородском городском округе (15 лет) за счет низкой стоимости жилья. Самые невыгодные с точки зрения окупаемости при сдаче в аренду квартиры в Королеве (27 лет) и Щелково (22 года), объясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

Средняя доходность от сдачи в аренду в вошедших в исследование локациях составляет 5,6% годовых. Максимальные показатели в Химках (7,4%), Богородском (6,7%) и Солнечногорском городских округах, а также в Мытищах (6,2%). Минимальные показатели, по данным ЦИАН, зафиксированы в Королеве (3,7%), Щелково (4,5%) и Наро-Фоминском городском округе (4,7%).

Доходность от сдачи в аренду и окупаемость инвестиций в новостройки в городских округах Подмосковья

Городской округ	Средняя стоимость квартиры, млн руб.	Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб.	Доходность	Окупаемость (лет)	Средняя заработная плата, тыс. руб.	Доступность (количество годовых доходов в стоимости квартиры)
Химки	5,8	35,7	7,4%	14	88,4	5,5

Богородский	3,95	22	6,7%	15	59	5,6

Солнечногорский	4,78	24,8	6,2%	16	62,7	6,4

Мытищи	5,84	30,1	6,2%	16	66,8	7,3

Ленинский	5,97	29,8	6%	17	73,9	6,7

Люберцы	6,41	31,3	5,9%	17	70,3	7,6

Красногорск	6,98	33,6	5,8%	17	84,4	6,9

Домодедово	5,37	25,5	5,7%	18	69	6,5

Балашиха	5,46	25,9	5,7%	18	62,5	7,3

Долгопрудный	7,05	33	5,6%	18	76	7,7

Дмитровский	5,14	23,5	5,5%	18	53,4	8

Раменский	5,02	22,9	5,5%	18	56,4	7,4

Одинцовский	8,23	36,4	5,3%	19	72,4	9,5

Сергиево-Посадский	4,51	19,9	5,3%	19	51,5	7,3

Пушкинский	5,59	23,6	5,1%	20	51,8	9

Подольск	6,9	28,5	5%	20	66,1	8,7

Наро-Фоминский	6,57	25,6	4,7%	21	54,9	10

Щелково	5,71	21,6	4,5%	22	63,2	7,5

Королев	8,42	26,2	3,7%	27	72,9	9,6

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Самые доступные (относительно уровня доходов местных жителей) квартиры расположены в Химках — для покупки потребуется 5,5 годовой зарплаты, в Богородском (почти 6 годовых зарплат) и Солнечногорском (6,5 годовой зарплаты) городских округах. В первом случае доступность обеспечена высокими зарплатами, а во втором и третьем — за счет низкой стоимости жилья, поясняет Елена Лапшина. По ее словам, дольше всего копить придется на квартиру в Наро-Фоминском городском округе (10 годовых зарплат) — здесь одни из самых низких зарплат среди анализируемых локаций, а также в Королеве и Одинцовском городском округе (9,5 годовой зарплаты) — за счет высокой стоимости жилья.

Средний срок окупаемости при постоянной сдаче квартиры в аренду в Подмосковье составляет 18 лет (Фото: shutterstock.com)

В какие подмосковные проекты стоит вкладывать деньги

Наименее привлекательными с точки зрения инвестиций проектами являются типовые жилые комплексы, которые массово строились в 2018–2019 годах в не самых перспективных районах Московской области (места с плохой экологией, с НПЗ и очистными сооружениями). На старте продаж цены там были более чем адекватные, предлагались и неплохие программы рассрочки, говорит руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Роман Поручик. По словам эксперта, люди, которые успели выйти из этих проектов в 2020 году, остались в выигрыше. А вот те инвесторы, которые зашли в эти ЖК на пике роста цен, при попытке реализовать их в 2022 году столкнулись с большой конкуренцией и падением цен.

«Теперь такие покупатели не могут выйти из данных инвестиций с прибылью. Существуют реальные примеры, когда клиенты купили квартиру в 2021 году за 9 млн руб., а застройщик предлагает их летом 2022 года уже за 8 млн руб. Сейчас нет предпосылок такого же резкого скачка цен на недвижимость, который был два года назад. Более выигрышными для инвестиций становятся объекты в перспективных районах с хорошей транспортной доступностью, там рост цен предполагается выше уровня инфляции, в такие объекты можно и нужно вкладываться», — резюмирует Роман Поручик.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Автор

Георгий Трушин

Недвижимость Подмосковья

rbc.group

Эксперты назвали самые популярные направления Подмосковья для аренды дач

Предложение новых элитных домов в Подмосковье выросло впервые за 5 лет

ЦИАН назвал города Подмосковья с наибольшим снижением цен на жилье