Как рост ставок по ипотеке повлияет на цену вторичного жилья
Центробанк России в восьмой раз подряд повысил ключевую ставку, на этот раз сразу на 1 п.п. — до 9,5% годовых. Это приведет к росту ставок по ипотеке. Велика вероятность, что это не последнее повышение ключевой ставки в текущем году.
Как отразится рост ставок по ипотечным кредитам на доступности вторичного жилья — разбираемся вместе с экспертами.
Вторичный рынок ожидает корректировка цен
Цены на вторичную недвижимость могут начать снижаться из-за ослабления спроса, но этот процесс не будет быстрым, считает заместитель руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Денис Гаджиев. По его словам, вторичный рынок недвижимости очень инертен и средние ценовые показатели здесь меняются медленно.
С ним согласен директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. По мнению эксперта, цены на вторичное жилье в мае-июне нынешнего года начнут снижаться. На то, по его мнению, есть несколько причин. Во-первых, с начала 2022 года, по данным компании, объем предложения в сегменте готового жилья вырос на 8%, а число поисковых запросов на покупку квартиры за этот же период снизилось на 20–25%. Во-вторых, постепенно сокращается количество ипотечных консультаций, и это при том, что рынок еще не ощутил на себе влияния роста ключевой ставки.
«Не исключено, что уже в марте следует ожидать средней ипотечной ставки на вторичное жилье около 12%. Это существенно охладит спрос на рынке жилья», — считает Ильдар Хусаинов.
Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова также придерживается мнения, что на вторичном рынке может произойти небольшая корректировка цен. Масштаб изменений, по ее оценке, будет зависеть от объема ликвидного предложения в каждой локации — чем меньше качественных, юридически чистых квартир, тем выше вероятность повышения стоимости. В то же время возможно снижение цен на квартиры в районах с плохой транспортной доступностью, на первых-вторых этажах домов. Эксперт замечает, что продавцам жилья на вторичном рынке следует помнить, что срок экспозиции квартир с серьезными недостатками, но по завышенной цене будет увеличиваться.
Изменение ключевой ставки окажет влияние на конечную стоимость квартиры на вторичном рынке в том случае, если для покупки используются заемные средства, замечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По словам эксперта, прогнозировать ценообразование на вторичную недвижимость сложнее. Стоимость квартиры в новостройке формируется, исходя из бизнес-модели, стратегии продаж, экономически обоснованных расходов и приемлемого для конкретного застройщика уровня прибыли, тогда как на вторичном рынке итоговая цена может быть установлена самим владельцем, исходя из личных соображений, а не факторов локации, конкурентного окружения и состояния.
Виктория Кирюхина, эксперт «ЦИАН.Аналитики»:
— Рост ключевой ставки в большей степени играет против вторичного рынка, а не первичного, где действуют разнообразные программы субсидирования. То есть рост ключевой ставки только опосредованно отразится на тех процентах, под которые будут выдаваться кредиты реальным покупателям новостроек. К примеру, в декабре 2021 года при ключевой ставке 8,5% и стандартной ставке по ипотеке в диапазоне 9,0–9,5% кредиты на новостройки выдавались в среднем под 5,88% годовых. Это позволяет поддерживать высокий спрос на рынке, несмотря на повышение ставок по обычным, не субсидируемым застройщиками ипотечным кредитам. Вторичный рынок не имеет возможности предложить сниженную ставку по ипотеке, поэтому именно в сегменте готового жилья из-за дорогих кредитов ожидается снижение спроса и снижение темпов роста цен — на уровне инфляции по итогам года.
Покупатели новостроек начнут присматриваться к вторичке
Опрошенные эксперты не исключают переориентирования части потенциальных покупателей с новостроек на вторичный рынок при снижении цен на вторичное жилье во втором полугодии 2022 года. По словам Ильдара Хусаинова, этот год станет периодом балансировки между ценами на недвижимость и реальной покупательной способностью. Уже сейчас в компании отмечают постепенное увеличение среднего уровня дисконта при продаже вторичного жилья, который находился последние два года на крайне низком уровне.
«Пока мы отмечаем растущую долю продаж новостроек в общем объеме сделок. Это обосновано выводом новых проектов и относительно низкой ипотечной ставкой на строящееся жилье. Но во втором полугодии на фоне прогнозируемого снижения цен на вторичном рынке готовое жилье создаст существенную ценовую конкуренцию и для новостроек. Часть застройщиков уже закладывают риск снижения цен в свои финансовые стратегии на этот год», — говорит Ильдар Хусаинов.
Денис Гаджиев согласен с тем, что спрос на вторичном рынке может возрасти из-за оттока покупателей с рынка новостроек. Но пока сложно сказать, насколько весомой будет эта «миграция».
«Необходимо учитывать факторы развития рынка новостроек: это и уровень цен, и динамика появления новых проектов, и соблюдение сроков сдачи и ввода в эксплуатацию уже построенных жилых комплексов. Застройщики, конечно, не захотят терять покупателей и будут самостоятельно субсидировать ставки по ипотеке для привлечения клиентов. Также я не исключаю, что они могут попросить об этом правительство, ссылаясь на важность поддержки целой отрасли», — резюмирует Денис Гаджиев.
С января 2022 года ведущие российские банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Первым увеличил ставки ВТБ — кредит на приобретение жилья можно получить под 10,3% годовых. С начала февраля до 10,3% повысил ипотечные ставки Сбербанк.