Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Воронеж обогнал Москву по темпам роста цен на новостройки в 2023 году Деньги, 15:03
«Домклик» назвал стоимость самых дешевых квартир Москвы в марте 2023 года Жилье, 14:34
Россияне назвали главные способы защиты дач от преступников и ЧП Загород, 12:47
В промзоне на севере Москвы построят 3 млн кв. м недвижимости Жилье, 11:42
Сколько стоит жилье на Бали и как его купить россиянину Жилье, 10:20
Путин поручил выделить ₽20 млрд на деревянные дома для переселенцев Жилье, 09:30
Путин поручил включить в ипотеку траты на окна, двери и мебель Деньги, 09:15
«Домклик» назвал города с самым дешевым жильем Жилье, 23 мар, 18:59
Хуснуллин заявил о раскрутке в новых регионах ипотеки под 2% Деньги, 23 мар, 17:20
Законно ли сдавать жилье посуточно: что решил Конституционный суд Жилье, 23 мар, 16:33
Риелторы зафиксировали резкий спад спроса на жилье в Москве в 2023 году Жилье, 23 мар, 14:40
«Дом.РФ» назвал регионы, где чаще всего берут семейную ипотеку Деньги, 23 мар, 13:23
В «Москва-Сити» построят пешеходный переход с причалом Город, 23 мар, 12:48
Эксперты назвали долю полностью ушедших из России международных брендов Деньги, 23 мар, 11:25
Где в Москве выгодно купить жилье в 2022 году. Список районов
Жилье ,  
0 

Где в Москве выгодно купить жилье в 2022 году. Список районов

Какие районы столицы будут наиболее привлекательными для покупки жилья с точки зрения дальнейшего роста его цены — рассказываем вместе с экспертами
Фото: Elizaveta Galitckaia/shutterstock.com
Фото: Elizaveta Galitckaia/shutterstock.com

Купить квартиру в Москве в локации с перспективой роста стоимости и не по заоблачным ценам — задача не из легких. По данным «ЦИАН.Аналитики», по итогам 2021 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы выросла почти на 30% и достигла отметки в 302 тыс. руб.

Редакция «РБК-Недвижимости» попросила аналитиков и риелторов назвать районы столицы, где цены на жилье сейчас находятся не на пике, но имеют перспективу роста в связи с развитием и благоустройством локации и появлением новых масштабных проектов.

Факторы роста

Факторами будущего роста цен на недвижимость в конкретной локации можно считать, во-первых, программу редевелопмента промзон, когда на территории бывших промышленных предприятий появляются новые масштабные кварталы застройки, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Помимо домов, строятся также объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, что ведет к росту цен даже в уже ранее построенных домах.

Во-вторых, к повышению цен ведет открытие станций метро — это, пожалуй, самый проверенный и быстрый способ получить рост цены квадратного метра за относительно небольшой срок, в отличие от редевелопмента, где строительство продолжается годы. Поэтому в первую очередь покупателям необходимо изучить перспективы развития метрополитена.

В 2022 году в Москве должны открыть девять станций Большого кольца метро (БКЛ). Планируется завершить строительство станций «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский Затон» и «Кленовый бульвар» и модернизировать станции «Варшавская» и «Каширская».

Локации у новых станций БКЛ

Новые станции БКЛ повысят привлекательность районов, где они откроются, хотя существенно и не изменят транспортную доступность. Например, среди перспективных локаций для покупки жилья в 2022 году директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев выделяет район вблизи Нагатинской набережной, где строится станция метро БКЛ. По его словам, здесь уже стартовали несколько новых проектов и еще ожидается выход в ближайшие месяцы.

«Административно эта локация относится к районам Нагатино-Садовники и Нагатинский Затон. В этих районах уже есть две станции метро («Нагатинская» и «Коломенская») и строится станция «Нагатинский Затон» в составе восточного участка БКЛ. Этот район примечателен близостью к парку «Коломенское» и парку развлечений «Остров Мечты». В районе хорошо развита инфраструктура», — рассказывает эксперт.

Высокая конкуренция стимулирует девелоперов выводить новые проекты с фишками в различных областях — это могут быть инфраструктурное наполнение, архитектура, внутренняя инженерия, благоустройство и др. По данным Est-a-Tet, средняя цена предложения на первичном рынке в районе Нагатино-Садовники составляет 338,8 тыс. руб. за 1 кв. м, а в Нагатинском Затоне — 341,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Покупателям стоит обратить внимание на жилье в районах Марьина Роща и Бутырский, где тоже появится станция БКЛ, продолжил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Сейчас предложение новостроек в этих районах неоднородное — там есть как стандартные проекты комфорт-класса, так и жилой комплекс премиум-класса. С учетом близости районов к ТТК и деловому центру здесь мало современных проектов бизнес-класса. Из мест отдыха в ближайшем окружении — усадьба «Останкино» и ВДНХ. Средняя цена предложения на первичном рынке в районе Бутырский составляет 288 тыс. руб. за 1 кв. м, а в районе Марьина Роща — 374 тыс. руб. за 1 кв. м.

Среди перспективных районов для покупки жилья — локации у новых станций БКЛ
Среди перспективных районов для покупки жилья — локации у новых станций БКЛ (Фото: Nekrasov Eugene/shutterstock.com)

Локации у новых станций салатовой ветки

Наибольший рост цен фиксируется в локациях, где раньше не было метро в пешей доступности. Например, стоит обратить внимание на север Москвы, где продолжением Люблинско-Дмитровской линии метро станут станции «Улица 800-летия Москвы» («Яхромская»), «Лианозово» и «Физтех», говорит Виктория Кирюхина. «Соответственно, нужно изучить рынок Дмитровского района и района Северный (за МКАД), который после открытия станции метро покажет рост стоимости за счет большей престижности района и лучшей транспортной доступности», — пояснила эксперт. По данным ЦИАН, Дмитровский район находится на 77-м месте среди всех районов Москвы по средней стоимости 1 кв. м на вторичном рынке — 266 тыс. руб., а Северный — на 105-м месте (244,6 тыс. руб.). При этом сроки экспозиции квартир в данных районах средние по рынку (95–100 дней).

Согласен с коллегой по поводу перспектив Дмитровского района руководитель направлений первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. «Одним из привлекательных и перспективных районов с точки зрения будущей ликвидности жилой недвижимости можно назвать Дмитровский. Здесь проходят Дмитровское и Коровинское шоссе, а к 2023 году планируется открыть станции метро «Лианозово» и «Улица 800-летия Москвы» («Яхромская»), — сказал он.

Продление салатовой ветки

Строительство участка Люблинско-Дмитровской линии метро от станции «Селигерская» до «Физтеха» началось в 2019 году. Работы планируется завершить в 2022 году. Продление салатовой ветки до поселка Северный позволит улучшить транспортную доступность для районов Дмитровский, Восточное Дегунино и Лианозово. Ожидается, что ввод участка позволит экономить жителям севера столицы до 20 минут времени на поездках по городу.

Южный порт и Марьино

Среди зон редевеломпента эксперты выделяют агломерацию вокруг Южнопортовой улицы в районе Печатники. Здесь будет масштабный редевелопмент промзоны «Южный порт» общей площадью 34,67 га. Проект предполагает строительство 534,4 тыс. кв. м недвижимости, включая жилые дома, учебный комплекс — школу и детский сад, гостиницу, многофункциональные, общественно-деловые и торговые центры, гараж и другие объекты. Здесь планируется создание еще одного московского Сити, только на юго-востоке Москвы, также на реке. По оценкам Est-a-Tet, стоимость 1 кв. м в локации сейчас варьируется от 236 тыс. до 307 тыс. руб.

«Будет развиваться и вся сопутствующая инфраструктура, в том числе социальная. Сейчас в этом районе отсутствует предложение на первичном рынке. Сам район отличается протяженной береговой линией, которая будет благоустроена, и близостью к ТТК, что обеспечивает хорошую транспортную доступность», — добавил Роман Родионцев.

Среди привлекательных локаций эксперт выделяет район Марьино. По его словам, здесь ожидается выход сразу двух крупных проектов с современными концепциями. Помимо хорошей транспортной доступности (линия МЦД и метро), жители смогут отдыхать в ПКиО имени 850-летия Москвы, рядом с набережной. Кроме того, в районе хорошо развита вся инфраструктура. «Сейчас на первичном рынке района Марьино отсутствует предложение строящихся ЖК. А в примыкающем к нему районе Люблино текущая цена квадратного метра составляет 193 тыс. руб. за 1 кв. м», — поясняет эксперт.

Проект застройки территории «Южного порта»

 
Проект застройки территории «Южного порта»   (Фото: stroi.mos.ru)

ЖК в Новой Москве

В 2022 году сохранит привлекательность Новая Москва, которая продолжает активно развиваться по всем направлениям — это строительство новых станций метро, объектов социальной и торговой инфраструктуры. На новых территориях, по мнению Виктории Кирюхиной, лучше обратить внимание на поселение Внуковское, на которое в 2021 году пришлось 5% всех просмотров объявлений в Москве на вторичном рынке.

В перспективе здесь откроются станция метро Солнцевской линии — «Пыхтино» и «Внуково». По оценкам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м составляет здесь 238 тыс. руб. «Внуковское по числу просмотров объявлений в 2021 году уступило только поселению Сосенское (также Новая Москва, и здесь также запланировано появление новой станции метро «Сосенки») и Хорошево-Мневникам. То есть покупатели голосуют за перспективные районы, где стоимость квадратного метра пока ниже, но есть перспективы значительного улучшения транспортной доступности, что ведет к росту цен», — отметила она.

Среди перспективных локаций в Новой Москве Дмитрий Алексеев из «Авито» выделяет поселение Десеновское. «За последние несколько лет в поселении активно развивалась социальная инфраструктура, значительно улучшилась транспортная ситуация: реконструировано Калужское шоссе, запущены новые автобусные маршруты, а к 2026 году планируется открытие четырех станций метро («Ракитки», «Десна», «Десеновское», «Ватутинки»)», — приводит аргументы в пользу локации эксперт. Также здесь планируется возведение новых современных жилых кварталов и городских пространств, добавил он.

Среди перспективных локаций остаются районы Новый Москвы рядом с Солнцевской линией, здесь планируется открыть станции метро «Пыхтино» и «Внуково» 
Среди перспективных локаций остаются районы Новый Москвы рядом с Солнцевской линией, здесь планируется открыть станции метро «Пыхтино» и «Внуково»  (Фото: stroi.mos.ru)

Районы с наибольшим ожидаемым ростом цен

Для покупки жилья можно рассмотреть районы с наибольшим ожидаемым ростом цен. По прогнозам экспертов, в 2022 году темпы роста цен на жилье в Москве и области замедлятся и будут немногим выше инфляции. Однако есть районы, где подорожание ожидается выше рынка.

Первое место по перспективам роста в 2022-м занимает Северное Тушино в Северо-Западном административном округе. На декабрь 2021 года средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет 262,7 тыс. руб. (+19,2% за 2021 год). В 2022 году прирост может составить еще 15%. На втором месте — район Теплый Стан, расположенный в Юго-Западном административном округе. Средняя цена 1 кв. м составляет здесь 263,1 тыс. руб. (+20,2% за 2021 год). В 2022 году «квадрат» в этом районе может подорожать еще на 14%.

Тройку лидеров замыкает район Восточное Измайлово в Восточном административном округе. Аналитики прогнозируют здесь 11%-ный рост цен на жилье в 2022 году. Сейчас 1 кв. м в Восточном Измайлове оценивается в 269,2 тыс. руб. (+21,9% в 2021 году).

Районы с самым низким ценником

Эксперты также рекомендуют обратить внимание на районы с минимальной средней ценой квадратного метра. По данным ЦИАН, в старых границах Москвы самое доступное жилье в районах по состоянию на январь 2022 года находится в следующий районах:

  • Бирюлево Западное: цена 1 кв. м — 223,3 тыс. руб. (+24% за год);
  • Южное Бутово: цена 1 кв. м — 226,8 (+19% за год);
  • Бирюлево Восточное: цена 1 кв. м — 226,9 (+18% за год);
  • Ярославский район: цена 1 кв. м — 233,4 (+22% за год);
  • Косино-Ухтомский район: цена 1 кв. м — 238 (+20% за год).

Ярославский — район без метро у МКАД, а Косино-Ухтомский и Южное Бутово — замкадные локации, пояснила Виктория Кирюхина. «Обратить внимание можно на Бирюлево Западное и Бирюлево Восточное, где появятся станции метро, именно по этой причине имеется потенциал для роста цен в отличие от других перечисленных бюджетных районов», — добавила эксперт.

Локации с минимальными ценами в Новой Москве:

  • Новофедоровское: цена 1 кв. м — 153,7 тыс. руб. (+27% за год);
  • Марушкинское: цена 1 кв. м — 176 тыс. руб. (+43% за год);
  • Первомайское: цена 1 кв. м — 176,6 тыс. руб. (+48% за год);
  • Филимонковское: цена 1 кв. м — 182 тыс. руб. (+24% за год);
  • Рязановское: цена 1 кв. м — 189,9 (+23% за год).

В Новой Москве стоимость также растет в самых бюджетных районах, что связано с будущим доступом МЦД от Апрелевки. В частности, речь идет о Новофедоровском и Марушкинском поселениях. Филимонковское поселение в перспективе будет иметь станцию метро. Данные районы можно рассматривать для долгосрочных инвестиций. Но если планируется быстрая перепродажа, лучше рассмотреть Старую Москву, отметила Виктория Кирюхина.

Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:

— В 2022 году наибольший потенциал получат локации, где запланировано скорое открытие новых станций метро, а также ведется активное благоустройство территорий, например в рамках одного из самых масштабных проектов по реконструкции набережных Москвы-реки.

Стоит отметить потенциал локации в районе Нагатино-Садовники, где в реализацию вышли качественные проекты бизнес-класса по 400 тыс. руб. за 1 кв. м при средней цене лота 22,3 млн руб. В ближайшем будущем здесь появятся шесть новых проектов, будут преобразованы набережная и прилегающие к ней территории. Хороший потенциал с точки зрения улучшения транспортной доступности и благоустройства у района Хорошево-Мневники, где будет построен Большой Сити.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер.

Главное Лента