Ставки достигли рекорда: что будет с арендой жилья в Москве в 2022 году
С начала 2021 года рынок аренды жилья в Москве пережил многое — упадок, затем ожидание снятия ограничений и возвращения нанимателей, летом — нетипичный рост спроса и продолжительный высокий сезон осенью.
Аналитики подвели итоги минувшего года и рассказали, что будет со столичным рынком аренды жилья в 2022-м.
Высокий спрос
В 2021 году столичный рынок долгосрочной аренды переживал взлеты и падения. «В начале 2021 года спрос на аренду жилья в Москве снизился на 15% в годовом выражении. Весной также отмечался низкий спрос, а в июне — несезонное оживление в связи с притоком в столицу мигрантов (с 16 июня, после продления льготного периода для иностранцев в России), — рассказала заместитель директора департамента аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Речь идет о массовом сегменте (классы эконом и комфорт), поскольку его статистика является наиболее репрезентативной — 70% в спросе и предложении занимает именно масс-маркет, пояснила эксперт.
В августе спрос на массовом рынке найма жилья в Москве был сопоставим с показателем того же периода 2019 года и на 20% превысил показатель августа в кризисном для рынка аренды 2020 году, уточнила Полякова. По ее словам, в числе факторов, повлиявших на увеличение активности арендаторов, можно выделить следующие: наплыв студентов и трудовых мигрантов (совокупно они составили 85% нанимателей), сезонное увеличение деловой активности, ужесточение условий льготного ипотечного кредитования и рост цен на покупку жилья, которые заставили многих потенциальных покупателей перейти в группу арендаторов.
Высокий сезон на московском рынке аренды, по словам аналитика «Инкома», в этом году был не только необычайно ярким, но и продолжительным. Стандартное сезонное оживление длится с августа по октябрь, однако в 2021 году и в ноябре, и в декабре сохранялся довольно высокий спрос — уже без ажиотажа, но стабильный, резюмировала эксперт.
По словам руководителя проектов развития вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито Недвижимость» Сергея Хахулина, наибольшей популярностью у арендаторов в 2021 году (как и в предыдущие годы) пользовались однокомнатные и двухкомнатные варианты, доля которых в общей структуре спроса составила 51% и 34% соответственно. На трехкомнатные квартиры и студии приходилось 8% и 6% от общей доли спроса на рынке. При этом в ноябре 2021 года заметнее всего вырос спрос на аренду двухкомнатных (+49%) и трехкомнатных (+45%) квартир.
После Нового года на рынке жилья ожидается снижение покупательской активности, утверждают аналитики. При этом ожидаемое повышение ключевой ставки ЦБ и высокий сложившийся уровень цен еще больше усложнят покупку жилья в ипотеку, что приведет на рынок новых потенциальных арендаторов, считает глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
«Ситуация с развитием пандемии и возможными ограничениями остается неопределенной. С одной стороны, за последние месяцы мы наблюдали и неожиданное объявление локдауна, и неожиданное изменение позиции по QR-кодам. Это важно, так как рынок аренды за последние два года продемонстрировал, что очень быстро реагирует на ограничения, связанные с долей тех, кто работает или учится удаленно. Пока сохраняется тренд на возврат сотрудников в офисы и учебные аудитории, но неопределенность, связанная с новыми штаммами коронавируса, может изменить ситуацию и привести к снижению спроса и корректировке ставок, которые существенно выросли этой осенью и показали отрицательную динамику в декабре», — резюмировал Попов.
Предложение на низком уровне
В 2021 году предложение московских квартир в аренду оказалось на очень низком уровне. «В аренде сейчас доступны около 8,5 тыс. лотов без учета элитного класса. Это в два раза ниже, чем в декабре 2019 года (тогда на выбор было около 16 тыс. квартир). В январе 2021 года выбор также был выше, чем сегодня, — на уровне 20 тыс. То есть сейчас количество объявлений ниже почти на 60%. Основное снижение пришлось на август и сентябрь 2021 года — тогда на фоне повышенного спроса с рынка активно вымывались самые бюджетные варианты», — прокомментировал глава аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
В Москве дефицит ликвидного предложения долгосрочной аренды по-прежнему заметен, подтвердила Полякова. По ее словам, из-за этого наймодатели повышают плату на 5–15%, причем не только при сдаче своего объекта новым жильцам. Некоторые поднимают ценник и для нынешних квартирантов, и те принимают новые условия, считая их выгодными, ведь найти аналогичное жилье по прежним демократичным ценам уже не выйдет, пояснила аналитик.
В 2022 году ожидается рост предложения, в том числе за счет квартир в новостройках, приобретенных на пике покупательской активности в 2020-м и 2021 годах, прогнозирует Хахулин из «Авито Недвижимости».
Читайте также: В Москве резко сократилось предложение жилья в аренду
Цены продолжат расти
Цена найма столичных квартир в 2021 году достигла рекордных значений. «Относительно январских ставок текущая стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве повысилась на 23%, двухкомнатной — на 26%. Это рекордные показатели для рынка аренды за последнее десятилетие, но все равно ниже роста цен в сегменте продажи. Пик роста ставок пришелся на сентябрь и октябрь 2021 года. При этом на протяжении первого полугодия ставки стагнировали. В сентябре же рост составил для однушек 9,1%, для двухкомнатных — 21,9%. Средние ставки выросли за месяц более чем на 10 тыс. руб. В конце осени рост замедлился, а в декабре вовсе была отмечена отрицательная динамика вместе со снижением активности», — рассказал Алексей Попов.
Динамика ставок долгосрочной аренды в Москве