Топ-5 вызовов для современных девелоперов. Опрос
Ассоциация REPA совместно с «РБК-Недвижимостью» провела опрос участников Федерального Девелоперского Форума*, состоявшегося 15 ноября в Москве, о том, с какими вызовами придется столкнуться девелоперам в ближайшие пять лет.
Среди топ-5 вызовов были названы комплексное развитие территорий (КРТ), альянс девелоперов с городскими программами, инновации в самом продукте, цифровизация (как самого процесса строительства, так и механизмов продаж), а также клиентоориентированность (как при создании продукта, так и в продажах). Участники форума считают, что те игроки, которые не смогут этим вызовам соответствовать, будут вынуждены уйти с рынка.
*Девелоперский Форум Ассоциация REPA (Real Estate Professionals’ Association/Ассоциация профессионалов рынка недвижимости) проводится в Москве в 12-й раз. В этом году форум собрал более 300 участников из 40 городов России и СНГ.
Курс на КРТ
Первый и самый главный вызов — комплексное развитие территорий. «После того как в конце прошлого года президент России подписал соответствующий законопроект, мы придерживаемся именно этого курса. Механизм КРТ дает возможность уже в самом ближайшем будущем обновить городскую застройку, сделать более удобной, уютной и приятной для каждого человека», — передал в своем обращении к участникам форума вице-премьер России Марат Хуснуллин.
По словам заместителя директора департамента комплексного развития территорий Минстроя Максима Галя, использование механизма КРТ обеспечивает не только сбалансированное и устойчивое развитие территорий, повышение эффективности их использования, развитие транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, но и достижение заданных показателей в сфере жилищного строительства. Субъектами и муниципальными образованиями предусматривается применение механизма комплексного развития территорий в отношении более 700 территорий, превышающих площадь 25 тыс. га, а градостроительный потенциал таких территорий составляет более 128 млн кв. м жилья.
«Ключевая задача «Дом.РФ» — нарастить темпы жилищного строительства и повысить качество городской среды путем реализации проектов КРТ на неиспользуемых федеральных землях, которые фактически исключены из повседневной жизни городов и других муниципальных образований», — добавил директор подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» «Дом.РФ» Андрей Балук.
До конца 2021 года во всех российских регионах появится как минимум один согласованный проект, рассказал заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин. «Мы поставили себе задачу до конца года запустить в каждом регионе минимум одну территорию в практическую реализацию, чтобы у нас были дорожные карты со сроками, объемами и т. д.», — объяснил чиновник. По его словам, в настоящий момент продолжается законодательная работа в регионах, а также активно происходит процесс подбора территорий, градостроительный потенциал которых уже превысил 150 млн кв. м.
Заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян отметила, что столичные девелоперы уже стали проявлять интерес именно к комплексному подходу в освоении территории, а власти Москвы рассматривают возможность реализации 130 проектов КРТ с градостроительным потенциалом в 30 млн кв. м. «Нам нужно уходить от практики спальных районов, современный ЖК должен представлять собой «город в городе» — с рабочими местами, соцобъектами, местами отдыха и развития. Особенно актуален вопрос своевременного обеспечения школами и детскими садами», — отметила Карина Малхасян. По ее словам, совместно с девелоперами Москомстройинвест разработал форму договора о строительстве соцобъектов — такие договоры позволяют создать новые места в школах, детсадах и обеспечить граждан другой важной инфраструктурой в пешей доступности.
«Комплексное развитие территорий становится не просто красивым фразеологизмом, а реальной потребностью и условием покупки для подавляющего большинства клиентов. Очень скоро большая часть покупателей будет обращать внимание в первую очередь на качественную среду для жизни, качественную социальную инфраструктуру и безопасность. Поэтому КРТ сейчас в тренде именно как важнейший фактор привлечения клиентов», — резюмировал заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ» Антон Финогенов.
Альянс с городскими программами
Все важнее для девелоперов становится и альянс с городскими программами, более того, это становится мейнстримом. «Основным драйвером жилищного строительства Москвы в ближайшие пять лет станет редевелопмент промышленных территорий. Поэтому для компаний, не готовых к взаимодействию с масштабной городской программой комплексной реновации промзон «Индустриальные кварталы», а также программой стимулирования создания новых рабочих мест, может не остаться подходящих площадок для новых проектов», — считает генеральный директор AFI Development Марк Гройсман.
По его словам, AFI Development одним из первых крупных девелоперов приняла стратегическое решение участвовать в аукционе на право комплексного развития промзоны «Алтуфьевское шоссе» и стала победителем. «Это гарантированные перспективы работы — строительство на месте депрессивных территорий современного городского района с экологичными технопарками, многофункциональными общественно-деловыми комплексами, комфортной жилой и социальной инфраструктурой», — добавил Марк Гройсман.
Ирина Макиева, главный управляющий партнер по городскому развитию ВЭБ.РФ, обращает внимание на то, как важно прислушиваться к запросу конкретного региона, а также в каждом городе нужно реализовывать именно те проекты, на которые есть запрос. В частности, В Кингисеппе при поддержке компании «ПроГород» планируется построить многофункциональный квартал для сотрудников комплекса по переработке газа, а в Иваново — реконструировать Ивановскую мануфактуру. Уже есть реализованные комплексные девелоперские проекты в Татарстане, Ярославской, Ленинградской и Ивановской областях, сейчас «ПроГород» выходит и на Дальний Восток. «Городов у нас много, они очень разные. О том, как реализовывать проекты КРТ, было немало дискуссий, но в каждом случае мы нашли правильное совместное решение региона, нашей компании «ПроГород» и того предприятия, для которого мы все это делаем», — рассказала Елена Макиева.
Инновации, цифровизация и клиентоориентированность
Участники опроса отметили, что с каждым годом все важнее становятся качество самого продукта, современный подход к ведению бизнеса и клиентоориентированность.
По словам Андрея Васильева, генерального директора компании «Главстрой», под влиянием ESG-подхода претерпели изменения и сами проекты, важным становится не просто наполнить их жильем и инфраструктурой, акцент делается на создании условий для формирования экономически сильного среднего класса. «Потребительское поведение тоже изменилось, стимулировав потребность в создании вокруг девелоперского продукта целой экосистемы. Мы как крупная компания, конечно, стремимся не просто соответствовать новым реалиям, а двигаемся на несколько шагов вперед, опережаем и предугадываем, что будет востребованным в будущем», — отметил Андрей Васильев.
С ним согласны и другие участники форума: проекты меняются. Для того чтобы оставаться в тренде, девелоперам придется пересмотреть привычные схемы, в том числе и подход к формированию тенант-микса на первых этажах. «Поэтому в новом ЖК может быть три салона красоты и четыре продуктовых магазина, но, например, ни одной химчистки. Чтобы этого не происходило, коммерческие помещения на первых этажах пора воспринимать не как отдельные лоты, а как торговый центр, просто развернутый в горизонтальной плоскости», — обращает внимание Алексей Ионов, заместитель генерального директора ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ).
«Cейчас то время, когда девелоперу важно создать востребованный продукт, который будет превосходить ожидания клиентов. И это должно быть для них приятной неожиданностью. Новые проекты обязательно должны стать лучше предыдущих, а преподносить покупателю свои продукты нужно просто, понятно и в красивой упаковке», — резюмировал Игорь Сагирян, президент ГК «РКС Девелопмент».