Данные: Knight Frank
13-е место из первой двадцатки — высокий показатель, но в Москве он обеспечивается в основном за счет объектов коммерческой недвижимости: в прошлом году 75% сертифицированных «зеленых» зданий столицы относилось именно к этому сегменту. «Зеленое» жилье — это, преимущественно, ЖК премиум- и элитного сегментов; в массовой застройке такие решения если и применяются, то речь, главным образом, идет о снижении энергопотребления.
Экостандарты в строительстве
«На рынке давно применяются известные американские стандарты и сертификации, такие как LEED, BREEAM, реже WELL. Также с недавнего времени появилась отечественная сертификация GREEN ZOOM. Сертификация зданий чаще используется в коммерческих объектах, в основном, западными компаниями — арендаторами и владельцами. В жилом секторе таких объектов пока немного и в основном они в дорогом сегменте — элитном, премиум, реже бизнес-классе», — говорит директор проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.
«Зеленый» статус повышает привлекательность жилого комплекса в сегментах высокой ценовой категории, от бизнес-класса и выше, — говорит и операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. — Для покупателей квартир этих сегментов стоимость объекта, безусловно, важна, но не критична. Зато в их системе ценностей не последнее место занимает экология, сознательный подход к сохранению ресурсов, «зеленые» технологии и т.д. Кроме того, они стремятся быть «в тренде», а «экологичность» — один из главных мировых трендов нынешнего времени».
«Зеленые» технологии в России
Первые шаги в сторону экологизации массового строительства уже делаются. Например, рейтинг комфортности новостроек Единого ресурса застройщиков с 2020 года учитывает при расчете применение экотехнологий, в первую очередь — класса энергоэффективности дома.
Но пока даже в столице — самом прогрессивном с точки зрения экотехнологий российском городе — в массовом строительстве жилья используются, главным образом, лишь некоторые «зеленые» элементы. «Один из самых частых приемов, который используется в нашей стране — применение энергоэффективных стекол. Это приводит к уменьшению потребления электроэнергии и тепловой энергии, — говорит руководитель группы компаний UNK Юлий Борисов. — Помимо энергоэффективных стекол, можно увеличивать толщину и качество утеплителя, чтобы дома были как термосы. Еще один момент — борьба с «мостиками холода» (конструкции, выходящие наружу, например, балконы). Есть высокотехнологичные разработки, которыми можно нивелировать потери тепла. Они достаточно дорогие в реализации, но их уже используют».
В качестве основных направлений, применяемых сегодня в строительстве для снижения нагрузки на среду, опрошенные «РБК-Недвижимостью» называют повторное использование материалов и изготовление конструкций в относительной близости от стройплощадки — чтобы снизить выбросы от транспортировки. В этом плане вне конкуренции современное деревянное индустриальное домостроение, говорит вице-президент по реализации государственных программ, устойчивому развитию и лесной политике Segezha Group Николай Иванов. «Древесина обеспечивает меньший выброс парниковых газов, — отмечает эксперт. — На стройплощадку едут уже готовые конструкции, которые быстро собираются». Производство домов из CLT-панелей можно сделать полностью безотходным, добавляет он: уже сейчас в производствах Segezha Group практически не используются углеводороды, а отходы одних этапов (щепа, опилки и др.) используются в качестве топлива для других этапов производства. Безотходность производства снижает и выбросы метана — отходы не приходится вывозить на свалки.
«Еще одна распространенная технология — использование алюминиевых фасадных конструкций, — говорит Юлий Борисов. — Это экологичный материал, который обладает хорошей теплоизоляцией, он пожароустойчив и может использоваться повторно. В перспективе такие фасады могут выполнять не только декоративную и ограждающую функцию, но и регулировать микроклимат в здании (давать дополнительную теплоизоляцию и светоизоляцию)».
В числе применяемых в стране «зеленых» решений при строительстве зданий — рекуперация энергии. По этому принципу, например, воздух для паркинга и общественных зон может нагреваться за счет того воздуха, которое сбрасывает здание. Есть проекты, где рекуперация реализована в системе лифтов: задействуется энергия, которую вырабатывает спускающийся лифт.
«К технологиям повторного потребления ресурсов относится так называемая «серая вода» (сбор и очистка дождевой воды прямо на территории жилого комплекса), а также отсыпка вынимаемого при строительстве котлована грунта для ландшафтного дизайна. Эти технологии широко используются на западе, у нас они пока применяются при строительстве в креативных или инновационных кластерах. Например, в ЖК «Сколково», — рассказывает Юлий Борисов. В перспективе, по словам эксперта, в жилой сегмент должны перейти из коммерческого и «умные» системы энергосбережения: включение света по датчикам движения, изменение уровня освещенности в соответствии с освещенностью на улице и т.д.
«Зеленые» перспективы в жилищном строительстве
Пока что девелоперы, особенно в демократичном ценовом сегменте, массово не внедряют в своих проектах «зеленых» решений, поскольку это удорожает строительство и увеличивает сроки окупаемости, говорят опрошенные РБК эксперты. «Одна из главных составляющих «зеленого» проекта — энергоэффективность. Внедрение различных систем, обеспечивающих снижение потребления электроэнергии на 30-40%, потребует порядка 10-15% дополнительных инвестиций в строительство дома, — делится подсчетами Борис Мезенцев из MD Facility Management. — Помимо дополнительных расходов при строительстве, потребуются расходы на обслуживание оборудования. В результате срок окупаемости вложений в энергоэффективность, например, для квартиры в 150 кв м и стоимостью 23 млн руб. окажется больше 100 лет».
Дороговизну строительства зданий по требованиям основных экологических систем сертификации отмечает и Даниил Катриченко из GENPRO. «Это востребовано на Западе и в Америке, там такое строительство поддерживается на государственном уровне. Застройщик может получить налоговые и другие льготы. У нас же зеленое строительство — дело сугубо добровольное и дорогостоящее. Стройматериалы и без того дорожают, а экологичные материалы и подавно, — говорит эксперт. — На мой взгляд, существенные преимущества от зеленого строительства ни девелоперы, ни покупатели не ощутят до тех пор, пока это строительство не будет поддерживаться на государственном уровне в виде льгот».
Спрос на экологичность в России пока не столь велик, чтобы «зеленые» решения позволили девелоперам дополнительно поднимать ценник. Соучредитель и председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков оценивает разумную наценку за применение «зеленых» технологий в строительстве жилья в 5-10% относительно сопоставимых проектов, построенных без специальной заботы о среде. На более развитых рынках, отмечают в Knight Frank, «зеленая» составляющая выступает конкурентным преимуществом даже при стоимости объекта на 8-18% выше рынка.
Но в перспективе участники рынка ждут изменений на государственном уровне, которые, вероятно, сделают экологичность и энергоэффективность базовыми требованиями к жилым проектам. В проекте стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, который недавно был представлен Минстроем, «зеленой» теме посвящен отдельный раздел.
«Основной задачей стратегии в данном направлении является формирование требований, направленных на обеспечение рационального природопользования, сокращение потребления энергетических ресурсов и снижение вредных воздействий на окружающую среду, использование нетрадиционных, возобновляемых и вторичных энергетических ресурсов, рационального водопользования при обеспечении комфортной среды обитания человека и экономической рентабельности архитектурных, конструктивных и инженерных решений, при условии выполнения требований безопасности», — говорится в документе. Среди мер, которые запланированы до 2030 года для стимулирования экодевелопмента, указаны, в том числе, «разработка программ финансового и налогового стимулирования применения технологий «зеленого строительства» и «реализация финансовых инструментов развития «зеленого строительства».
Какие мероприятия включены в стратегию Минстроя до 2030 года:
- совершенствование нормативной правовой и нормативной технической базы в области энергоэффективности зданий, строений и сооружений;
- стимулирование оснащения зданий установками, использующими возобновляемую энергию, тепловыми насосами, использующими геотермальную энергию, а также современными инженерными системами;
- повышение энергетической эффективности коммунальных систем;
- внедрение автоматизированных систем управления энергопотреблением и учета ресурсов,
- повышение уровня технической оснащенности инженерно-технического обеспечения; разработка программ финансового и налогового стимулирования применения технологий «зеленого строительства»;
- использование возобновляемых источников энергии и вторичных энергоресурсов.
К 2030 году в рамках стратегии Минстроя планируется:
- установить требования энергетической эффективности зданий, строений, сооружений; установить требования к определению класса энергетической эффективности 39 для вновь построенных, реконстрруированных, прошедших капитальный ремонт, эксплуатируемых, многоквартирных домов;
- оснастить все строящиеся, реконструируемые и ремонтируемые жилые дома автоматизированными системами управления энергопотреблением и учета ресурсов установками, использующими возобновляемую энергию, тепловыми насосами, использующими геотермальную энергию, а также современными инженерными системами;
- реализовать финансовые инструменты развития «зеленого строительства».
Какие финансовые инструменты планируется применять, в документе не расшифровывается, но рынок давно уже обсуждает несколько сценариев, в том числе, запуск экоипотеки — программы субсидированных жилищных кредитов на дома с повышенным классом энергоэффективности. Такую ипотеку недавно начали выдавать в ВТБ — ставка по ней на 1,6 п.п. ниже базовых условий. Правда, пока оформить такую ипотеку можно на ограниченное число новостроек. Но в перспективе, как заявил заместитель президента-председателя правления банка ВТБ Анатолий Печатников, программу планируется расширить и распространить на действующие программы господдержки. «На горизонте ближайших лет банк планирует развивать эко-ИЖС и предлагать специальные условия кредитования при строительстве домов с применением экологичных технологий и материалов», — добавил Печатников.
Недавно на конгрессе «ESG- (Р) ЭВОЛЮЦИЯ. Диалог бизнеса и государства» Анатолий Печатников заявил, что ВТБ готов участвовать в подготовке общефедеральной программы экоипотеки, отметив, что по такой программе имеет смысл установить фиксированные льготные ставки в 4-5% годовых. Так что, вполне возможно, первые реальные подвижки в повышении привлекательности «зеленых» проектов потребитель заметит и раньше 2030 года.
