Колоссальный отложенный спрос. Как воспользоваться дефицитом офисов
Москва уже несколько лет испытывает дефицит крупных офисов. Арендовать помещения более 10-15 тыс. кв. м в новом качественном бизнес-центре в пределах МКАД (не говоря уже про престижные локации в центре города) нереально для компании любого уровня и возможностей.
Рассмотрим сложившуюся рыночную ситуацию, чтобы понять перспективы, которыми могут воспользоваться нуждающиеся в больших офисных площадях предприятия, а также крупные инвесторы.
Крупные офисные площади — рыночная ситуация
Компания, которой требуются офисные пространства большой площади, сегодня может: 1) забронировать аренду в строящихся бизнес-центрах, 2) купить или построить офис самостоятельно или 3) переехать за МКАД.
Два последних варианта для многих неприемлемы: бизнес может быть территориально привязан к столице и не иметь компетенций в строительстве. К тому же крупные лоты или отдельно стоящие офисные здания — редкое предложение в Старой Москве. По информации брокерской компании Colliers, в переделах ТТК на продажу выставлено только одно офисное здание. «У покупателей и конечных пользователей [крупных офисных блоков в Москве] практически нет выбора из построенных зданий», — уточнил масштабы дефицита директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers Андрей Кухар. По его словам, бизнесу остается только один вариант: рассматривать строящиеся и планируемые к строительству проекты.
Кстати, о строящихся бизнес-центрах… В Москве в 2021 году будет введено около 529 тыс. кв. м офисных площадей, рассказали в консалтинговой компании JLL. «Это станет максимальным значением объема нового предложения с 2015 года. К 2023 году ожидается к выходу около 600 тыс. кв. м площадей, которые будут расположены в децентрализованных локациях», — уточнил директор отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Кирилл Бабиченко. Но, учитывая рекордные объемы ввода офисов в 1,4 млн кв. м в 2014 году и 1,8 млн кв. м в 2008-м, это совсем немного.
«В целом рынок строительства офисов и их продажи развивается медленнее, чем существующий спрос на такой продукт. Одна из причин заключается в предпочтении девелоперов реализации, скорее, жилых проектов как более высокодоходного для них продукта с предсказуемым горизонтом продаж. При этом в долгосрочной перспективе нехватка качественных площадей в сегменте розничной продажи становится более очевидной», — резюмировал директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE Александр Пятин.
Рассмотрим тему далее. Каким компаниям нужны крупные офисы и отдельно стоящие здания? Госкорпорациям, растущему и крупному бизнесу, который «поднялся» в пандемию. Например, это предприятия пищевой промышленности, фармацевтики, цветной металлургии. Именно такие компании и начали рассматривать вопросы расширения своих помещений или планировать инвестиционные вложения, объяснил Андрей Кухар.
«Сейчас, когда будущий дефицит офисных помещений стал реален, все больше девелоперов начинают искать и приобретать площадки под офисные проекты. Но основной выход [новых БЦ] на рынок придется на 2023–2025 годы. Копится колоссальный отложенный спрос», — пояснил эксперт.
Крупные площади в строящихся БЦ
В первом квартале 2021 года более 80% новых офисов было построено под клиента, то есть built-to-suit (строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда). По мнению экспертов, с которыми поговорила редакция, такая тенденция продолжится как минимум до середины 2020-х годов.
Между тем спрос на большие площади есть. «Активность по-прежнему остается как среди крупных инвесторов, которые предполагают расширение своего портфеля для последующей сдачи бизнес-центра в аренду, так и среди компаний, рассматривающих подобные здания для размещения своей штаб-квартиры», — уточнил руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL Кирилл Бабиченко.
Одним из строящихся бизнес-парков, где есть предложение крупных площадей и отдельно стоящих корпусов, эксперты называют OSTANKINO business park (РБК уже делал обзор этого проекта ГК «Пионер»).
OSTANKINO business park общей площадью более 133 тыс. кв. м включает шесть зданий (около 17 тыс. кв. м офисного пространства в каждом). На днях ГК «Пионер» получила разрешение на строительство двух корпусов второй очереди. Один из них будет продаваться лотами от 70 кв. м, второй — целиком.
При покупке отдельно стоящего корпуса пользователь получит его с помещениями первых этажей, что позволит «настроить» площади первых этажей под себя, открыв, например, шоурум или столовую для сотрудников. А может наполнить их арендаторами на свой вкус (например, «посадить» ресторан определенной сети, открыть фитнес-студию и т. д.).
Отдельно стоящие здания в OSTANKINO business park могут приобрести и инвесторы, которые не только стремятся «припарковать» капитал в проекте с растущей ликвидностью, но и рассчитывают на получение дохода от сдачи в аренду. «Минимально искомая доходность для инвестора [в OSTANKINO business park], по идее, не может быть меньше 12% годовых, но это вопрос горизонта сдачи в аренду», — подсчитал директор направления продаж и приобретений отдела офисных помещений CBRE Александр Пятин.
Район Останкино пока не является традиционной офисной локацией, однако эксперты видят в этом преимущество для новых проектов. «Конкуренции в районе нет. Офисы в этой локации подойдут производственным компаниям, а также под бэк-офисы крупных компаний. Действительно оптимальное соотношение цены и качества», — уточнил Александр Пятин. «В текущий момент любой офисный проект в шаговой доступности от метро (до десяти минут) обречен на успех», — резюмировал Андрей Кухар.
Отметим, что в минутной пешей доступности от OSTANKINO business park расположены платформа «Останкино» (МЦД-3) и станция метрополитена «Бутырская».
Читайте также Офис по цене квартиры: как инвесторам выйти на доходность 10%
Материалы статьи носят исключительно ознакомительный характер и не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями