Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Мишустин назначил Яцеленко замглавы Минцифры Национальные проекты, 22:12 Испания — Польша. Онлайн матча Евро Спорт, 22:00 Умерла звезда клипов Little Big Полина Соколова Общество, 21:48 Что происходит на Евро. День девятый Спорт, 21:40 Один человек погиб в ДТП с грузовиком и микроавтобусом под Тулой Общество, 21:36 Переживший остановку сердца Эриксен навестил датчан перед игрой с Россией Спорт, 21:35 Как заработать на индустриальной недвижимости без большого капитала Партнерский материал, 21:31 «Барселона» объявила о переходе одного из лидеров сборной Нидерландов Спорт, 21:22 Германия обыграла Португалию в самом результативном матче Евро Спорт, 20:54 В Москве зафиксировали самую жаркую погоду с начала лета Общество, 20:54 Жена Эриксена попросила не беспокоить футболиста Спорт, 20:45 Учимся ездить безопасно: советы от самых опытных таксистов Autonews и Яндекс.Такси, 20:42 Фанаты сборной Венгрии провели акцию против борьбы с расизмом Спорт, 20:31 На Евро установили рекорд по количеству автоголов Спорт, 20:21
Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной ценой жилья
Жилье ,  
0 

Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной ценой жилья

Завышение зафиксировано на трети столичных территорий — в среднем на 10–15% по сравнению с рыночными показателями
Окрестности станции метро «Тульская» в Москве
Окрестности станции метро «Тульская» в Москве (Фото: Антон Новодережкин/ТАСС)

В 2020 году цены на жилую недвижимость в Москве увеличились в среднем на 15–20%. Эксперты рынка недвижимости и чиновники называют несколько главных причин серьезного удорожания. Среди них — действие льготной ипотеки, валютные колебания и снижение ставок по депозитам, из-за которых люди стали инвестировать в недвижимость. Как следствие повысился спрос на жилье, сократилось предложение и выросли цены.

Не последнюю роль в появлении большого числа необоснованно дорогих квартир играют девелоперы, которые осознанно сдерживают старт продаж квартир в новых корпусах и проектах, считают в компания Realiste (оценивает и покупает жилую недвижимость онлайн и специализируется на технологии Shiva AI). Компания, опираясь на данные искусственного интеллекта, вычислила районы Москвы и ближайшего Подмосковья, где цены на жилую недвижимость завышены (исследование есть у редакции).

Как проводилось исследование

В исследование вошло 89 локаций Москвы и ближайшего Подмосковья. Районирование провели не по муниципальной принадлежности, а по транспортной доступности и однородности района, что делает его отдельным кластером с точки зрения потенциальных покупателей недвижимости.

Искусственный интеллект (AI) проанализировал параметры, из которых формируется цена недвижимости: сам район, его удаленность от центра города, развитость инфраструктуры, негативные факторы (например, шумная дорога рядом), состояние объектов недвижимости и т. д. Исходя из этого, AI сравнил цены и объем предложения на первичном и вторичном рынках в разных районах Москвы и области.

Затем AI оценил схожие по ценам и числу предложений районы до и после резкого скачка стоимости недвижимости (в качестве рубежа был выбран сентябрь 2020 года — месяц, с которого многие столичные девелоперы фиксировали рекордные объемы продаж). В результате алгоритмам удалось определить локации, где цены выросли значительно и необоснованно: не за счет увеличения спроса, а из-за создания искусственной нехватки предложения.

В случаях когда число предложений в районе оказывалось значительно меньше, чем год назад, искусственный интеллект рассчитывал справедливую цену 1 кв. м, исходя из стоимости схожих по параметрам предложений в других локациях. Исследование показало, что большинство районов, где преобладает первичное предложение, выдают превышение цены относительно справедливого уровня. «Необоснованно завышенная цена чаще встречается там, где объем первичного предложения составляет от 40% рынка», — отмечается в документе.

Районы с завышенными ценами

В Realiste пришли к выводу, что цены на жилье завышены в трети анализируемых районов — в среднем на 10–15% по сравнению с рыночными показателями. По мнению экспертов компании, это связано с тем, что объем предложения в данных районах определяют девелоперы, которые не выводят в продажу часть предложения, искусственно создавая дефицит.

Лидером по завышению цен на жилье оказался район у станции метро «Тульская». По подсчетам Realiste, средняя цена 1 кв. м здесь составляет 379,5 тыс. руб., что на 15% выше среднерыночной. На втором месте — Ломоносовский проспект с ценой «квадрата» 511,3 тыс. руб. Эта цифра, по оценке компании, завышена на 13%. На третьей строчке — район Матвеевское. Стоимость 1 кв. м здесь составляет 455,7 тыс. руб., это на 11% выше справедливой стоимости. В пятерку также попали Крылатский и Пресненский районы, где стоимость «квадрата» была оценена в 347,5 тыс. и 547 тыс. руб. соответственно. Оба показателя на 10% выше справедливой цены.

Обоснованные цены

В большинстве районов с достаточным объемом предложения искусственный интеллект счел обоснованной стоимость жилья. Это в основном районы Новой Москвы и другие локации, которые долгое время оставались недооцененными из-за плохой транспортной доступности. Некоторые локации повысили свой статус за счет открытия станций метро. Другие стали более востребованными, даже несмотря на транспортные проблемы, в связи с трендом на дистанционную работу — как правило, это сложившиеся тихие районы с хорошей инфраструктурой.

К таким районам искусственный интеллект отнес Люберцы (160,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Марьино-Братиславский (194 тыс. руб.), Бульвар Рокоссовского (267,7 тыс. руб.) и Дмитровский район (294 тыс. руб.). С полной картой районов и стоимостью жилья по данным Realiste можно ознакомиться здесь.

В компании отмечают, что темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве замедлились. В апреле цена квадратного метра столичного жилья увеличилась, по данным Realiste, на 1,2–1,3%. В среднем 1 кв. м жилой недвижимости в границах Старой Москвы оценивается в 215 тыс. руб., в Новой Москве — 178 тыс. руб., а в Подмосковье — в 115 тыс. руб.

Читайте также

Главное Найти квартиру Лента