Сколько стоят дачи и коттеджи в Подмосковье этой весной
Активный сезон на рынке загородного жилья уже начался, а спрос на дома и дачи не утихает с 2020 года. По словам экспертов, самые ликвидные варианты разобрали еще в прошлом сезоне. Несмотря на это, покупателям и сегодня есть из чего выбрать — по оценке ЦИАН, в продаже на вторичном рынке Подмосковья сейчас около 7,8 тыс. домов только на землях ИЖС в бюджете от 1 млн до 50 млн руб.
Рассказываем, в какую в среднем сумму обойдется покупка загородного жилья в Подмосковье (дачи, коттеджи, дома на землях ИЖС без учета элитного сегмента) и какие сейчас минимальные ценники на рынке.
Потенциальный спрос выше реального
Повышенный интерес покупателей к загородному жилью, спровоцированный пандемией в 2020 году, сохраняется и сейчас. По оценке ЦИАН, в целом по рынку Московской области спрос на приобретение загородного дома в январе — марте 2021 года оказался выше всего на 9%, чем годом ранее. «Но ажиотажа на рынке нет — основная активность пришлась на 2020 год, на период самоизоляции. Сегодня все больше сотрудников возвращается на постоянную работу в офисы. Собственный дом теперь больше рассматривается как место для временного проживания (летом или в выходные), чем как объект, где можно жить круглый год», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Аналитики «Авито Недвижимости» говорят о сохранении интереса к загородному жилью на высоком уровне. По их подсчетам, в феврале потенциальные покупатели рассматривали дома, дачи, коттеджи и таунхаусы в Подмосковье на 40% чаще, чем в феврале 2020 года. Наибольшая доля запросов пришлась на дома и дачи — 65% и 24%. Доля коттеджей в структуре спроса Подмосковья составила 8%, а таунхаусов — 3%.
В статистике по спросу есть одно но — несоответствие реальных цен с ожиданиями покупателей, отмечает Виктория Кирюхина. По оценке ЦИАН, почти 60% всех потенциальных клиентов планируют потратить на приобретение дома до 5 млн руб., то есть довольно скромный бюджет. Более 20 млн руб. рассчитывают потратить на покупку дома всего 2% потенциальных покупателей. «Налицо несоответствие между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей. Это ведет к тому, что реальное число желающих купить дом — объективно больше числа тех, кто финансово может себе это позволить», — пояснила эксперт.
Загородная недвижимость дорожает
Повышенный интерес ко вторичному загородному рынку в 2020 году толкает цены вверх, причем сильнее всего дорожают коттеджи. По данным аналитиков риелторской компании «Инком-Недвижимость», с января по март рост цен на дачи составил 7,5%, а по сравнению с мартом 2020 — 29,2%. Средняя стоимость дачи сейчас составляет 5,9 млн руб. Коттеджи подорожали еще сильнее — почти на 13% за первые три месяца 2021 года и на 61% к марту прошлого года. Среднюю стоимость предложения коттеджей в Подмосковье в «Инком-Недвижимости» оценивают в 33,4 млн руб.
О подорожании загородного жилья также заявили в «Авито» и ЦИАН. «Цены на загородную недвижимость в Московской области к концу февраля выросли на 27%, до 4 млн руб. к февралю прошлого года. Заметнее всего подорожали коттеджи — на 65%, почти до 20 млн руб.», — отметил Дмитрий Алексеев.
Если говорить о загородных объектах на землях ИЖС до 100 км от МКАД, то средний бюджет предложения сейчас — 13,3 млн руб., добавила Виктория Кирюхина. Год назад это было 11,7 млн руб., прирост — 14%.
Стройматериалы и работы тоже стали дороже
Подорожало и строительство частных домов (стройматериалы и работы). Рост цен на материалы и подрядные услуги участники рынка предсказывали еще прошлой осенью (на 20–25%). По оценке экспертов проекта Dom Technonicol, за первый квартал 2021 года сильнее всего подорожали арматура (до 200%), каркасные работы (35%) и внутренняя отделка (31%). Сайдинг и металлочерепица стали дороже на 15%. В целом стройматериалы поднялись в цене на 18%, работы подрядчиков — на 21%. А дом целиком под чистовую отделку обойдется на 19% дороже, чем год назад.
Самые доступные варианты
По данным «Авито», самая дорогая загородная недвижимость представлена на расстоянии около 8 км от МКАД — ее средняя стоимость составляет 31,5 млн руб. (без учета элитных объектов). Чем дальше от столицы, тем ниже стоимость дач и домов. Например, на расстоянии 50–70 км от МКАД в среднем загородное жилье реально купить за 2,7 млн руб. Самые доступные варианты можно найти на расстоянии от 150 км от МКАД — минимальные цены здесь начинаются от 500 тыс. руб.
«Приобрести небольшую дачу в Подмосковье на расстоянии 50 км и далее от МКАД возможно за 700–800 тыс. руб. Но это будут старые «избушки», для комфортной жизни в которых придется вложить немало средств и сил. Добротная дача или дом в деревне на том же удалении будет стоить минимум 2,5–3 млн руб.», — добавила начальник отдела департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Лилиана Лазарева.
По подсчетам ЦИАН, самые бюджетные дачи можно найти в дальнем Подмосковье (от 100 км МКАД) — их стоимость начинается от 200–500 тыс. руб. «За такие деньги реально приобрести щитовой домик или недостроенную дачу, в которую еще нужно вложить немало средств. Для тех, кто планирует купить старую дачу километрах в 80–100 от Москвы, нужно рассчитывать минимум на полмиллиона рублей», — пояснила она.
Инвесторы и новички
Яркая тенденция загородного рынка — это появление инвесторов, которые ранее практически не вкладывали средства в этот сегмент. По данным опроса ЦИАН, каждый десятый потенциальный покупатель — это инвестор. Большая часть из них (60%) планирует сдавать, а не перепродавать дома.
Еще одна новая особенность — это увеличение доли клиентов, для которых дом — это не дополнительная недвижимость, а единственное жилье. Таких новичков на рынке недвижимости — примерно половина от числа потенциальных покупателей. Отчасти этим и объясняется несоответствие запланированного бюджета реальной цене предложения.
Дефицит ликвидного предложения
Сейчас рынок загородного жилья испытывает проблемы с ликвидным предложением. По словам экспертов, самые интересные варианты оказались вымыты с рынка еще в прошлом году.
С одной стороны, есть из чего выбрать — сейчас продается 7,8 тыс. домов только на землях ИЖС, в бюджете 1 млн — 50 млн руб., до 100 км МКАД, но год назад под данные характеристики подпадало 9,4 тыс. домов (за год — падение на 17%), рассуждает Виктория Кирюхина. С другой стороны, многие подобные объекты — это дома с устаревшим ремонтом, неэргономичными планировками, неактуальным дизайн-проектом и архитектурным решением. Есть немало примеров, когда дом приобретался только ради самого участка — то есть покупатель планирует снос строения, чтобы возвести новый современный дом на месте старого.
В любом ценовом сегменте есть дефицит предложения домов с оптимальной планировкой и качественной отделкой, согласилась Лилиана Лазарева из «Инком-Недвижимости». «Земельные участки в готовых коттеджных поселках из-за дефицита предложения существенно увеличились в цене. Ощущается нехватка готовых домов и участков в поселках премиального сегмента. В них стоимость земельных участков выросла существенно», — отметила она.
Что хочет покупатель
Сейчас наибольшим спросом среди покупателей пользуются готовые дома в поселках с необходимой инфраструктурой. По данным ЦИАН, покупатели загородного рынка чаще предпочитают организованные коттеджные поселки (37%), чуть меньше (31%) ищут дома и участки в деревне или поселении городского типа. Примерно четверть (24%) выбирают садовые товарищества. Остальные 8% планируют найти дом в черте города.
При выборе загородного объекта большинство покупателей в первую очередь определяют направление (шоссе) и уже по нему смотрят подходящие объекты. В 2021 году лидерами по просмотру объявлений стали Новорижское, Новорязанское и Дмитровское шоссе. На них приходится около трети потенциального спроса в бюджете до 50 млн руб.