Ипотека бьет рекорды. Есть ли риски появления пузыря — мнение экспертов
Ипотечный рынок России оправился после пандемии и ставит рекорды. В августе сумма ипотечных выдач достигла абсолютного максимума. По данным «Дом.РФ», в последний месяц лета было выдано 148 тыс. ипотечных кредитов на сумму 375 млрд руб. По сравнению с августом прошлого года объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 38% в количественном выражении и на 59% в денежном.
По оценке «Дом.РФ», в 2020 году ожидается выдача не менее 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн руб., что станет рекордным объемом за всю историю ипотечного рынка России. При этом более 65% всех жилищных кредитов на первичном рынке по итогам 2020 года может быть выдано по программе льготной ипотеки.
Ситуация с ипотечными кредитами создала ажиотажный спрос на жилье. В Сбербанке отметили локальный перегрев на рынка недвижимости и рост цен из-за льготной ипотеки.
Некоторые эксперты высказывают опасения появления ипотечного пузыря. Ранее об подобных рисках заявляли в Минфине. Однако в Минстрое причин для появления пузыря на ипотечном рынке не видят.
«РБК-Недвижимость» выяснила у экспертов, может ли на ипотечном рынке образоваться пузырь из-за льготной ипотеки и какие риски таит в себе рекордный рост.
Ипотечный пузырь
Ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем большее число заемщиков не могут вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва». Самым крупным ипотечным пузырем стал кризис, разразившийся в 2008 году в США. В стране произошел обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам. Американский кризис впоследствии спровоцировал глобальный финансовый кризис.
«Пока говорить об ипотечном пузыре не приходится»
Анатолий Аксаков, глава комитета Госдумы по финансовому рынку:
— Сейчас довольно быстрыми темпами растет объем выданных ипотечных кредитов и по их количеству, и по сумме. Некоторые эксперты выражают обеспокоенность, что это может привести к ипотечному пузырю. Но, с моей точки зрения, о пузыре говорить пока не приходится. Во-первых, доля ипотечных кредитов к ВВП у нас очень низкая по сравнению с ведущими странами мира и даже развивающимися экономиками. В США, например, она превышает 60%, а в России — не больше 10%. Соответственно, рынку есть куда расти. Во-вторых, банки очень аккуратно выдают ипотечные кредиты, тщательно анализируя платежеспособность заемщиков. Кроме того, требуется первоначальный взнос до 20%.
Таким образом, банки страхуют себя от возможных дефолтов в случае неплатежеспособности заемщика. Люди тоже взвешенно подходят к получению ипотечных кредитов. Они понимают, что если не будут платить по ипотеке, то потеряют и выплаченные деньги, и купленное жилье. Ситуация на рынке с просрочкой это подтверждает. Она составляет меньше 1,5%, что в разы ниже, чем в потребкредитовании. Поэтому пока говорить об ипотечном пузыре не приходится.
Сейчас на рынке жилья наблюдается всплеск спроса, который связан с ипотекой под 6,5% и с просадкой во время пандемии (отложенный спрос). Это дает возможность строительным организациям повышать стоимость. Здесь таится риск. Но повышение цен не будет критичным, поскольку спрос ограничен. Ипотечные кредиты — небольшая доля потенциального спроса на жилье, подавляющее число наших граждан не может взять ипотечный кредит. Поэтому нам нужно подумать о более активном строительстве арендного жилья с госучастием, чтобы решить жилищную проблему.
«О пузыре на рынке ипотеки речи не идет»
Ольга Ульянова, вице-президент — старший кредитный эксперт агентства Moody’s:
— О пузыре на рынке ипотеки речи не идет, ведь ипотечный портфель банков пока находится на уровне около 7% от объема российского ВВП. Тогда как, например, в странах Восточной Европы этот показатель превышает 20% ВВП. Банки по-прежнему предъявляют достаточно высокие требования к заемщикам, которые позволяют им отсекать неплатежеспособных клиентов. Так, по нашим оценкам, кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости недвижимости не превышают трети всех выдач, а минимальный первоначальный взнос чаще всего устанавливается банками на уровне 15% от стоимости жилья.
Льготные кредиты под 6,5%, которые пользуются сейчас популярностью, также предполагают требования по минимальному первоначальному взносу. Признаки ипотечного пузыря — это массовая неспособность заемщиков обслуживать ипотеку, сейчас же просрочка 90 дней и более — менее 2% от портфеля.
«Многое будет зависеть от второй волны пандемии»
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Объемы ипотечного кредитования сейчас взлетели, и решающую роль в этом сыграла ипотека под 6,5%. Темп роста, который мы сейчас видим, обусловлен ограниченностью по времени льготной ипотеки. Люди стараются успеть оформить ипотеку до 1 ноября, пока это дешево. Тем более что ставки дальше понижаться, скорее всего, не будут. ЦБ в текущих условиях исчерпал маневр для понижения ключевой ставки, поскольку инфляция растет. Поэтому регулятор на заседании 18 сентября с большой долей вероятности сохранит ставку.
При этом растет число рискованных заемщиков, что отмечают все банки. Этот рост не критичный, но он есть. Часть заемщиков с низкой платежеспособностью ипотечные кредиты все же получают: кто-то использует маткапитал в качестве первого взноса, кто-то умудряется взять потребкредит и его внести как первоначальный взнос. Некоторые эксперты уже предрекают рост просроченной задолженности по ипотеке, что вообще нонсенс для рынка. Ипотечные кредиты всегда были самыми надежными. Но говорить о том, что на рынке надулся ипотечный пузырь, пока преждевременно. Объемы плохих выданных займов далеки от ситуации, которая может создать угрозу всей банковской системе, как было в США. Но отдельные небольшие банки могут испытать проблемы.
ЦБ держит ситуацию под контролем, гибко меняя требования по резервированию средств и по кредитам, и по просроченной задолженности. Поэтому, на мой взгляд, ситуация пока не вызывает опасений. Но многое зависит от того, наступит ли вторая волна пандемии, будет ли введен полный локдаун, как прошедшей весной. Это может привести к дополнительному росту безработицы и падению доходов. Тогда могут возникнуть трудности по обслуживанию ипотечных кредитов.