Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 726 700 руб +1%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
В каких регионах губернаторы переболели коронавирусом. Карта Политика, 10:40 Где купить квартиру в СВАО — обзор новостроек Недвижимость, 10:39 Как продуктивно провести время за рулем РБК и Mercedes-Benz, 10:32 Аршавина расстроила турнирная таблица с лидирующим «Спартаком» Спорт, 10:31 «Аэрофлот» привлек за счет размещения новых акций 80 млрд руб. Инвестиции, 10:28 Минспорта Италии обвинил Роналду в нарушении связанных с COVID-19 правил Спорт, 10:18 Мэр Ижевска заразился коронавирусом Общество, 10:18 Москва упростила схему возведения полей для футбола, гольфа и бейсбола Недвижимость, 10:12 СК задержал подозреваемых в мошенничестве с имуществом Баталова Общество, 10:11 Японский премьер заявил о намерении решить вопрос Южных Курил Политика, 10:10 DeFi-токен Harvest Finance подешевел на 65% менее чем за час Крипто, 10:06 В Москве от коронавируса за сутки вылечились более 2,6 тыс. человек Общество, 10:03 Не сбавляя темпа: как разобраться с финансами, искусством и путешествиями РБК и TAG Heuer, 10:03 Последние изменения в таможенном законодательстве: комментарии Dentons Pro, 10:03
Дом у воды: как строить, чтобы не снесли
Жилье ,  
0 

Дом у воды: как строить, чтобы не снесли

Фото:Studio MDF/Shutterstock
Фото: Studio MDF/Shutterstock

Действующее законодательство значительно ограничивает застройку земельных участков вблизи воды. Специальные жесткие режимы устанавливаются на водных объектах, которые используются для питьевого водоснабжения. Нередко подобные случаи доходят до судебных разбирательств, и часто суды выносят решение о сносе таких домов или изъятии земельных участков.

Рассказываем, какими законами регулируется застройка рядом с водой, можно ли строить в зонах санитарной охраны и как возвести дом, чтобы потом его не снесли.

Контекст

Зимой и весной 2020 года в суды Московской области поступил ряд исков о сносе домов близ воды, а также о требовании вернуть земельные участки в государственную собственность.

ФГБУ «Канал имени Москвы» в соответствии с поручением Росморречфлота организовало работу по восстановлению прав в отношении землеотводов, предоставленных учреждению для строительства и надлежащей последующей эксплуатации канала имени Москвы, в том числе — водохранилищ. По фактам нарушений учреждение подало в суд об истребовании указанных земельных участков в собственность государства. Всего учреждение подало иски в отношении 57 земельных участков, из них четыре исковых требования о признании здания, строения самовольной постройкой, сообщили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе ФГБУ «Канал имени Москвы». 

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

Судебная практика

В настоящий момент судебная практика идет по пути отказа в предоставлении в частную собственность даже земельных участков со строениями в том случае, если они находятся в первом или втором поясе зоны санитарной охраны (ЗСО), говорит руководитель направления «Коммерческие споры» фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. Чтобы не попасть под снос, нужно проверить наличие разрешительных документов на строительство, генеральный план и правила землепользования населенного пункта, документы о регистрации права собственности в Росреестре, вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с ПЗЗ и данными Росреестра, рекомендует адвокат Forward Legal Олег Шейкин.

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признается здание или сооружение, возведенное без прав на земельный участок либо без необходимых согласований, с нарушением градостроительных и архитектурных норм. При этом земельный участок должен быть предназначен для жилищного строительства. При строительстве собственник нарушил права соседа, а здание угрожает здоровью и жизни других граждан. Снести частное строение на собственном участке теперь могут только по решению суда, а не по решению местной администрации. Подробнее о том, что можно строить на земельных участках, чтобы не попасть под снос, ранее писала «РБК-Недвижимость».

Фото: Роман Балаев/ТАСС
Фото: Роман Балаев/ТАСС

Особенность регулирования застройки у воды

Строительство рядом с речками и водоемами накладывает ряд дополнительных ограничения на застройку и оборот земельных участков. Особенно жесткие меры применяются для водных объектов, которые являются источниками водоснабжения. На этих территориях устанавливают водоохранные зоны. Они делятся на три пояса регулирования, в которых либо полностью запрещено любое строительство, либо действуют различные ограничения.

Согласно Водному кодексу, нельзя строить здания в пределах береговой полосы, которая обычно составляет от 5 до 20 м в зависимости от протяженности водоема. Водоохранные зоны составляют от 50 до 200 м и также зависят от протяженности водоема. В пределах водоохранных зон можно строить при наличии сооружений, защищающих воду от загрязнений (канализации, локальные очистительные сооружения), поясняет адвокат Шейкин.

Для источников питьевой воды предусматриваются еще и санитарные зоны, которые составляют не менее 100 м. В пределах этих зон запрещается любое строительство, кроме объектов, необходимых для эксплуатации и водного объекта.

Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС
Фото: Наталья Гарнелис/ТАСС

Постановлением СНК РСФСР № 696 на канале имени Москвы установлена зона санитарной охраны (ЗСО) второго и третьего поясов, которая включает в себя километровую полосу в обе стороны от уреза воды в канале на всем его протяжении от Иваньковского водохранилища до Клязьминского водохранилища включительно. Решением исполкомов Моссовета и Мособлсовета от 17.04.1980 № 500-1143 был утвержден проект установления красных линий границ ЗСО.

Водоохранные зоны

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов. В соответствии с СанПиН первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. В этом поясе запрещено любое строительство. Второй и третий пояса ограничений в некоторых случаях допускают строительство жилья при обязательном соблюдении требований, направленных на предупреждение загрязнения источников водоснабжения, говорит юрист Еремин.

В границах второго и третьего поясов допускается проживание людей и строительство различных объектов, включая жилищное строительство. «Однако любое новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора, а на владельцев объектов, которые могут оказать негативное влияние на качество воды, возложена обязанность по выполнению предусмотренных СанПиН санитарных мероприятий под угрозой административной ответственности», — отмечает Малинин из юрфирмы «Рустам Курмаев и партнеры».

Фото: Beton.7/Shutterstock
Фото: Beton.7/Shutterstock

Сведения об установленных зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения могут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости. Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения и водопроводов питьевого назначения должны отображаться на карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки.

Если самострой. Как защитить права?

Спасти от сноса свое здание, которое отвечает признакам самовольной постройки, можно в том случае, если нет нарушений строительных норм, земельный участок допускает возможность нахождения на нем этого здания и оно не создает угрозу для жизни и здоровья других лиц, говорит Шейкин из Forward Legal. По его словам, в таком случае в судебном порядке можно требовать признания права собственности на самовольную постройку. «Если же здание не может находиться на земельном участке в связи с ограничениями, но при этом у собственника есть все разрешительные документы, тогда в случае его сноса можно требовать взыскания убытков с соответствующих органов власти», — поясняет адвокат.

Добросовестность поведения лиц при приобретении имущества или возведении строений на приобретенных земельных участках является основанием для защиты прав таких лиц даже в ситуации последующего изъятия имущества или сноса строений, отмечает Еремин из НЮС «Амулекс». В этом случае, по словам юриста, необходимо обращаться в суд за компенсацией рыночной стоимости дома, установить ответственность органа, выдавшего разрешительную документацию на строительство объекта ИЖС, в причинении вреда добросовестному застройщику.

Фото: Aleoks/Shutterstock
Фото: Aleoks/Shutterstock

Главное Найти квартиру Лента