С какими проблемами столкнулся рынок жилья при проведении сделок онлайн
Ситуация с распространением коронавирусной инфекции и режим самоизоляции вынудил девелоперов, риелторов и покупателей перейти на сделки в режиме онлайн. Однако рынок сегодня не полностью готов к такому переходу, некоторые сделки невозможно провести без поездок в банк, встречи с нотариусом или визита в офис продаж застройщика.
Рассказываем, с какими трудностями сталкиваются участники рынка недвижимости при таких сделках и почему сегодня нельзя полностью перейти на продажу первичного и вторичного жилья онлайн.
Переход в онлайн
Последние несколько лет отмечалась тенденция к активной цифровизации банков, застройщиков и риелторов. Участники рынка недвижимости внедряют различные клиентские сервисы, которые позволяют покупателю минимизировать встречи в режиме офлайн. Ситуация с распространением COVID-19 ускорит развитие различных онлайн-сервисов в сфере недвижимости и в первую очередь проведение сделок с жильем, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты.
По результатам первой недели самоизоляции и закрытия офисов продаж девелоперов, риелторских агентств участники рынка столичного жилья отмечали значительный рост трафика на сайтах компаний, промостраницах жилых комплексов, риелторских агентств, а также различных онлайн-сервисах объявлений о продаже недвижимости.
Застройщики и риелторы сегодня активно запускают различные возможности проведения видеоконсультаций и других онлайн-сервисов общения с клиентами. Подобрать квартиру, ознакомиться с проектом, посмотреть презентации и все разрешительные документы можно на сайтах девелоперов или промосайтах жилых комплексов.
Большинство как застройщиков, так и агентств недвижимости подготовились заранее к такому развитию событий. Те, кто не успел до введения режима самоизоляции перейти в режим онлайн, сегодня активно подключают технические возможностями для выбора и покупки квартиры, чтобы не оказаться полностью отрезанными от своих потенциальных клиентов и сделок.
Почему все сделки пока нельзя перевести в онлайн
Несмотря на старания участников рынка перевести продажи в онлайн, электронные сделки пока не могут полностью заменить привычный формат работы. На некоторых этапах требуются поездки в различные офисы. В первую очередь, застройщики и риелторы отмечают, что чаще всего клиентам приходится посещать офисы банков, которые сегодня еще не полностью готовы перейти в онлайн.
Основной проблемой, по мнению девелоперов и риелторов, сегодня является идентификация клиента при открытии эскроу-счета клиента в рамках 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма». Без личного визита в банк эта операция невозможна. Сделки в рамках ДДУ по старым правилам сегодня можно полностью повести в режиме онлайн, говорит директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев.
Единственной точкой внешнего контакта при оформлении ипотеки в группе ПИК пока остается подписание кредитного договора в банке, говорит вице-президент, директор департамента продаж ПИК Геннадий Россо. По его словам, это условие прописано в требованиях законодательства, но в компании уже обсуждают с банками возможность изменения данного пункта и перевода ипотечных сделок в онлайн на 100%.
«Ипотечный кредит и ДДУ без эскроу накладывает необходимость посещения банка. Если квартира покупается через эскроу-счет, то необходимо будет приехать в банк дважды. Если сделка сложная, проводится с привлечением ипотеки, материнского капитала и эскроу, если используется услуга трейд-ин, то нужно будет посетить четыре-пять разных офисов. К сожалению, банки пока не готовы к дистанционным сделкам», — говорит управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков.
Вплоть до момента регистрации ДДУ сейчас необходимые действия можно провести онлайн, но не на всех объектах, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее словам, оплата производится после регистрации, и для этого действительно необходимо посетить отделение банка — или для открытия аккредитива, или для открытия счета эскроу.
Также без поездки к нотариусу не обойтись, если квартиру покупает семейная пара. Для супругов необходимо оформлять нотариально заверенное согласие на сделку. Нотариус готовит электронный документ, но все равно необходимо личное посещение офиса нотариуса одним из супругов, поясняет Доброхотова.
Для некоторых сделок обязательно получение электронной квалифицированной подписи. Для этого также требуется посещение офиса или встреча с курьером, так как процедура требует личной идентификации клиента.
Сегодня не все девелоперские компании подключены к специальным банковским системам или не имеют интеграции с сервисами Росреестра, которые позволяют передавать документы в электронном виде, отмечает Доброхотова. «В этом случае пакет документов надо подавать на регистрацию через МФЦ, многие из которых сейчас ушли на выходные или перешли в режим работы по записи, что также осложнило процесс регистрации, поясняет эксперт. По ее словам, если подавать документы на регистрацию сделки будет представитель покупателя или девелоперская компания, то также понадобится еще и визит к нотариусу.
В связи с тем что многие компании сейчас работают удаленно, у клиентов возникают сложности со сбором документов — трудовую книжку и справку о доходе, подписанные электронной цифровой подписью, могут предоставить не все компании. В качестве альтернативы многие банки готовы принимать выписку из ПФР и выписку с зарплатной карты из системы банка, поясняет Волков.
Как проходят сделки онлайн
Один из лидеров в области цифровизации на рынке недвижимости — компания ПИК — активно развивает инфраструктуру для сделок полностью онлайн, без привлечения посредников (курьеров, дистанционных центров и т. п.). «Наши клиенты могут оплатить недвижимость картой онлайн прямо на сайте независимо от региона и формы собственности. Сейчас мы видим повышенный интерес к онлайн-покупкам недвижимости: за последнюю неделю число бронирований на сайте уже увеличилось вдвое по сравнению со средним показателем за март. В случае с ипотечной сделкой наши решения позволяют подать заявку на ипотеку и открыть аккредитив через личный кабинет на сайте», — поясняет вице-президент компании ПИК.
По словам Россо, все документы по сделке загружаются через личный кабинет и отправляются напрямую в соответствующие инстанции (банки, Росреестр и т. д.). «Выпуск электронно-цифровой подписи (ЭЦП) и все этапы подписания происходят только с акцепта клиента. В нашем процессе используется облачная подпись, инициация действий с которой происходит только с авторизацией через личный мобильный телефон клиента, на который он получает коды для выпуска подписи и ее дальнейшего использования. Средства холдируются и поступают к нам только после регистрации ДДУ в Росреестре», — дополняет эксперт.
Провести сделку полностью дистанционно возможно. «Менеджер по телефону или видеосвязи проводит максимально подробную консультацию, онлайн бронируется квартира. Далее менеджер дистанционно оформляет все необходимые документы и заверят их электронной подписью. Для оформления сделки некоторые документы требуется нотариально заверить — в этом случае клиент может воспользоваться услугой нотариуса с выездом на дом. В Росреестр документы отправляются в электронном виде через определенные сервисы. Оплатить сделку клиент также может дистанционно — через интернет-эквайринг. Такая возможность есть, например, у ВТБ и Сбербанка. Менеджеры крупных банков, учитывая текущие обстоятельства, идут навстречу клиентам с ипотекой», — поясняет процедуру онлайн-сделки коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Запрос на удаленные сделки по покупке жилья в проектах группы компаний «Инград» в марте 2020 года вырос более чем в четыре раза по сравнению с февралем. Компания может взаимодействовать с покупателями и банками удаленно и в полном объеме практически в 60% от общего числа обращений, говорит Тюленев. По его прогнозу, в апреле ожидается значительное увеличение доли удаленных сделок — до 100% от общего объема продаж компании.
Сегодня три из семи сделок в компании «Инград» требуют личного визита клиента в офис продаж или отделение банка. «Покупателю необходимо приехать либо отложить покупку на потом. Эту проблему сейчас пытаются решить все активные застройщики, переходящие на дистанционное оформление», — уточняет Тюленев.
С прошлого года у ГК «Самолет» есть возможность провести полную сделку онлайн при 100%-ной оплате: выбрать квартиру, забронировать ее, подать документы на одобрение ипотеки, заключить ДДУ при помощи электронной цифровой подписи и оплатить — все через личный кабинет на сайте компании. В этом случае только заявление на выпуск электронной цифровой подписи подписывается клиентом лично, эта задача решается курьерской доставкой, организуемой застройщиком, рассказывает Волков.
Zoom Talks: как купить квартиру онлайн
Личный опыт: из Старого Оскола — в Москву
Елена из Старого Оскола неделю назад приобрела для дочери однокомнатную квартиру в Москве площадью 33 кв. м с помощью онлайн-сервиса. «РБК-Недвижимость» записала рассказ Елены о процедуре дистанционного совершения сделки, которой пришлось воспользоваться из-за пандемии:
— Наша дочь, студентка, уже нашла работу и сказала: «Все. Москва — это мой город». Мы стали смотреть для нее однокомнатную квартиру. Бюджет, естественно, как и у каждой семьи, ограничен.
У нас было несколько вариантов: где-то не нравились застройщики, где-то все подошло, но не устраивала цена. Нам посоветовали присмотреться к строящемуся ЖК в Мякинино, в итоге остановились на этом варианте.
Мы зарезервировали квартиру на сайте застройщика ПИК, оценили и планировку, и вид. На следующее утро с нами связался менеджер. Он нам сбросил памятку, где объясняется, какие документы надо выгружать к ним на сайт для совершения покупки. Мы скинули все необходимые документы: паспорт, СНИЛС и ИНН. Потом нам подготовили договор: у нас была ипотека — соответственно, ипотечный договор.
У застройщика есть услуга электронной подписи: для того чтобы оформить электронную подпись, присылают курьера. Я говорю: «Как вы ко мне пришлете курьера? Это же не в пределах МКАД заказать перевозку, а отправить документы в другой город. Представляю сколько это может стоить!» Менеджер ответил: «Не вопрос». В итоге через день-два к нам приехал курьер, и мы все подписали.
Выехать из дома все-таки пришлось — в банк на подписание кредитного договора, но на саму стройку я не ездила и квартиру пока еще не видела.
Сделки на вторичном рынке
На вторичном рынке жилья провести сделку онлайн оказывается сложнее. Сегодня, по словам руководителя офиса «Щелковское» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Галины Лукичевой, на вторичном рынке недвижимости можно провести сделку онлайн в том случае, когда и покупатель, и продавец используют электронную цифровую подпись.
«Недавно у нас как раз проходила сделка по купле-продаже квартиры, расположенной в Москве, причем покупатель находился в Ижевске, а продавец — в Калининграде. И они подписывали договор купли-продажи жилья с помощью электронной цифровой подписи, после чего сдавали его в Росреестр в электронном виде. Причем сделка состоялась 1 апреля, а уже сегодня была зарегистрирована в Росреестре, то есть документы, поданные онлайн, без проволочек проходят регистрацию», — приводит пример Лукичева.
Сейчас в компании «Инком-Недвижимость» фиксируем небольшое количество онлайн-сделок, но все же они проходят вполне удачно. «На мой взгляд, пока их не так много, так как далеко не все продавцы и покупатели знают о том, что получить одобрение на оформление ипотеки и заключить сделку по купле-продаже недвижимости можно полностью удаленно», — резюмирует Лукичева.
