Почему загородные дома так плохо строят и как это вылечить
Последнее десятилетие доля строительства каркасных домов в общем объеме малоэтажного строительства растет. Если взять в целом рынок строительства деревянных домов, внутри которого есть и срубы, и бревно, и клееный брус, то доля каркасников в этом сегменте с 2009 года увеличилась примерно с 40% до 65%. Это статистика «Технониколь». И данные других площадок подтверждают тренд. Так, например, по данным проекта «Малоэтажная страна», в сравнении 2006 годом доля спроса на каркасно-панельные дома с 2019-го увеличилась в структуре спроса как минимум с 21% до 27%. При этом качество строительства остается ужасающим.
Почему в малоэтажке так много непрофессиональных строителей
Проблема — в кажущейся доступности входа на рынок. Вот, например, работает бригада, строит дома. Один построила, второй, третий. А потом бригадир задумался: а чем мы не кони? Мы же сами можем дома строить и не делиться выручкой с боссом. И отделяется от работодателя, забывая при этом, что управление, логистика, маркетинг, реклама, расчет проектов, смета и прочее — часть бизнеса, которую кто-то должен делать. Но они не закладывают все перечисленное в себестоимость дома. А без этого никак. Это необходимые расходы! Такая стихийная бригада рассыпается на первом же проекте, потому что по незнанию делает его в минус себе. В итоге мы получаем страшные цифры и дома, которые могли бы стоять сотню лет, а не выдерживают и десятка. По оценке руководителя проекта Open Village Владислава Копицы, не менее половины каркасников в России строятся с явными нарушениями технологии.
Все потому, что в России пока нет абсолютно никакого контроля за частным строительством. Вообще. Даже порядок регистрации построенного — уведомительный. Какое качество постройки мы хотим тогда получить? Не будет его, пока над фигурой строителя и подрядчика большой тенью не нависнет тень надзора, который либо примет его строительный шедевр, либо забракует. И речь даже не о безопасности тех, кто станет жить в этом доме (хотя и о ней тоже), а о пригодности постройки для целей ее дальнейшей продажи, передачи по наследству, страхования, оценки, формирования из нее предмета залога и прочее — всех тех действий, которые составляют сейчас колоссальную головную боль для любых ведомств и людей, оказывающихся связанными с загородной недвижимостью.
И мы не поможем этому просто запретами на строительство. Запретами, как известно, вообще мало что можно решить. Для понимания выхода из этого тупика придется аккумулировать усилия всех игроков малоэтажки, сверху донизу. Они и сами к этому стремятся — навести порядок на рынке. Так что это дело времени. Возможно, как один из сценариев, рынок может пойти по американскому пути — создать институт типа саморегулируемых организаций или частных инспекторов, которые дорожат своей репутацией и способны удерживать в рамках безопасности и нормального качества любые строения, от капитальных коттеджей до сараев и теплиц. Или это будет путь государственной сертификации технологий — пока неясно. Но задача уже давно требует своего решения.
Заводы — утопия
Честно говоря, я не верю в перспективы заводских и модульных технологий в каркасном домостроении. То есть сама по себе идея собирать силовой каркас или панели, правильно комплектовать это в цехах, в подконтрольной обстановке, — она прекрасна. Но, к сожалению, идея полностью убивается стоимостью логистики. У нас большая страна. И транспортировка комплекта каркаса дома способна съедать и 10%, и даже 20% его себестоимости. А ведь именно за эту маржинальность бьются в кровь большинство подрядчиков. Именно она становится точкой принятия решения для большинства клиентов. Следовательно, надо научиться собирать качественные дома на месте из материалов, максимально доступных в конкретной локации.
Дерево, по счастью, в России равно доступно всем на большей части территории страны. Отчасти поэтому большинство заводских каркасных заводов ушли с рынка, обанкротились. Крупному производству нужна постоянная, более-менее равномерная загрузка. Они ее не в состоянии обеспечить по вышеуказанным причинам. Это утопия.
Я люблю малоэтажку и являюсь абсолютным адептом этого рынка. Более того, не считаю, что выставление каких-то препон на вход в него для любых, даже самых непрофессиональных строительных бригад, окажет положительное влияние. Регуляторы, сертификаты и лицензирование — все это, на мой личный взгляд, не изменит общей ситуации. Потому что наша попытка изменить продавца не повлияет на поведение покупателя. Их много, тех покупателей, кто не состоянии приобретать лицензионный продукт. Их много настолько, что все наши убеждения окажутся слабыми перед его величеством ценником. Потому что сейчас нет конкуренции за качество. Сейчас в загородке идет только конкуренция ценой. И она нечестная, неправильная, отвратительно несправедливая, но изменить этого мы не можем.
Ну тогда, может, не мешать людям, а, наоборот, помочь? Они же не от ума большого покупают и продают низкокачественные дома. Покупают, потому что такие дешевле. А продают дешево, потому что не вполне осознают, как именно формируется качество. Может быть, им надо помочь строить? Не гнобить, не запрещать, а именно научить? Причем не только тому, как правильно складывать дом, но и пониманию бизнес-процессов, разделения ролей в компании.
Впрочем, понимание технологии тоже очень важно. Ведь никто же не знает ничего про технологии строительства каркасников, как это ни странно. Что и как нужно класть в пирог стены и как делать сочленения элементов, последовательность, правила. И уже тем более актуальна проблема контроля, технического надзора за строительством, которую никто сейчас не обеспечивает. А когда покупатель не понимает разницы между хорошим и плохим домом, он покупает тот, что дешевле.
Но я исхожу из идеи, что чем больше появится у нас на рынке любых хороших домов, тем лучше будет отрасли в целом. Вот для этого мы и создали свой проект и за пять лет обучили уже больше 500 бригад. При этом актив — те, кто реально строит, дает обратную связь — это не более двух десятков компаний. Они заряжены на загородном рынке сделать что-то хорошее и полезное. От контакта с ними идет постоянная зарядка и драйв.
Наше будущее
Каркас взрослеет, он становится более качественным, более теплым. Позволяет делать любую отделку снаружи и внутри. Да и вообще он такой, клиентоориентированный. У нас же растет поколение прагматиков, которые, глядя на мировой опыт, задумываются: черт побери, американцы продают нам суперские айфоны, а сами при этом живут в каркасных домах, которые стоят в разы дороже, чем каменные терема на Рублевке. К чему бы это? Или японцы, например. У них ведь там ветра, цунами, и даже дерева толком нет как строительного материала, почему они-то в каркасниках живут? Дураки, что ли? Ан нет!
А сейчас у нас очень удачная ситуация. Жилье в городских высотках при любых обстоятельствах остается более дорогим, чем частный дом. Без учета стоимости земли, разумеется. То есть трешка в Марьино площадью метров 70–80 по цене будет равна полноценному дому метров на 150–170 в качестве постоянного места жительства в районе 30–40 км от МКАД. И там и там цена будет порядка 10 млн руб. в «полном фарше», со всеми коммуникациями и удобствами. Вот многие и начинают все чаще выбирать второе — дом. Тем более, если уже есть дети и им есть где в локации дома получить образование и общение со сверстниками.
Что мешает
Факторов, которые тормозят развитие малоэтажного строительства, собственно, три. Первый — недоступность ипотеки и дешевых кредитов на загородку. Возможно, проблему кредитования можно было бы решить легко, если приравнять предметы залога при ипотеке. Сейчас ведь льготная ипотека под 8–10% возможна только при покупке городской новостройки. Это явное лобби урбан-девелоперов. А дай ты людям возможность получать кредит на строительство дома под залог имеющегося жилья под те же проценты, а не под 15–16%, как сейчас, — картина сильно изменится.
О втором факторе — возможности некой стандартизации строящихся домов для целей кредитования и залога в первую очередь — я уже упоминал. И это техническая проблема, ее рынок должен разрешить сам, возможно, даже без деятельного вмешательства сверху.
Третий тормоз для загородки — неразвитость инфраструктуры на территориях, подходящих для малоэтажного строительства: дорог, социалки, и главное — мест приложения труда. И именно здесь требуются внимание и активные действия властей. В этом плане недавняя новость о внесении на рассмотрение правительства программы по развитию ИЖС очень актуальна. Аналитики предрекают отрасли существенный рост в ближайшие пять лет. По опросам ВЦИОМ, проведенным для «Дом.РФ», в ближайшие пять лет свой спрос на индивидуальные дома хотели бы удовлетворить более 3 млн россиян. При минимальной площади дома в 50 кв. м мы получаем не менее 450 млн кв. м жилья как ориентир для объемов возможного строительства малоэтажки.
Так что задача Минстрою: стройте дороги, раскидывайте шире сети электрики и газа, развивайте некрупные города, выносите точки приложения труда за пределы миллионников, поддерживайте переезд специалистов в сельскую местность, повышайте доступность кредитов на загородные дома — поддержите отрасль в том, с чем она сама справиться неспособна.
