Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Германии неизвестный въехал в толпу на карнавальном шествии 17:56, Общество Американские индексы упали из-за угрозы пандемии 17:48, Quote Президент Польши отказался считать Россию заслуживающей доверия 17:38, Политика «Вашингтон» присвоил игровой номер Ковальчуку 17:13, Спорт Социологи зафиксировали падение рейтинга Зеленского почти на треть 17:13, Политика Способное достроить «Северный поток-2» судно «Газпрома» сменило курс 16:59, Общество Лавров объяснил удары по позициям террористов в Идлибе 16:48, Политика Тренер сборной Бельгии назвал сроки восстановления Азара от перелома 16:39, Спорт Израиль атаковал сектор Газа в ответ на ракетные обстрелы 16:30, Политика Теннисист Хачанов вышел во второй круг турнира в Дубае 16:24, Спорт Мацуев перенес свои концерты в Болонье и Риме из-за вспышки коронавируса 16:20, Общество Определился состав сборной России на чемпионат Европы по биатлону 16:09, Спорт В Праге площадь перед посольством России назовут в честь Бориса Немцова 16:07, Общество Ассанж приехал в лондонский суд на слушания об экстрадиции в США 15:56, Общество Акции российских компаний резко подешевели на торгах в Лондоне 15:37, Quote Глава правительства нацсогласия Ливии назвал Хафтара военным преступником 15:34, Политика Определились все участники плей-офф КХЛ от Восточной конференции 15:24, Спорт Украинские КПП в Донбассе с 1 марта изменят график работы 15:24, Политика Грузинский генерал заявил о просьбе назвать выдумкой снайперов на Майдане 15:18, Политика Цены на нефть обвалились на 4% на фоне распространения коронавируса 14:36, Quote ЕС выделит €232 млн на борьбу с коронавирусом 14:23, Экономика «Амур» проиграл «Нефтехимику» и потерял шансы на выход в плей-офф КХЛ 14:09, Спорт Европейские индексы просели максимально с 2016 года из-за коронавируса 14:06, Бизнес Гончарук заявил о необходимости торговать оружием для выплаты ипотеки 13:43, Общество «Известия» сообщили об отказе Латвии пустить в страну журналиста 13:12, Технологии и медиа Участники детского хоккейного турнира в Тольятти устроили массовую драку 13:06, Спорт Премьер-министр Малайзии Махатхир Мохамад подал в отставку 12:51, Политика Суд арестовал создателя «Красной кнопки» Литреева по делу о наркотиках 12:32, Общество
Как создать комфортную торговую среду внутри жилого комплекса
Материалы по теме Аналитики оценили число торговых помещений на продажу в ЖК Новой Москвы Демократизация и общепит: как меняются торговые улицы Москвы Морально устарели: как переделывают торговые центры в Москве
0
Алексей Смердов Как создать комфортную торговую среду внутри жилого комплекса

Вечно пустующий барбершоп, две аптеки, три салона красоты, а вместо сетевых супермаркетов — крохотные магазинчики с просроченными продуктами. Таков краткий перечень коммерческой недвижимости в новостройке, где я живу. Думаю, что девелопер, который строил наш ЖК, по-настоящему озаботился лишь жилой частью здания, отодвинув на второй план удобства жильцов и общую концепцию торговой среды. А стоило бы подумать и о коммерческих помещениях, особенно на фоне усиления борьбы за покупателя.

Между тем ведущие девелоперы все же уделяют должное внимание коммерческой недвижимости, развивая внутреннюю экспертизу или прибегая к помощи внешних консультантов. Они понимают, что создание комфортной торговой среды внутри жилого комплекса увеличивает привлекательность квартир, вызывает желание проводить больше времени в своем районе и, как следствие, повышает востребованность торговых площадей. Однако большинству новостроек пока не удалось избежать сложностей.

Главная проблема кроется в том, что еще на этапе проектирования наибольшее внимание сосредоточено именно на жилых помещениях, а коммерческие площади остаются в стороне и рассматриваются лишь как дополнение. Пока не все девелоперы мыслят в парадигме создания инвестиционного продукта, способного заинтересовать значительный пул инвесторов. Развивая в первую очередь жилой сектор, они практикуют к коммерческим помещениям аналогичный подход, продавая торговые площади так же, как и квартиры — по отдельности. Хорошо, если с арендаторами.

На практике же очень часто приходится сталкиваться с тем, что многие коммерческие помещения неинтересны крупным ретейлерам, то есть не отвечают требованиям торговых сетей. Низкие потолки, отсутствие планировки торговых залов и технологической вентиляции — все это существенно сокращает количество потенциальных арендаторов. Не развивая коммерческие площади как инвестиционный продукт, многие девелоперы продают торговые помещения отдельными лотами частным инвесторам с небольшим объемом капитала, в результате чего мы имеем шесть салонов красоты на один дом. К тому же невысокая стоимость отдельных помещений ограничивает круг инвесторов.

Продажа всех торговых площадей в ЖК крупными лотами также не спасает ситуацию, поскольку означает невысокий спрос, ведь пока это лишь квадратные метры недостроенного здания. Между тем крупных инвесторов интересует уже существующий арендный поток. К тому же такой подход отрезает малых инвесторов, которым могут быть интересны небольшие помещения, например под мини-маркет или кофейню. Все это легко объяснить отсутствием у большинства девелоперов команды по запуску и управлению объектами торговой недвижимости, поэтому многие из них предпочитают распродать коммерческие площади по отдельности и просто забыть о комфортной для жильцов торговой среде.

Ситуация коренным образом изменится, когда торговые площади в жилом комплексе будут восприниматься как отдельный продукт, интересный инвестиционным компаниям, а для самих жильцов станут must have, где сосредоточены их основные нужды и потребности. Концепция торговой среды с последующим операционным управлением — вот чем должны озаботиться девелоперы уже на стадии проектирования. Цель — создание эффективного tenant mix и формирование стабильного арендного потока с дальнейшей его капитализацией. Рынком подобные проекты оцениваются в среднем по ставке 10–12%. Немаловажным является возможность возврата капитала через привлечение долгового финансирования — готовый арендный бизнес может выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.

Между тем превращение коммерческой недвижимости ЖК в инвестиционный продукт — дело не одного дня. Его следует начинать с формирования собственной или привлечения профессиональной команды в этой сфере. Результатом ее работы должна стать единая концепция торговой среды еще на стадии проектирования ЖК, где будут отражены все детали и технические требования с учетом последующего запуска коммерческих площадей, их заполнения торговыми сетями и управления.

На выходе мы получаем продажу проекта как готового арендного бизнеса со стабильным чистым операционным доходом (NOI) — это уже не отдельное коммерческое помещение в жилом комплексе, а торговый центр, интересный крупным инвестиционным компаниям. Если говорить о более мелких инвесторах, то их круг можно расширить, используя паевой инвестиционный фонд в структуре владения объектом, привлекая инвесторов в качестве владельцев паев. Уверен, что повсеместное внедрение такого подхода — дело ближайшего будущего. 

Об авторах
Алексей Смердов заместитель руководителя департамента торговой недвижимости Accent Capital
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.