Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Названы мегаполисы с максимальной долей квартир с отделкой в новостройках Жилье, 03 июн, 12:45
Зоны археологического наследия предложили убрать с кадастровых карт Город, 02 июн, 19:12
Штаб-квартира крупной компании: чек-лист по выбору офиса Город, 02 июн, 17:00
Названы застройщики — лидеры по объемам строительства жилья в России Жилье, 02 июн, 16:32
Минстрой ожидает повторения рекорда по вводу жилья в 2023 году Жилье, 02 июн, 16:02
Аналитики назвали города с наибольшим ростом цен на компактные квартиры Деньги, 02 июн, 13:52
Выдача ипотеки в России в мае побила исторический рекорд Деньги, 02 июн, 13:06
Названы районы Москвы с наибольшим ростом цен на посуточную аренду Жилье, 02 июн, 12:12
Группа «Эталон» отчиталась о росте на 67% продаж новостроек в апреле Отрасль, 02 июн, 11:51
Последняя офисная башня в Сити: все о небоскребе у моста «Багратион» Новости компаний, 02 июн, 11:50
Аналитики «Домклик» оценили динамику спроса по IT-ипотеке Недвижимость, 02 июн, 11:49
Аналитики назвали мегаполисы с наибольшим снижением цен на новостройки Деньги, 02 июн, 11:00
Не только недвижимость: где получить гражданство или ВНЖ за инвестиции Мнения, 02 июн, 10:43
Предложение втрое выше спроса: на какие уступки идут арендаторам жилья Жилье, 02 июн, 09:56
Как создать комфортную торговую среду внутри жилого комплекса
Мнения ,  
0 
Алексей Смердов

Как создать комфортную торговую среду внутри жилого комплекса

Вечно пустующий барбершоп, две аптеки, три салона красоты, а вместо сетевых супермаркетов — крохотные магазинчики с просроченными продуктами. Таков краткий перечень коммерческой недвижимости в новостройке, где я живу. Думаю, что девелопер, который строил наш ЖК, по-настоящему озаботился лишь жилой частью здания, отодвинув на второй план удобства жильцов и общую концепцию торговой среды. А стоило бы подумать и о коммерческих помещениях, особенно на фоне усиления борьбы за покупателя.

Между тем ведущие девелоперы все же уделяют должное внимание коммерческой недвижимости, развивая внутреннюю экспертизу или прибегая к помощи внешних консультантов. Они понимают, что создание комфортной торговой среды внутри жилого комплекса увеличивает привлекательность квартир, вызывает желание проводить больше времени в своем районе и, как следствие, повышает востребованность торговых площадей. Однако большинству новостроек пока не удалось избежать сложностей.

Главная проблема кроется в том, что еще на этапе проектирования наибольшее внимание сосредоточено именно на жилых помещениях, а коммерческие площади остаются в стороне и рассматриваются лишь как дополнение. Пока не все девелоперы мыслят в парадигме создания инвестиционного продукта, способного заинтересовать значительный пул инвесторов. Развивая в первую очередь жилой сектор, они практикуют к коммерческим помещениям аналогичный подход, продавая торговые площади так же, как и квартиры — по отдельности. Хорошо, если с арендаторами.

На практике же очень часто приходится сталкиваться с тем, что многие коммерческие помещения неинтересны крупным ретейлерам, то есть не отвечают требованиям торговых сетей. Низкие потолки, отсутствие планировки торговых залов и технологической вентиляции — все это существенно сокращает количество потенциальных арендаторов. Не развивая коммерческие площади как инвестиционный продукт, многие девелоперы продают торговые помещения отдельными лотами частным инвесторам с небольшим объемом капитала, в результате чего мы имеем шесть салонов красоты на один дом. К тому же невысокая стоимость отдельных помещений ограничивает круг инвесторов.

Продажа всех торговых площадей в ЖК крупными лотами также не спасает ситуацию, поскольку означает невысокий спрос, ведь пока это лишь квадратные метры недостроенного здания. Между тем крупных инвесторов интересует уже существующий арендный поток. К тому же такой подход отрезает малых инвесторов, которым могут быть интересны небольшие помещения, например под мини-маркет или кофейню. Все это легко объяснить отсутствием у большинства девелоперов команды по запуску и управлению объектами торговой недвижимости, поэтому многие из них предпочитают распродать коммерческие площади по отдельности и просто забыть о комфортной для жильцов торговой среде.

Ситуация коренным образом изменится, когда торговые площади в жилом комплексе будут восприниматься как отдельный продукт, интересный инвестиционным компаниям, а для самих жильцов станут must have, где сосредоточены их основные нужды и потребности. Концепция торговой среды с последующим операционным управлением — вот чем должны озаботиться девелоперы уже на стадии проектирования. Цель — создание эффективного tenant mix и формирование стабильного арендного потока с дальнейшей его капитализацией. Рынком подобные проекты оцениваются в среднем по ставке 10–12%. Немаловажным является возможность возврата капитала через привлечение долгового финансирования — готовый арендный бизнес может выступать в качестве залога при ипотечном кредитовании.

Между тем превращение коммерческой недвижимости ЖК в инвестиционный продукт — дело не одного дня. Его следует начинать с формирования собственной или привлечения профессиональной команды в этой сфере. Результатом ее работы должна стать единая концепция торговой среды еще на стадии проектирования ЖК, где будут отражены все детали и технические требования с учетом последующего запуска коммерческих площадей, их заполнения торговыми сетями и управления.

На выходе мы получаем продажу проекта как готового арендного бизнеса со стабильным чистым операционным доходом (NOI) — это уже не отдельное коммерческое помещение в жилом комплексе, а торговый центр, интересный крупным инвестиционным компаниям. Если говорить о более мелких инвесторах, то их круг можно расширить, используя паевой инвестиционный фонд в структуре владения объектом, привлекая инвесторов в качестве владельцев паев. Уверен, что повсеместное внедрение такого подхода — дело ближайшего будущего.

Об авторе
Алексей Смердов Алексей Смердов заместитель руководителя департамента торговой недвижимости Accent Capital
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Главное Лента