Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Как реновация изменит рынок недвижимости Москвы
Интервью ,  
0 

Как реновация изменит рынок недвижимости Москвы

Какой будет реновация в новой правовой и экономической реальности, рассказывает генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова
Генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова
Генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова

— Прошлый — 2017-й — год стал рекордным для ипотеки. Как в контексте развития ипотечного сектора повлияет реновация на рынок жилья?

— Власти имеют шанс стать главными бенефициарами текущих тенденций ипотечного рынка, так как при низких доходах населения доступная ипотека стимулирует прежде всего спрос на самое недорогое жилье. Каждая волна снижения ставок по кредитам привлекает на рынок широкую, но и более рискованную страту заемщиков. Прежде всего речь идет о людях, чьи доходы еще вчера не позволяли взять кредит на покупку жилья, а сегодня это уже стало возможным. Проще говоря, это наименее обеспеченные клиенты.

Такие покупатели всегда интересуются самыми доступными предложениями рынка новостроек, и подходящие варианты они смогут найти именно в реновационных домах. По своей стоимости жилье от города будет дешевле, чем предложения коммерческого рынка новостроек комфорт-класса, хотя бы в силу своей относительной упрощенности.

— Останутся ли коммерческие застройщики вовсе без клиентов? Есть ли такая вероятность и какова она?

— Пока идет первая волна переселения, девелоперам не следует волноваться, но главная схватка за покупателя, если она, конечно, состоится, еще впереди. На данный момент Москва утвердила 210 площадок под строительство 3,4 млн кв. м жилья. Их возведение завершится до 2021 года. В данный период какая-то часть квартир из реновационных домов окажется на вторичном рынке, составив конкуренцию готовым новостройкам, но серьезно на бизнесе застройщиков это не отразится.

По завершении первой волны начнется свободная продажа новостроек, не предназначенных для переселенцев. Общая площадь этого жилья может достигнуть 18–20 млн кв. м, и в оставшиеся отведенные на реновацию 10–11 лет они поступят на рынок — примерно по 2 млн кв. м в год. Памятуя о планах по удвоению ввода жилья к 2025 году, мы можем ожидать не менее 6–7 млн «квадратов» новостроек в год. В такой ситуации все решит только один фактор — платежеспособность спроса. Если текущие тенденции, связанные с падением доходов населения, не прервутся, то ситуация будет тяжелой.

— Что придется предпринять коммерческим застройщикам, чтобы успешно конкурировать с городом?

— Политика властей и экономическая ситуация оставляют застройщикам очень узкое пространство для маневра. Как бы ни развивалась ситуация в экономике, девелоперы могут противопоставить реновационной застройке только более качественный продукт. Строить проще и дешевле у них не получится в силу более низкой себестоимости строительства у государственного застройщика. Покупателя придется привлекать разнообразием планировок и архитектурных решений, более качественной инфраструктурой и оригинальным благоустройством.

Казалось бы, задача почти утопичная на падающем рынке, но практика последних трех лет показала, что именно повышение (а не снижение) качества стало залогом успеха многих проектов новостроек в столице, несмотря на кризис в экономике. Правда, и цены в таких новостройках были далеки от докризисных.

— Очевидно, что такой конкурентный фильтр пройдут далеко не все участники рынка. Как будет развиваться ситуация с учетом возможного роста объема предложения после 2021 года?

— Перефразирую известную поговорку про революцию: если не можешь предотвратить реновацию — возглавь ее. Я полагаю, что девелоперы попытаются встроиться в программу, хотя на сегодняшнем этапе город практически демонстративно отказывается от их инвестиционного участия, соглашаясь при этом на техническое (некоторые застройщики сейчас проектируют реновационные дома).

Одних только городских ресурсов не хватит на реализацию всей программы. Да и сами власти никак не заинтересованы в крушении комплекса, с которым так или иначе связаны до 30% работающих в столице граждан. В конечном итоге девелоперы дождутся контрактов на участие в строительстве и продаже жилья на площадках реновации. Правда, такой чести удостоятся действительно лучшие из лучших.

— А что будет с остальными застройщиками?

— В зоне риска оказываются подмосковные застройщики. Последние три года показали, что рост предложения доступного жилья в пределах МКАД переориентирует потенциальных покупателей подмосковного жилья на столицу. Если в 2015 году на Московскую область приходилось 83% всех сделок в столичном регионе, то в первом квартале 2018 года ее доля сократилась до 57%. Теперь представьте, что к доступным предложениям коммерческих девелоперов добавится еще и недорогое жилье, возведенное государством. Причем нельзя исключать, что в конкурентных целях власти могут занижать цену, повышая привлекательность объектов в глазах подмосковных клиентов.

В этой игре на выбывание могут потерпеть поражение подмосковные застройщики, чье основное конкурентное преимущество — цена.

— Возможно, запуск реновации в регионах, в том числе и в Подмосковье, сможет поменять ситуацию? В Минстрое не исключают распространения московского опыта на всю страну.

— Столичную программу реновации питает мощный ресурс — московский бюджет. Именно он позволил в кратчайшие сроки запустить процесс без инвестиций и технических средств коммерческих девелоперов. Он же станет гарантом отсутствия финансовых проблем в будущем.

В регионах же ситуация другая: многие субъекты РФ буквально балансируют на грани бюджетного кризиса. Местные власти подчас не справляются даже с достройкой проблемных объектов, не говоря уже о более глобальных задачах. Расселение панельного жилья, на которое приходится 25% жилого фонда России, очень дорого обойдется регионам. В этой ситуации инициативу могли бы взять на себя инвесторы, но едва ли они с воодушевлением отнесутся к реновации, когда в их портфеле сохраняется огромный объем нераспроданного жилья. Общероссийская реновация выстрелит только в фазе экономического роста, но никак не в стагнации.

— Представим программу реновации через пять лет: на рынке только проектное финансирование, эскроу-счета и жесткие требования к застройщикам. Какой вам видится ситуация в будущем?

— С учетом текущих тенденций рынок новостроек России через пять лет будет намного более монопольным, чем сегодня. Проектное финансирование получат только самые надежные игроки. Строить без средств дольщиков смогут тоже наиболее крупные компании с хорошей технологической базой и достаточными собственными средствами. Законодательство довершит этот процесс, преградив доступ на рынок новым игрокам.

В Москве число девелоперов сократится, и конкурировать с городом будут только самые дееспособные участники отрасли. Хотя и конкуренция станет относительной, поскольку они сами активно включатся в процесс реновации, потому что город им доверит этот важный социальный проект на более поздних стадиях реализации.

Проще говоря, рынок и все его участники станут более консолидированными, чем сейчас. В таких условиях могут вырасти цены, но и риски будут сведены к минимуму.

Авторы
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Больше половины торговых центров Москвы морально устарели Город, 00:01
Закон об увеличении налогов на дорогое жилье прошел первое чтение Деньги, 20 июн, 20:06
Риелторы назвали минимальную стоимость аренды жилья в Москве в июне Жилье, 20 июн, 18:41
Доля пустующих площадей в ТЦ Москвы упала до минимума за последние 10 лет Город, 20 июн, 17:15
Названы города, обогнавшие Москву по росту цен на аренду жилья Жилье, 20 июн, 16:19
Доля инвестиций в недвижимость иностранцев в России упала в 4 раза Деньги, 20 июн, 15:47
Свыше 60% москвичей и жителей области ждут повышения цен на недвижимость Деньги, 20 июн, 14:00
Где можно купаться в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2024 году Загород, 20 июн, 12:52
Хамовники заняли первое место в Москве по росту цен на элитное жилье Жилье, 20 июн, 10:15
Росреестр зафиксировал четыре рекорда на рынке новостроек Москвы Жилье, 20 июн, 09:23
Россияне назвали незаменимых специалистов при ремонте Жилье, 20 июн, 09:00
Аналитики оценили потенциальный рост рынка light industrial в 3 млн кв. м Новости компаний, 20 июн, 09:00
Как вырастет ипотечный платеж в мегаполисах с отменой льготной программы Деньги, 20 июн, 07:30
За пять лет регионы почти утроили долю в спросе на элитные ЖК Москвы Жилье, 20 июн, 00:01
Главное Лента