Лента новостей
Все новости Недвижимость
В Москве задержали учительницу за жестокое обращение со школьником 00:43, Общество Появилось фото российского патруля у Манбиджа на северо-востоке Сирии 00:01, Политика Альфа-банк начнет распознавать клиентов по лицу на входе в отделение 00:00, Финансы Что такое phygital и как на этом будет зарабатывать Альфа-банк 00:00, PRO Личный состав МВД сократился из-за опасений реформы пенсий 00:00, Экономика ВЦИОМ изучил чувства россиян к ставшей «доброй» после слов Путина Тунберг 00:00, Общество Собчак, Ургант, Петров и другие гости ярмарки Cosmoscow. Фотогалерея 15 окт, 23:43, РБК и Audi Путин попросил Эрдогана избежать конфликтов с сирийскими военными 15 окт, 23:23, Политика СМИ узнали о перехвате турецких истребителей самолетами США над Сирией 15 окт, 23:22, Политика Адвокат заявил о предъявлении обвинений фигуранту «дела 27 июля» Баршаю 15 окт, 23:11, Политика Замглавы ООН заявила о возросших рисках начала ядерной войны 15 окт, 23:10, Политика Авторов фильма о катастрофе рейса МН17 внесли в базу «Миротворца» 15 окт, 23:04, Общество ОНК сообщил о нарушениях условий содержания фигурантов дела о беспорядках 15 окт, 22:41, Политика В Дагестане сожгли зараженное сибирской язвой мясо 15 окт, 22:31, Общество Зачем российское зерно переводят в токены 15 окт, 22:24, PRO СМИ узнали о планах отложить запуск криптовалюты Дурова на срок до года 15 окт, 22:13, Бизнес Есть ли у вас способности к бизнесу. Тест 15 окт, 22:12, РБК и HUAWEI В компании Пригожина сообщили о его самочувствии 15 окт, 22:03, Общество МВД предложило продавать «красивые» номера через портал госуслуг 15 окт, 22:02, Общество Федун исключил из целей «Спартака» на сезон борьбу за медали чемпионата 15 окт, 22:02, Спорт Глава РУСАДА увидел заговор в подмене данных лаборатории в Москве 15 окт, 21:42, Спорт Сергей Шойгу обсудил ситуацию в Сирии с главой Пентагона Марком Эспером 15 окт, 21:41, Политика Восемь человек спасли из-под завалов жилого дома в Бразилии 15 окт, 21:37, Общество Как научить офисную технику делать работу за вас 15 окт, 21:29, РБК и Xerox Из школы в Москве после видео с избиением девочки уволили педагога 15 окт, 21:21, Общество СК проверит сообщения о сбитом в Кировской области «пьяном» мальчике 15 окт, 21:15, Общество Нетаньяху попросил Путина освободить осужденную за гашиш израильтянку 15 окт, 21:13, Политика Россия заключила с ОАЭ соглашения на сумму $1,4 млрд 15 окт, 21:09, Финансы
В какую недвижимость стали вкладываться бывшие «квартирные» инвесторы
Материалы по теме Аналитики назвали самые востребованные страны у инвесторов в недвижимость Эксперты ожидают возвращение инвесторов в коммерческую недвижимость Доля инвесторов на рынке новостроек Москвы снизились в 3 раза за 15 лет
0
Денис Колокольников В какую недвижимость стали вкладываться бывшие «квартирные» инвесторы

В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.

Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.

К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.

Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.

Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.

Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.

Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.

Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.

Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.

В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.

Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов. 

Об авторах
Денис Колокольников председатель совета директоров компании RRG
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.