Читайте РБК без баннеров

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 600 100 руб +3%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Захарова пообещала «зеркальный ответ» Чехии за высылку дипломатов Политика, 00:19 Greenpeace предложил Путину изменить план по восстановлению экономики Общество, 06 июн, 23:33 В работе Telegram произошел глобальный сбой Технологии и медиа, 06 июн, 23:31 Фрегат «Адмирал флота Касатонов» завершил морскую часть испытаний Технологии и медиа, 06 июн, 23:17 Зиявудина Магомедова вернут в СИЗО «Лефортово» Общество, 06 июн, 22:50 Захарова поблагодарила Помпео за предложение помощи после ЧП в Норильске Общество, 06 июн, 22:37 Новак допустил возможность досрочного завершения сделки ОПЕК+ Экономика, 06 июн, 22:02 Заявки на получение нейтрального статуса отправили 65 российских атлетов Спорт, 06 июн, 21:51 Дортмундская «Боруссия» победила «Герту» в чемпионате Германии Спорт, 06 июн, 21:31 Посол России счел чушью обвинения в причастности Москвы к протестам в США Политика, 06 июн, 21:30 Кабмин утвердил порядок возврата билетов на отложенные мероприятия Общество, 06 июн, 20:56 США предложили России помощь в ликвидации последствий аварии в Норильске Политика, 06 июн, 20:41 Футболист «Байера» стал самым молодым автором гола в истории бундеслиги Спорт, 06 июн, 20:36 Цифры, факты и эмоции от электрического Porsche Taycan РБК и Porsche, 06 июн, 20:31
Какую доходность приносят инвестиции в обслуживаемые апартаменты в Европе
Мнения ,  
0 
Юлия Кожевникова

Какую доходность приносят инвестиции в обслуживаемые апартаменты в Европе

Обслуживаемые апартаменты (serviced apartments) — это промежуточное звено между обычным съемным жильем и гостиницами: студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Одно из основных отличий такого вида жилья от отелей — наличие кухни. Апартаменты сдаются в аренду как на короткий (1-3 дня), так и на продолжительный срок (от 90 дней до года). По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен — например, не всегда организовано питание.

Отдельные здания с обслуживаемыми апартаментами называют апарт-отелями. На территории таких объектов могут находиться тренажерные залы и конференц-залы для постояльцев.

Объем рынка

По подсчетам британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 год количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло более чем в два раза — до 827 тыс. Четвертая часть из них приходится на европейские страны.

По данным HVS, с середины 2017 до 2020 года в Европе будет построено 10 тыс. обслуживаемых апартаментов. Из них 37% сдано к концу 2017-го, 28% планируется сдать в 2018-м и 25% — в 2019 году. В каждом здании от 18 до 300 апартаментов, в среднем — 120. Наибольшее предложение сконцентрировано в Великобритании (41%) и Германии (32%).

Стоимость сделок на рынке обслуживаемых апартаментов и апарт-отелей часто не раскрывается, как и данные о продавцах и покупателях. В Европе цена за один лот начинается примерно от €100 тыс.

Управление

Почти каждая крупная гостиничная сеть предлагает обслуживаемые апартаменты, часто под отдельным брендом. Например, Marriott — под брендом Residence Inn, TFE Hotels — Adina Apartment Hotels.

Жилье под управлением бренда сдается дороже, чем без него. По данным Colliers, наценка за громкое имя при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20% в сегменте премиум-класса и превышать 40% для всемирно известных люксовых брендов.

Большинство операторов занимаются только управлением, а, например, Go Native и Pierre & Vacances — еще и строительством апартаментов.

Как и на рынке отелей, в секторе обслуживаемых апартаментов применяется несколько бизнес-моделей:

  • договор на управление: собственник отдает апартаменты в управление оператору и получает часть прибыли;
  • договор аренды: собственник сдает апартаменты в аренду оператору, который выплачивает фиксированную арендную плату (и опционально — процент от прибыли);
  • франчайзинг: собственник платит лицензионную плату (franchise fee), а бренд взамен генерирует постоянный поток лояльных постояльцев;
  • модель, при которой оператор является собственником помещений.

Многие операторы используют несколько моделей одновременно (например, договор аренды, договор на управление и франчайзинг).

Заполняемость и доходность

Зачастую обслуживаемые апартаменты сдаются на 15–30% дешевле, чем гостиничные номера. Это одна из причин, почему все больше туристов и представителей бизнеса предпочитают такой тип жилья.

Из-за повышенного спроса обслуживаемые апартаменты отличаются более высокой заполняемостью (по данным HVS, 84% в 2016 году) по сравнению с гостиничной недвижимостью в целом (по информации Statista, 70% в 2016 году).

Помимо этого, апартаменты дают больше возможностей заработать. Например, по данным компании JLL, доходность отелей в Великобритании составляет от 5,0% до 6,5%, обслуживаемых апартаментов — от 6,5% до 9,0%. Последние приносят больше, так как выше премия за риск из-за проблем, связанных с узнаваемостью бренда и недостатком информации о продукте. Однако, по мнению аналитиков, эти преграды в будущем исчезнут, и доходность апартаментов может снизиться до 4–5% (среднее значение между обычными квартирами для сдачи в аренду и отелями).

Чистая гарантированная доходность, которую предлагают операторы конечным инвесторам, обычно ниже. Например, объекты Adagio, Pierre & Vacances и RésidHome во Франции приносят около 4% годовых с учетом расходов на содержание и управление (без учета НДС).

По информации JLL, операционные расходы для обслуживаемых апартаментов составляют в среднем 40% от выручки (тогда как в отелях — 60%) по двум причинам: чаще всего апарт-отели не предоставляют завтраки и убирают комнаты раз в неделю, а не ежедневно, как в гостиницах.

Доходность и операционные расходы квартир, гостиниц и обслуживаемых апартаментов

Жилье в долгосрочную аренду Гостиницы Обслуживаемые апартаменты
Операционные расходы, % от выручки 20 60 40
Продолжительность аренды, дней 365 1–2 1–365
Численность персонала 1 администратор 1 человек на 1 номер 1 человек на 5 апартаментов
Доходность, % 3,0–4,0 5,0–6,5 6,5–9,0

Таблица: JLL

Перспективы инвестиций

По данным ежегодного исследования PwC Emerging Trends in Real Estate: Europe, в 2017 году 39% опрошенных инвесторов считают перспективы инвестиций в европейские обслуживаемые апартаменты хорошими и 29% — очень хорошими.

По результатам опроса PwC, обслуживаемые апартаменты вошли в десятку лучших типов недвижимости для инвестиций в 2018 году.

Специалисты международной платформы Tranio также уверены: этот сектор перспективен для инвестиций, особенно на тех рынках, где есть потенциал роста цен. К середине 2018 года компания совместно с греческим девелопером реализует в Афинах проект редевелопмента здания для сдачи апартаментов в краткосрочную аренду. Инвесторы могут приобрести одну или несколько квартир площадью 35–85 кв. м по цене €3 тыс. за 1 кв. м.

Преимущества обслуживаемых апартаментов

  • Владельцы жилья несут минимальные риски и временные затраты: греческая управляющая компания будет заниматься сдачей в аренду и обслуживанием квартир.
  • Квартиры продаются с лицензиями на сдачу в краткосрочную аренду.
  • Инвесторы получат высокую доходность: около 7% от сдачи квартир на сайте Airbnb.
  • При вложении от €250 тыс. покупателю и членам его семьи предоставляется вид на жительство, который можно продлять каждые пять лет.
Об авторах
Юлия Кожевникова, ведущий эксперт Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.