Лента новостей
Все новости Недвижимость
Греф счел идею о невостребованных вкладах изобретением велосипеда 21:38, Финансы Греф заявил о нежелании Сбербанка продавать подсанкционный отель в Крыму 21:33, Бизнес Цена нефти Brent упала за день более чем на 5% 21:32, Экономика Госдума поддержала налог для самозанятых в основном чтении 21:25, Экономика Как завести горизонтальные связи на бизнес-мероприятиях 21:21, РБК и Открытие Лукашенко предостерег от воровства словами «лучше беднее, но на свободе» 21:14, Политика Козак исключил дефицит бензина на российских АЗС 21:07, Бизнес Порошенко объяснил срыв встречи с епископами УПЦ Московского патриархата 21:04, Общество Козак не нашел вины нефтяников в сложившейся ситуации на рынке топлива 20:47, Бизнес Приставы взыщут с Земфиры 11 тыс. рублей штрафа за неправильную парковку 20:37, Общество Роль личности в бизнесе: как добиться успеха 20:30, РБК и Volkswagen Телеканал CNN подал в суд на Трампа 19:59, Политика Ледяные трюки: 5 самых впечатляющих зимних погонь в кино 19:40, РБК и Toyo УПЦ разорвала евхаристическое общение с Константинополем 19:27, Политика Меркель поддержала идею Макрона создать единую европейскую армию 19:24, Политика С Навального сняли запрет на выезд за границу 19:23, Политика УПЦ МП отказалась присоединяться к автокефальной церкви на Украине 19:18, Общество Цена барреля Brent упала на $3,5 и потянула вниз курс рубля 19:11, Экономика Самый хоккейный тест для настоящих болельщиков 19:01, РБК и Mastercard Дело об убийстве Талькова возобновили из-за изменений в законе 18:59, Общество Фирма Абрамовича потребовала сменить совет директоров «Трансконтейнера» 18:40, Бизнес «Победа» подала в суд на разработчика своей новой бизнес-стратегии 18:37, Бизнес Владимир Пучков вернулся в МЧС 18:30, Общество Минстрой установит порядок использования земли под аварийным жильем 18:26, Жилье Битва дизайнеров: как по-разному можно оформить одну и ту же квартиру 18:23, РБК и Экспострой на Нахимовском Глава Ripple объяснил необходимость регулирования криптовалют 18:23, Крипто Эксперты оценили вероятность санкций США против российской нефти 18:19, Экономика Московские водители получили десятки тысяч штрафов за стоп-линию 18:17, Авто
Какую доходность приносят инвестиции в обслуживаемые апартаменты в Европе
Материалы по теме В «Москва-Сити» купили рекордное число апартаментов в 2017 году Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе Комплекс с элитными апартаментами и офисами построят на Садовом кольце
26 янв, 11:43
0
Юлия Кожевникова Какую доходность приносят инвестиции в обслуживаемые апартаменты в Европе

Обслуживаемые апартаменты (serviced apartments) — это промежуточное звено между обычным съемным жильем и гостиницами: студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30% больше гостиничных номеров. Одно из основных отличий такого вида жилья от отелей — наличие кухни. Апартаменты сдаются в аренду как на короткий (1-3 дня), так и на продолжительный срок (от 90 дней до года). По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен — например, не всегда организовано питание.

Отдельные здания с обслуживаемыми апартаментами называют апарт-отелями. На территории таких объектов могут находиться тренажерные залы и конференц-залы для постояльцев.

Объем рынка

По подсчетам британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 год количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло более чем в два раза — до 827 тыс. Четвертая часть из них приходится на европейские страны.

По данным HVS, с середины 2017 до 2020 года в Европе будет построено 10 тыс. обслуживаемых апартаментов. Из них 37% сдано к концу 2017-го, 28% планируется сдать в 2018-м и 25% — в 2019 году. В каждом здании от 18 до 300 апартаментов, в среднем — 120. Наибольшее предложение сконцентрировано в Великобритании (41%) и Германии (32%).

Стоимость сделок на рынке обслуживаемых апартаментов и апарт-отелей часто не раскрывается, как и данные о продавцах и покупателях. В Европе цена за один лот начинается примерно от €100 тыс.

Управление

Почти каждая крупная гостиничная сеть предлагает обслуживаемые апартаменты, часто под отдельным брендом. Например, Marriott — под брендом Residence Inn, TFE Hotels — Adina Apartment Hotels.

Жилье под управлением бренда сдается дороже, чем без него. По данным Colliers, наценка за громкое имя при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20% в сегменте премиум-класса и превышать 40% для всемирно известных люксовых брендов.

Большинство операторов занимаются только управлением, а, например, Go Native и Pierre & Vacances — еще и строительством апартаментов.

Как и на рынке отелей, в секторе обслуживаемых апартаментов применяется несколько бизнес-моделей:

  • договор на управление: собственник отдает апартаменты в управление оператору и получает часть прибыли;
  • договор аренды: собственник сдает апартаменты в аренду оператору, который выплачивает фиксированную арендную плату (и опционально — процент от прибыли);
  • франчайзинг: собственник платит лицензионную плату (franchise fee), а бренд взамен генерирует постоянный поток лояльных постояльцев;
  • модель, при которой оператор является собственником помещений.

Многие операторы используют несколько моделей одновременно (например, договор аренды, договор на управление и франчайзинг).

Заполняемость и доходность

Зачастую обслуживаемые апартаменты сдаются на 15–30% дешевле, чем гостиничные номера. Это одна из причин, почему все больше туристов и представителей бизнеса предпочитают такой тип жилья.

Из-за повышенного спроса обслуживаемые апартаменты отличаются более высокой заполняемостью (по данным HVS, 84% в 2016 году) по сравнению с гостиничной недвижимостью в целом (по информации Statista, 70% в 2016 году).

Помимо этого, апартаменты дают больше возможностей заработать. Например, по данным компании JLL, доходность отелей в Великобритании составляет от 5,0% до 6,5%, обслуживаемых апартаментов — от 6,5% до 9,0%. Последние приносят больше, так как выше премия за риск из-за проблем, связанных с узнаваемостью бренда и недостатком информации о продукте. Однако, по мнению аналитиков, эти преграды в будущем исчезнут, и доходность апартаментов может снизиться до 4–5% (среднее значение между обычными квартирами для сдачи в аренду и отелями).

Чистая гарантированная доходность, которую предлагают операторы конечным инвесторам, обычно ниже. Например, объекты Adagio, Pierre & Vacances и RésidHome во Франции приносят около 4% годовых с учетом расходов на содержание и управление (без учета НДС).

По информации JLL, операционные расходы для обслуживаемых апартаментов составляют в среднем 40% от выручки (тогда как в отелях — 60%) по двум причинам: чаще всего апарт-отели не предоставляют завтраки и убирают комнаты раз в неделю, а не ежедневно, как в гостиницах.

Доходность и операционные расходы квартир, гостиниц и обслуживаемых апартаментов

Жилье в долгосрочную аренду Гостиницы Обслуживаемые апартаменты
Операционные расходы, % от выручки 20 60 40
Продолжительность аренды, дней 365 1–2 1–365
Численность персонала 1 администратор 1 человек на 1 номер 1 человек на 5 апартаментов
Доходность, % 3,0–4,0 5,0–6,5 6,5–9,0

Таблица: JLL

Перспективы инвестиций

По данным ежегодного исследования PwC Emerging Trends in Real Estate: Europe, в 2017 году 39% опрошенных инвесторов считают перспективы инвестиций в европейские обслуживаемые апартаменты хорошими и 29% — очень хорошими.

По результатам опроса PwC, обслуживаемые апартаменты вошли в десятку лучших типов недвижимости для инвестиций в 2018 году.

Специалисты международной платформы Tranio также уверены: этот сектор перспективен для инвестиций, особенно на тех рынках, где есть потенциал роста цен. К середине 2018 года компания совместно с греческим девелопером реализует в Афинах проект редевелопмента здания для сдачи апартаментов в краткосрочную аренду. Инвесторы могут приобрести одну или несколько квартир площадью 35–85 кв. м по цене €3 тыс. за 1 кв. м.

Преимущества обслуживаемых апартаментов

  • Владельцы жилья несут минимальные риски и временные затраты: греческая управляющая компания будет заниматься сдачей в аренду и обслуживанием квартир.
  • Квартиры продаются с лицензиями на сдачу в краткосрочную аренду.
  • Инвесторы получат высокую доходность: около 7% от сдачи квартир на сайте Airbnb.
  • При вложении от €250 тыс. покупателю и членам его семьи предоставляется вид на жительство, который можно продлять каждые пять лет.
 
Об авторах
Юлия Кожевникова ведущий эксперт Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости