Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Альфа-банк потребовал от структур Хотина досрочного погашения ₽2,6 млрд 12:08, Бизнес УЕФА включил гол «Спартака» в число лучших в третьем туре Лиги чемпионов 12:02, Спорт В Москве спрогнозировали минимальный за 15 лет объем ввода офисов 11:53, Деньги Семьи погибших в авиакатастрофе над Синаем подали иск на 93 млрд руб. 11:53, Общество Мадрид пообещал запустить процедуру приостановки автономии Каталонии 11:48, Политика Как поколения Y и Z меняют рынок жилья России 11:36, Недвижимость Управление изменениями: на «Октябре» обсудят вопросы экономики будущего 11:33, Партнерский материал В результате атаки боевиков в Афганистане погибли 43 военных 11:28, Политика Росреестру разрешили засекретить сведения о владельцах недвижимости 11:26, Жилье Студии и «евродвушки»: как меняются малогабаритные квартиры из-за спроса 11:15, Недвижимость СМИ сообщили о планах «Яндекса» построить собственный офис в Москве 11:00, Деньги Яровая предложила давать пожизненное за развращение малолетних 11:00, Политика В Киеве рассказали о решении взыскать $6,5 млрд с имущества «Газпрома» 10:56, Политика Медики рассказали о состоянии Кокшенова и Джигарханяна 10:55, Общество Кудрявцев опроверг информацию о намерении стать консультантом Собчак 10:51, Политика Жириновский назвал Собчак подставным кандидатом 10:49, Политика Голос из будущего: как работает построенный на блокчейне бизнес 10:42, Бизнес Экс-замгубернатора Мурманской области задержали по подозрению в растрате 10:04, Общество ВЦИОМ рассказал о негативном отношении большинства россиян к Собчак 09:58, Общество Приземлившийся на шоссе во Флориде самолет врезался в два автомобиля 09:56, Общество «С рождения — часть кремлевской элиты»: западные СМИ о выдвижении Собчак 09:28, Политика Канада первой в Северной Америке ввела запрет на ношение паранджи 09:16, Политика Facebook и Google помогали раскрутить антимусульманскую кампанию в США 09:13, Политика «Криптономика»: анонс свежего номера журнала РБК 09:05, Бизнес В Красноярске из-за пожара в колледже эвакуировали 450 человек 09:01, Общество Хирург районной больницы стал сенатором от Сахалина 08:21, Политика СМИ узнали о «вопросах» к замглавы МВД по делу о злоупотреблениях в НПО 08:15, Политика Митио Каку — РБК: «Бесполезные посреднические профессии отомрут» 08:01, Свое дело
Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе
Материалы по теме Стильно и тесно: как выглядит дом с микроквартирами в Нью-Йорке В Китае запретили продажу шестиметровых квартир
25 окт, 2016 17:35
0
Георгий Качмазов Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе

Германию охватил бум на строительство жилья микроформата. Микроапартаменты — это квартиры площадью 20–30 кв. м. Такое жилье чаще всего уже обставлено мебелью и включает санузел с душевой кабиной, маленькую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные.

В Германии этот формат активно развивается. По сообщению Frankfurter Allgemeine Zeitung, в стране насчитывается около 25 тыс. микроапартаментов, а до конца 2018 года предполагается построить еще несколько тысяч. Этот сегмент будет поддерживаться на государственном уровне: федеральное правительство планирует инвестировать в расширение рынка микрожилья €120 млн.

Интересно, что некоторые из крупных девелоперов строят, но не продают такое жилье. Данная ситуация возникла из-за очень низких ипотечных ставок. Девелопер сначала привлекает порядка 85% необходимых средств на строительство от банка под 4–5% годовых — а по мере реализации объект растет в цене, сдается в аренду и рефинансируется по более выгодной ставке (в районе 1,5%), в результате чего арендный поток покрывает все платежи по кредитным обязательствам. Так девелопер получает возможность сохранять у себя значительную часть построенного жилья.

Для кого строится микрожилье

Целевая аудитория рынка микроапартаментов в Германии превышает 30 млн человек. Большая часть — арендаторы без семьи: Федеральное агентство статистики Германии оценивает количество домохозяйств, состоящих из одного человека, в 16,5 млн. Еще 12 млн человек — рабочие, которые переезжают из других регионов в поисках работы. Численность студентов оценивается в 3 млн человек.

Прямо сейчас однокомнатные квартиры уступают всем остальным форматам жилья в Германии — доля таких объектов в жилищном фонде самой крупной экономики Евросоюза не превышает 3%. Тем не менее количество однокомнатных апартаментов с 2011 по 2014 год росло почти в два раза быстрее, чем общее число квартир в стране. Жилье небольшой площади становится все более востребованным. С каждым годом увеличивается число домохозяйств из одного человека: если в 1961 году доля квартир, которые занимал один человек, составляла 21% от общего количества домохозяйств, то в 2012 году она выросла до 41%. Среди причин — падение рождаемости и снижение количества браков.

Микроапартаменты в первую очередь предназначены для студентов, молодых специалистов, еще не накопивших на более дорогостоящие варианты проживания, а также для сезонных рабочих и работников из регионов, которые приезжают из небольших провинциальных городов или других стран, чтобы работать и жить в будние дни в мегаполисе, а на выходные возвращаться к семьям. В настоящее время к целевой аудитории все чаще примыкают и другие категории — одинокие пенсионеры и люди без семей, которые хотят сэкономить на аренде.

За счет небольшой площади каждый микроапартамент сдается в аренду в среднем за €400 в месяц. В крупных городах трудно найти столь же дешевую альтернативу, поэтому на такие объекты всегда выстраивается очередь из желающих. Кроме того, большинство арендодателей не хотят сдавать жилье на короткие сроки, из-за чего найти вариант для временного проживания становится трудно. В Германии действуют строгие требования для арендаторов стандартных квартир — им нужно внести задаток за три месяца, показать свою кредитную историю и собрать еще множество документов. Микроапартаменты, предлагаемые в среднесрочную аренду, позволяют решить эту проблему.

Такой формат оказывается более предпочтительным для квартиросъемщиков: жильцам нравятся новые квартиры со всем необходимым оборудованием. В отличие от гостиниц, у каждого съемщика есть отдельный санузел и кухня, а сервисы вроде выбора свободной квартиры через мобильное приложение или возможности заказывать посуду и мебель онлайн помогают экономить время и деньги.

В перспективе спрос на микроапартаменты будет только расти. В первую очередь тенденция затронет Берлин, Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, население которых ежегодно увеличивается примерно на 1–2%. Количество людей, приезжающих работать в мегаполисы, увеличивается, так как там больше рабочих мест и выше зарплаты.

Маленький метраж — больше евро

Многие россияне, которые хотят вложить деньги в зарубежную недвижимость, интересуются именно теми объектами, которые могут генерировать доход. Микроапартаменты привлекают таких инвесторов за счет низкой цены входа — подчас для приобретения подобных объектов достаточно €100 тыс. Второе преимущество — возможность получить рассрочку либо оформить дешевый кредит в немецком банке. Третий козырь микрожилья — доходность, которая перекрывает средние показатели для рынка европейской жилой недвижимости.

Небольшой метраж обеспечивает редкое сочетание привлекательной цены аренды для квартиросъемщиков и невысокой стоимости покупки для инвесторов. Если покупатель рассчитывает взять кредит, то для сделки будет достаточно €50 тыс.: банки предоставляют нерезидентам займы в размере 50% стоимости объекта под 2% годовых. Помимо этого, те здания, что строятся с применением наиболее современных энергосберегающих технологий, субсидируются ипотекой с пониженной до 1% ставкой. Выгодные кредиты объясняются тем, что финансовые учреждения понимают ликвидность и востребованность такого типа недвижимости.

Застройщики тоже не остаются в убытке, так как могут получить более высокий доход с каждого проданного квадратного метра (по сравнению с квартирами большей площади). Таков закон рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.

Обычно микрожилье сдается в среднесрочную аренду на три — шесть месяцев. Небольшой срок позволяет полностью нивелировать риски, связанные с трудностью выселения арендаторов. Для зарубежного инвестора это важный аспект. При этом собственникам не нужно вникать в проблемы, имеющие отношение к менеджменту. Всеми вопросами — административными, связанными с заселением и выселением жильцов, предоплатой, страхованием, устранением поломок и иногда даже ремонтом — занимается управляющая компания.

Доходность микроапартаментов до уплаты налогов составляет порядка 4% (за вычетом счетов управляющей компании). Это больше, чем доходность обычной квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду (2–3%). Инвесторы получают гарантированную заполняемость: все, что сдано в эксплуатацию, уже на 100% сдано в аренду. Это легко отследить, так как застройщики часто сами же управляют сдачей апартаментов и публикуют информацию на своих сайтах.

Арендные ставки при сдаче микроапартаментов индексируются в соответствии с ростом рынка — в отличие от долгосрочной аренды, при которой часто возникают ограничения. Например, в Берлине при традиционной сдаче жилья повышать ставки по закону можно максимум на 10% сверх стоимости средней аренды в районе и не более чем на 20% за три года. При инвестициях в микроапартаменты есть всего один минус: ничего нет в наличии. Готовые здания давно распроданы, и все, что продается в 2016 году, будет построено в 2017–2018 годах. Это еще одно доказательство ликвидности таких объектов.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Георгий Качмазов управляющий партнер Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости