Лента новостей
Все новости Недвижимость
Акции частных тюрем в США подорожали из-за ситуации с мигрантами 07:33, Общество Савченко предрекла удары по Украине «с востока и запада» из-за Донбасса 07:20, Политика Роспотребнадзор предупредил россиян о лихорадке Рифт-Валли в Кении 07:01, Общество Два человека выпрыгнули из окна при пожаре в многоэтажке в Томске 06:38, Общество Генсек ООН призвал к немедленному прекращению наступления в Сирии 06:34, Политика Как бизнесу сократить транспортные расходы на 25% 06:33, РБК и «Шелл» Власти Боливии в 2018 году изъяли более 173 т наркотиков 06:16, Общество CNN узнал о попытках китайских военных ослепить лазерами летчиков США 06:03, Политика Спецборт МЧС доставил в Казань двух пострадавших при взрыве газа 05:41, Общество Главу коммуникаций Netflix уволили за расистские слова о чернокожих 05:36, Общество В США бывшего мафиози признали виновным в убийстве 25-летней давности 05:27, Общество Эрдоган рассказал о своем сходстве с Путиным 04:36, Политика Додон предрек ухудшение отношений Москвы и Кишинева из-за резолюции ООН 04:30, Политика Почти половина жителей Германии поддержала отставку Меркель 04:20, Политика Глава немецкого минфина назвал будущее евро «неотвратимым» 03:56, Экономика Командующий Нацгвардии Украины обсудил с Волкером ситуацию в Донбассе 03:53, Политика Bloomberg удалило карту с изображением Украины без Крыма 03:38, Политика США приостановили учения с Южной Кореей ради договоренностей с КНДР 03:30, Политика Вице-президент США обсудил борьбу с наркотиками с президентом Колумбии 03:12, Политика Российские дипломаты посетили летчика Ярошенко в тюрьме в США 02:51, Политика Аргентина попросила Россию депортировать уличенных в драке болельщиков 02:34, Общество В Сербии пообещали опротестовать судейство в матче ЧМ со Швейцарией 02:23, Общество Туроператор «Матрешка-Тур» объявил о вынужденном прекращении деятельности 02:05, Бизнес Постпред США не исключила ответственности России за эскалацию в Сирии 02:02, Политика Суд оставил Савченко под арестом 01:49, Политика Сталь, бетон и искусственный интеллект: «умные» здания через 10 лет 01:32, РБК и Schneider Electric Власти Москвы рекомендовали воздержаться от посещения фан-зоны у МГУ 01:25, Общество Глава МИД Молдавии попросил «не реагировать нервно» на резолюцию ООН 01:24, Политика
Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе
Материалы по теме Стильно и тесно: как выглядит дом с микроквартирами в Нью-Йорке В Китае запретили продажу шестиметровых квартир
25 окт 2016, 17:35
0
Георгий Качмазов Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе

Германию охватил бум на строительство жилья микроформата. Микроапартаменты — это квартиры площадью 20–30 кв. м. Такое жилье чаще всего уже обставлено мебелью и включает санузел с душевой кабиной, маленькую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные.

В Германии этот формат активно развивается. По сообщению Frankfurter Allgemeine Zeitung, в стране насчитывается около 25 тыс. микроапартаментов, а до конца 2018 года предполагается построить еще несколько тысяч. Этот сегмент будет поддерживаться на государственном уровне: федеральное правительство планирует инвестировать в расширение рынка микрожилья €120 млн.

Интересно, что некоторые из крупных девелоперов строят, но не продают такое жилье. Данная ситуация возникла из-за очень низких ипотечных ставок. Девелопер сначала привлекает порядка 85% необходимых средств на строительство от банка под 4–5% годовых — а по мере реализации объект растет в цене, сдается в аренду и рефинансируется по более выгодной ставке (в районе 1,5%), в результате чего арендный поток покрывает все платежи по кредитным обязательствам. Так девелопер получает возможность сохранять у себя значительную часть построенного жилья.

Для кого строится микрожилье

Целевая аудитория рынка микроапартаментов в Германии превышает 30 млн человек. Большая часть — арендаторы без семьи: Федеральное агентство статистики Германии оценивает количество домохозяйств, состоящих из одного человека, в 16,5 млн. Еще 12 млн человек — рабочие, которые переезжают из других регионов в поисках работы. Численность студентов оценивается в 3 млн человек.

Прямо сейчас однокомнатные квартиры уступают всем остальным форматам жилья в Германии — доля таких объектов в жилищном фонде самой крупной экономики Евросоюза не превышает 3%. Тем не менее количество однокомнатных апартаментов с 2011 по 2014 год росло почти в два раза быстрее, чем общее число квартир в стране. Жилье небольшой площади становится все более востребованным. С каждым годом увеличивается число домохозяйств из одного человека: если в 1961 году доля квартир, которые занимал один человек, составляла 21% от общего количества домохозяйств, то в 2012 году она выросла до 41%. Среди причин — падение рождаемости и снижение количества браков.

Микроапартаменты в первую очередь предназначены для студентов, молодых специалистов, еще не накопивших на более дорогостоящие варианты проживания, а также для сезонных рабочих и работников из регионов, которые приезжают из небольших провинциальных городов или других стран, чтобы работать и жить в будние дни в мегаполисе, а на выходные возвращаться к семьям. В настоящее время к целевой аудитории все чаще примыкают и другие категории — одинокие пенсионеры и люди без семей, которые хотят сэкономить на аренде.

За счет небольшой площади каждый микроапартамент сдается в аренду в среднем за €400 в месяц. В крупных городах трудно найти столь же дешевую альтернативу, поэтому на такие объекты всегда выстраивается очередь из желающих. Кроме того, большинство арендодателей не хотят сдавать жилье на короткие сроки, из-за чего найти вариант для временного проживания становится трудно. В Германии действуют строгие требования для арендаторов стандартных квартир — им нужно внести задаток за три месяца, показать свою кредитную историю и собрать еще множество документов. Микроапартаменты, предлагаемые в среднесрочную аренду, позволяют решить эту проблему.

Такой формат оказывается более предпочтительным для квартиросъемщиков: жильцам нравятся новые квартиры со всем необходимым оборудованием. В отличие от гостиниц, у каждого съемщика есть отдельный санузел и кухня, а сервисы вроде выбора свободной квартиры через мобильное приложение или возможности заказывать посуду и мебель онлайн помогают экономить время и деньги.

В перспективе спрос на микроапартаменты будет только расти. В первую очередь тенденция затронет Берлин, Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, население которых ежегодно увеличивается примерно на 1–2%. Количество людей, приезжающих работать в мегаполисы, увеличивается, так как там больше рабочих мест и выше зарплаты.

Маленький метраж — больше евро

Многие россияне, которые хотят вложить деньги в зарубежную недвижимость, интересуются именно теми объектами, которые могут генерировать доход. Микроапартаменты привлекают таких инвесторов за счет низкой цены входа — подчас для приобретения подобных объектов достаточно €100 тыс. Второе преимущество — возможность получить рассрочку либо оформить дешевый кредит в немецком банке. Третий козырь микрожилья — доходность, которая перекрывает средние показатели для рынка европейской жилой недвижимости.

Небольшой метраж обеспечивает редкое сочетание привлекательной цены аренды для квартиросъемщиков и невысокой стоимости покупки для инвесторов. Если покупатель рассчитывает взять кредит, то для сделки будет достаточно €50 тыс.: банки предоставляют нерезидентам займы в размере 50% стоимости объекта под 2% годовых. Помимо этого, те здания, что строятся с применением наиболее современных энергосберегающих технологий, субсидируются ипотекой с пониженной до 1% ставкой. Выгодные кредиты объясняются тем, что финансовые учреждения понимают ликвидность и востребованность такого типа недвижимости.

Застройщики тоже не остаются в убытке, так как могут получить более высокий доход с каждого проданного квадратного метра (по сравнению с квартирами большей площади). Таков закон рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.

Обычно микрожилье сдается в среднесрочную аренду на три — шесть месяцев. Небольшой срок позволяет полностью нивелировать риски, связанные с трудностью выселения арендаторов. Для зарубежного инвестора это важный аспект. При этом собственникам не нужно вникать в проблемы, имеющие отношение к менеджменту. Всеми вопросами — административными, связанными с заселением и выселением жильцов, предоплатой, страхованием, устранением поломок и иногда даже ремонтом — занимается управляющая компания.

Доходность микроапартаментов до уплаты налогов составляет порядка 4% (за вычетом счетов управляющей компании). Это больше, чем доходность обычной квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду (2–3%). Инвесторы получают гарантированную заполняемость: все, что сдано в эксплуатацию, уже на 100% сдано в аренду. Это легко отследить, так как застройщики часто сами же управляют сдачей апартаментов и публикуют информацию на своих сайтах.

Арендные ставки при сдаче микроапартаментов индексируются в соответствии с ростом рынка — в отличие от долгосрочной аренды, при которой часто возникают ограничения. Например, в Берлине при традиционной сдаче жилья повышать ставки по закону можно максимум на 10% сверх стоимости средней аренды в районе и не более чем на 20% за три года. При инвестициях в микроапартаменты есть всего один минус: ничего нет в наличии. Готовые здания давно распроданы, и все, что продается в 2016 году, будет построено в 2017–2018 годах. Это еще одно доказательство ликвидности таких объектов.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Георгий Качмазов управляющий партнер Tranio.ru
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости