Прямой эфир

К сожалению, ваш браузер
не поддерживает
потоковое видео.

Попробуйте

установить Flash-плеер
Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе
Все новости Недвижимость
Лента новостей 16:15 МСК
«Роснефть» против «Системы»: чем грозит увеличение суммы иска Алексей Мельников адвокат Московской городской коллегии адвокатов Мнение, 16:02 В Москве задержали подозреваемого в убийстве адвоката Общество, 16:01 Лучшие предложения рынка наличной валюты  16:00   USD НАЛ. Покупка 56,60 Продажа 56,67 EUR НАЛ. 63,43 63,40 Профсоюз «Учитель» потребовал компенсацию педагогам за работу на ЕГЭ Общество, 15:33 Хакеры атаковали портал онлайн-наблюдения за ЕГЭ Технологии и медиа, 15:32 Власти ответили на сообщения о строительстве еще одного стадиона «Зенита» Общество, 15:24 В Совфеде ответили на обвинения Киева об отправке ядерного оружия в Крым Политика, 15:19 Арендатор — тоже человек. 6 советов для обиженных квартиросъемщиков Жилье, 15:13 О готовности голосовать за Путина заявило рекордное число россиян Политика, 15:10 Васильева назвала дату введения обязательного ЕГЭ по иностранному языку Общество, 15:05 Кремль ответил на призыв Меркель к европейцам полагаться только на себя Политика, 14:43 Советник президента ответил на сообщения об участии в капитале Айви Банка Финансы, 14:37 МИД пообещал «взаимный» ответ Эстонии на высылку дипломатов Политика, 14:37 Владимир Путин прибыл во Францию Политика, 14:31 Ввод жилья по программе реновации превысит объем пятиэтажек на 25% Город, 14:31 Осужденный за госизмену ученый попросил у Путина помилования Общество, 14:23 Максакова рассказала о похищении водителя Вороненкова накануне убийства Политика, 14:20 Кремль отреагировал на обыски в офисе «Яндекса» в Киеве Политика, 14:12 Песков рассказал о докладе Путину про задержание мальчика на Арбате Общество, 14:02 В СБУ объяснили обыски в офисах «Яндекса» на Украине делом о госизмене Политика, 14:01 В СПЧ назвали эвакуацию машин без номеров незаконной Общество, 13:55 В НАТО предложили России отказаться от признания Абхазии и Южной Осетии Политика, 13:49 «ВИМ-Авиа» объяснила задержки рейсов из Москвы Общество, 13:48 СКР начал проверку из-за смерти петербуржца в отделении полиции Общество, 13:45 Citroen отозвал в России 30 тыс. моделей C4 и DS4 Технологии и медиа, 13:39 В пригороде Тулы построят крупный район на 800 тыс. кв. м жилья Жилье, 13:39 Евросоюз на год продлил санкции против Сирии Политика, 13:35 Более половины россиян предпочли вторичную недвижимость новостройкам Жилье, 13:27
25 окт 2016, 17:35
Почему россияне начали покупать микроквартиры в Европе
Георгий Качмазов, управляющий партнер Tranio.ru

Германию охватил бум на строительство жилья микроформата. Микроапартаменты — это квартиры площадью 20–30 кв. м. Такое жилье чаще всего уже обставлено мебелью и включает санузел с душевой кабиной, маленькую кухню и спальню. Недостаток площади компенсируется тем, что обычно в здании есть помещение с кабинками для хранения вещей, общественные зоны отдыха и прачечные.

В Германии этот формат активно развивается. По сообщению Frankfurter Allgemeine Zeitung, в стране насчитывается около 25 тыс. микроапартаментов, а до конца 2018 года предполагается построить еще несколько тысяч. Этот сегмент будет поддерживаться на государственном уровне: федеральное правительство планирует инвестировать в расширение рынка микрожилья €120 млн.

Интересно, что некоторые из крупных девелоперов строят, но не продают такое жилье. Данная ситуация возникла из-за очень низких ипотечных ставок. Девелопер сначала привлекает порядка 85% необходимых средств на строительство от банка под 4–5% годовых — а по мере реализации объект растет в цене, сдается в аренду и рефинансируется по более выгодной ставке (в районе 1,5%), в результате чего арендный поток покрывает все платежи по кредитным обязательствам. Так девелопер получает возможность сохранять у себя значительную часть построенного жилья.

Для кого строится микрожилье

Целевая аудитория рынка микроапартаментов в Германии превышает 30 млн человек. Большая часть — арендаторы без семьи: Федеральное агентство статистики Германии оценивает количество домохозяйств, состоящих из одного человека, в 16,5 млн. Еще 12 млн человек — рабочие, которые переезжают из других регионов в поисках работы. Численность студентов оценивается в 3 млн человек.

Прямо сейчас однокомнатные квартиры уступают всем остальным форматам жилья в Германии — доля таких объектов в жилищном фонде самой крупной экономики Евросоюза не превышает 3%. Тем не менее количество однокомнатных апартаментов с 2011 по 2014 год росло почти в два раза быстрее, чем общее число квартир в стране. Жилье небольшой площади становится все более востребованным. С каждым годом увеличивается число домохозяйств из одного человека: если в 1961 году доля квартир, которые занимал один человек, составляла 21% от общего количества домохозяйств, то в 2012 году она выросла до 41%. Среди причин — падение рождаемости и снижение количества браков.

Микроапартаменты в первую очередь предназначены для студентов, молодых специалистов, еще не накопивших на более дорогостоящие варианты проживания, а также для сезонных рабочих и работников из регионов, которые приезжают из небольших провинциальных городов или других стран, чтобы работать и жить в будние дни в мегаполисе, а на выходные возвращаться к семьям. В настоящее время к целевой аудитории все чаще примыкают и другие категории — одинокие пенсионеры и люди без семей, которые хотят сэкономить на аренде.

За счет небольшой площади каждый микроапартамент сдается в аренду в среднем за €400 в месяц. В крупных городах трудно найти столь же дешевую альтернативу, поэтому на такие объекты всегда выстраивается очередь из желающих. Кроме того, большинство арендодателей не хотят сдавать жилье на короткие сроки, из-за чего найти вариант для временного проживания становится трудно. В Германии действуют строгие требования для арендаторов стандартных квартир — им нужно внести задаток за три месяца, показать свою кредитную историю и собрать еще множество документов. Микроапартаменты, предлагаемые в среднесрочную аренду, позволяют решить эту проблему.

Такой формат оказывается более предпочтительным для квартиросъемщиков: жильцам нравятся новые квартиры со всем необходимым оборудованием. В отличие от гостиниц, у каждого съемщика есть отдельный санузел и кухня, а сервисы вроде выбора свободной квартиры через мобильное приложение или возможности заказывать посуду и мебель онлайн помогают экономить время и деньги.

В перспективе спрос на микроапартаменты будет только расти. В первую очередь тенденция затронет Берлин, Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, население которых ежегодно увеличивается примерно на 1–2%. Количество людей, приезжающих работать в мегаполисы, увеличивается, так как там больше рабочих мест и выше зарплаты.

Маленький метраж — больше евро

Многие россияне, которые хотят вложить деньги в зарубежную недвижимость, интересуются именно теми объектами, которые могут генерировать доход. Микроапартаменты привлекают таких инвесторов за счет низкой цены входа — подчас для приобретения подобных объектов достаточно €100 тыс. Второе преимущество — возможность получить рассрочку либо оформить дешевый кредит в немецком банке. Третий козырь микрожилья — доходность, которая перекрывает средние показатели для рынка европейской жилой недвижимости.

Небольшой метраж обеспечивает редкое сочетание привлекательной цены аренды для квартиросъемщиков и невысокой стоимости покупки для инвесторов. Если покупатель рассчитывает взять кредит, то для сделки будет достаточно €50 тыс.: банки предоставляют нерезидентам займы в размере 50% стоимости объекта под 2% годовых. Помимо этого, те здания, что строятся с применением наиболее современных энергосберегающих технологий, субсидируются ипотекой с пониженной до 1% ставкой. Выгодные кредиты объясняются тем, что финансовые учреждения понимают ликвидность и востребованность такого типа недвижимости.

Застройщики тоже не остаются в убытке, так как могут получить более высокий доход с каждого проданного квадратного метра (по сравнению с квартирами большей площади). Таков закон рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.

Обычно микрожилье сдается в среднесрочную аренду на три — шесть месяцев. Небольшой срок позволяет полностью нивелировать риски, связанные с трудностью выселения арендаторов. Для зарубежного инвестора это важный аспект. При этом собственникам не нужно вникать в проблемы, имеющие отношение к менеджменту. Всеми вопросами — административными, связанными с заселением и выселением жильцов, предоплатой, страхованием, устранением поломок и иногда даже ремонтом — занимается управляющая компания.

Доходность микроапартаментов до уплаты налогов составляет порядка 4% (за вычетом счетов управляющей компании). Это больше, чем доходность обычной квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду (2–3%). Инвесторы получают гарантированную заполняемость: все, что сдано в эксплуатацию, уже на 100% сдано в аренду. Это легко отследить, так как застройщики часто сами же управляют сдачей апартаментов и публикуют информацию на своих сайтах.

Арендные ставки при сдаче микроапартаментов индексируются в соответствии с ростом рынка — в отличие от долгосрочной аренды, при которой часто возникают ограничения. Например, в Берлине при традиционной сдаче жилья повышать ставки по закону можно максимум на 10% сверх стоимости средней аренды в районе и не более чем на 20% за три года. При инвестициях в микроапартаменты есть всего один минус: ничего нет в наличии. Готовые здания давно распроданы, и все, что продается в 2016 году, будет построено в 2017–2018 годах. Это еще одно доказательство ликвидности таких объектов.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости