Лента новостей
Все новости Недвижимость
Около 45 тыс. человек посетили праздник «Алые паруса» в Санкт-Петербурге 03:35, Общество Тест: кто придумал знаменитую футбольную кричалку «оле-оле» 03:18, Спецпроект РБК Спорт Как отмечали выпускные в Москве и Петербурге. Фоторепортаж 03:15, Фотогалерея  Трамп назвал Ким Чен Ына великим переговорщиком 02:59, Политика Вице-премьер Италии назвал Макрона высокомерным за слова о мигрантах 02:29, Политика Женщины в Саудовской Аравии получили право водить автомобиль 01:54, Общество FIFA расследует жесты швейцарских футболистов после забитых мячей 01:52, Общество Защитник сборной Уругвая Хименес пропустит матч против России 01:32, Общество Пока не хэппи-энд: Германия еще может вылететь с чемпионата мира 01:25, Спорт В Приднестровье ответили на резолюцию ООН о выводе российских миротворцев 01:07, Политика Актеры из "Игры престолов" поженились в Шотландии 00:40, Общество Сталь, бетон и искусственный интеллект: «умные» здания через 10 лет 00:17, РБК и Schneider Electric Перуанские болельщики решили пожаловаться на Utair после ЧП на самолете 00:04, Общество Суд наказал фаната из Англии за нацистское приветствие в баре Волгограда 23 июн, 23:58, Общество «Руки прочь от гения»: Лукаку прислушался к критике и догнал Роналду 23 июн, 23:50, Спорт Крупнейшие города России защитили радиолокационным полем 23 июн, 23:42, Общество Около 500 тонн биоэтанола взорвались на спиртобазе на Украине 23 июн, 23:28, Общество Тест: что будет, если футбольный мяч попал в судью и сменил направление? 23 июн, 23:19, Спецпроект РБК Спорт Более 100 тыс. человек вышли на марш против Brexit в Лондоне 23 июн, 23:11, Политика Германия в меньшинстве вырвала победу у шведов на последней минуте 23 июн, 22:57, Спорт Во время ливня в Москве выпала пятая часть месячной нормы осадков 23 июн, 22:48, Общество В Зимбабве при взрыве на стадионе с президентом пострадали девять человек 23 июн, 22:22, Общество Песков прокомментировал сроки встречи Путина и Трампа 23 июн, 22:03, Политика Как России не пропустить четвертую технологическую революцию 23 июн, 21:55, Партнерский материал Макрон призвал ввести санкции против отказавшихся принять мигрантов стран 23 июн, 21:32, Политика Теплоход почти со 160 пассажирами попал в шторм на Оби в Барнауле 23 июн, 21:23, Общество ВВС Ирака при ударе по месту встречи лидеров ИГ в Сирии убили 45 боевиков 23 июн, 21:10, Политика Рука Бога, лучшая сборная СССР и осьминог: курьезы ЧМ по футболу 23 июн, 20:51, Спецпроект РБК Спорт
«Реновация сделает Москву похожей на Берлин»
06 дек 2017, 14:22
0
«Реновация сделает Москву похожей на Берлин»
Генеральный директор девелоперской компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин рассуждает в интервью «РБК-Недвижимости» о влиянии столичной программы реновации ветхого жилья на рынок элитных новостроек
Генеральный директор компании «Реставрация Н» Энвер Кузьмин (Фото: Олег Лозовой)

— Что сегодня происходит на рынке элитного жилья Москвы с точки зрения спроса и предложения?

— Спрос на элитные новостройки в Москве остается стабильным и высоким. Но это происходит на фоне изменения предложения — оно становится… более европейским, сдержанным, рациональным и экономически обоснованным. Все московские девелоперы стараются сохранить внешние требования к элитному жилью, но при этом — сократить затраты. Поэтому сегодня уже никто не удивляет покупателей дорогостоящими решениями, прошел бум высоких потолков и неоправданно дорогих материалов в отделке.

Изменение в структуре предложения происходит по двум причинам. Во-первых, рынок [элитной недвижимости] стал цивилизованным и понятным. Во-вторых, на спрос повлияли экономические факторы: не секрет, что средний бюджет покупки элитной квартиры снижается. Это вынуждает застройщиков искать пути оптимизации себестоимости строительства. В итоге строят проще и дешевле, но назвать это настоящей «элиткой» или люксом уже нельзя. Так на рынке появился промежуточный класс премиум — между бизнесом и элитным. Сейчас эти два сегмента сливаются, встречаясь где-то посередине.

— Когда началась эта тенденция? С 2015-го?

— Это началось раньше. В Москве за последние пять-семь лет на рынке появилось предложение в двух-трех элитных жилых комплексах, которые действительно можно назвать элитными. Это такие мастодонты, пережитки прошлого. Все остальное — рациональное строительство, ориентированное на текущую рыночную конъюнктуру.

Энвер Кузьмин в рабочем кабинете (Фото: Олег Лозовой)

— А спрос в этой связи как-то изменился?

— За счет рационализации девелоперских проектов и того, что элитное жилье стало более доступным, спрос замедлил свое снижение. Люди, которые раньше не могли позволить себе покупку квартиры в элитном доме, теперь могут это сделать. С привлечением ипотечного кредита в том числе. С ипотекой, кстати, интересно получается — из-за низких ставок по кредитам в элитный сегмент пришли покупатели, которые раньше могли позволить себе только бизнес-класс. Я думаю, в ближайшие годы это станет серьезным драйвером на рынке элитного строительства в Москве. По прогнозам консалтинговых компаний, низкие ставки по ипотеке дадут 20% к спросу на элитное жилье.

— Долгое время Хамовникам сулили судьбу «серебряной мили» — называли вторым районом после Остоженки. В итоге район получил этот статус?

— Я бы сказал, что Хамовники — это уже «позолоченная миля». Стоимость жилья в двух локациях — на Остоженке и в Хамовниках — сравнялась. Более того, спрос на элитные новостройки в Хамовниках в разы выше, чем на Остоженке.

В рабочем кабинете (Фото: Олег Лозовой)

— А разве элитные проекты не расползлись по всему ЦАО?

— Не соглашусь. В ЦАО остается очень жесткая градация районов на элитные и неэлитные. Да, в каждом районе ЦАО теперь есть дома-новостройки, которые застройщики и риелторы относят к элитным классам. Но эти дома единичны на рынке, они не влияют на среднюю стоимость жилья в своем районе. И посмотрите на Хамовники — здесь около шести крупных жилых комплексов со стоимостью от 500 тыс. руб. за «квадрат». Люди стремятся в Хамовники больше, чем на Таганку, Третьяковку или Пятницкую. Шесть проектов в Хамовниках общей площадью около 0,5 млн кв. м — это даже не на район и не на округ, а на управу! Это много.

— Какое влияние эти крупные новостройки оказывают на Хамовники? Положительное или отрицательное?

— Конечно положительное. Потому что по мере реализации этих проектов меняется инфраструктура всего района. В Хамовниках всегда была хорошая инфраструктура, но ориентированная на высокую платежеспособную потребительскую нишу: рестораны, фитнес-центры, частные школы и т. д. Из-за девелоперской активности ситуация меняется — в Хамовниках стали появляться объекты инфраструктуры более демократичного уровня. Я считаю, что это хорошо: формируются другие правила совместного проживания. Теперь в одном районе живут люди разных социальных статусов.

— Почему это важно?

— В США существовал опыт создания жестко сегрегированных по социальному статусу районов — были районы для богатых и были районы для бедных. Но это привело к созданию «гетто», которые не развиваются. Взять пример жилого района Pruitt-Igoe в Сент-Луисе, когда американцы вынуждены были усмирять вспыхнувшие беспорядки с помощью национальной гвардии, а затем расселять район. После этого американцы стали размещать недорогое социальное жилье в богатых районах. Допустим, десять домов для обеспеченных людей и один — для не очень обеспеченных. И тогда недостаточно обеспеченные мотивированы к успеху и тянутся выше — к обеспеченным. В Хамовниках происходит такая же история: здесь строят дорогие дома, которые соседствуют с не очень дорогими — в итоге это сформирует новое сообщество людей — образованных, успешных, зажиточных, рациональных и ориентированных на развитие своей малой родины.

Фото: Олег Лозовой

— Хамовники — один из районов, жители которых отказались от реновации. С вашей точки зрения, почему?

— Это всегда был район советской элиты: ученые, академики, генералитет… Для них в 1950–1960-е годы строили добротные, качественные дома. И как следствие, здесь никогда не было доступных квартир. Когда мы выходили со своими проектами с ценой в $15 тыс. за 1 кв. м, в соседних старых пятиэтажках цены были $8–10 тыс. за «квадрат». Старые и новые дома, конечно, нельзя сравнить по качеству жизни, но их ценовые характеристики отличались незначительно. Но дело даже не в ценах на жилье… В Хамовниках исторически сформировалась очень комфортная среда, здесь соседи ходят друг к другу в гости, устраивают праздники. С таким жильем и средой трудно расставаться. Поэтому люди и отказались переезжать в новые дома, они любят свой район таким, какой он есть.

— Продолжая тему реновации, какие возможности вы видите в этой программе с точки зрения девелопера, который занимается строительством элитных домов?

— Для элитного рынка городская программа реновации означает появление новых районов, которые могут быть интересны для строительства дорогого жилья. Считается, что Москва разделена на запад и восток с точки зрения престижности жилья. Все дорогие районы расположены на западе, а менее престижные — на востоке. Такая градация была исторически обусловлена большим количеством заводов и производств в восточной части. Однако посмотрите, большинство пятиэтажек, которые снесут по программе реновации, также находятся именно в восточных районах столицы. В среднесрочной перспективе эти районы кардинально преобразятся — Москва их застроит новыми домами. Это приведет к тому, что районы-новостройки станут более востребованными как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов.

В итоге в Москве будет реализован опыт Берлина. После того как пала Берлинская стена, столица Германии оказалась разделенной на две части — развитую западную и депрессивную восточную. Постепенно власти начали развивать восточную часть Берлина, вкладывая в транспортную инфраструктуру, поддержку социальных девелоперских проектов. Земля под застройку в восточной части была по понятным причинам дешевле, этим стали пользоваться застройщики, в том числе ориентированные на высокобюджетных покупателей. Они начали возводить на востоке Берлина дома сначала для среднего класса, а затем и для богатых покупателей. В итоге сегодня восточная часть с точки зрения приобретения элитных новостроек более выгодна для покупателей, чем западная, где старая инфраструктура, где сложившаяся застройка и где практически отсутствуют новые проекты. Я думаю, что в перспективе 10–15 лет подобное ждет и Москву, если концепция реновации это предусматривает.

Фото: Олег Лозовой

— Вице-мэр столицы Марат Хуснуллин объявил, что девелоперы смогут претендовать на покупку земли, которая окажется не востребованной городом по программе реновации. Какие земли под пятиэтажками могут быть интересны строителям элитного жилья?

— Для каждого проекта строительства очень важное значение имеет расположение земельного участка. Две площадки, находящиеся в ста метрах друг от друга, имеют разный потенциал. Одна фантастически интересна, вторая может оказаться сложной. Однозначно сегодня интересны площадки с хорошей транспортной доступностью, расположенные вблизи парков, зеленых зон или на набережных.

— А какие в принципе остались площадки в Москве под элитное строительство?

— Промзоны…

— В центре Москвы?

— Далеко ходить не надо — даже в относительной близости от Кремля остались промзоны, которые можно застроить. Чего в Москве не осталось, так это «чистой» земли — пустырей.

— То есть в Москве есть дефицит в площадках под элитное строительство?

— Дефицита нет. Но все площадки очень индивидуальные, каждая из них требует большой подготовительной работы — сноса, расселения, согласования и т. д. Главное — это соотношение места, проблем и объемов.

Энвер Кузьмин во время интервью (Фото: Олег Лозовой)

— А цены на землю под застройку растут или падают?

— С 2015 года долларовые цены на участки, как вы знаете, упали на 50%. В рублях нет изменений. Другое дело, что растут средние затраты на вывод новых элитных проектов на рынок. Дело в том, что в Москве, как в Европе и США, девелоперы уходят от небольших, штучных проектов, от точечного строительства. И теперь необходимо комплексное, квартальное строительство — это и требования властей, и запросы потребителей. Если раньше достаточно было $10 млн, чтобы запустить проект строительства элитного ЖК, то теперь старт каждого нового проекта обходится застройщику в $25–30 млн. Для справки: средняя стоимость входа на рынок элитного девелопмента в Нью-Йорке — $100 млн, в Лондоне — от £40–50 млн. Постепенно затраты девелоперского бизнеса в Москве увеличиваются.

— Почему девелоперы в Москве чуть ли не каждую неделю стали объявлять о начале строительства элитных проектов?

— У определенной категории людей переизбыток денег, и они готовы вкладывать их в недвижимость. К банкам многие состоятельные люди стали относиться с подозрением. При таком тренде девелоперы предлагают свой товар — новостройки. Это рыночная история. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости