Лента новостей
Все новости Недвижимость
Ингушетия и Чечня на фоне протестов обменялись «равноценными землями» 16:23, Политика Чем определяется ценность мяса и его стоимость 16:23, РБК и Мираторг Толоконникова сообщила о выписке Верзилова из больницы 16:13, Общество Про какие модные тренды можно забыть и чем их заменить 16:10, Pink Архсовет одобрил строительство 17 вилл в центре Москвы 16:07, Жилье ЦБ выявил одну из самых масштабных финансовых пирамид за последние годы 16:05, Финансы ФСБ передала Русскому музею картину Саврасова 16:02, Общество Памфилова заявила о невозможности пересчета голосов на выборах в Приморье 16:01, Политика МГУ вошел в топ-200 университетов мира в рейтинге THE 16:01, Общество В «Ростехе» отвергли влияние санкций на производство авиадвигателей 15:59, Экономика Коллекционные метры: сколько стоят самые дорогие пентхаусы в Москве 15:54, РБК и Элитная недвижимость Хранить или избавляться: цена Bitcoin Cash выросла до $448 15:50, Крипто Марат Гельман привлек €1,5 млн на агрегатор культурных событий в регионах 15:44, Свое дело Допрос владельца La Maree по делу Захарченко закрыли из-за угроз 15:35, Общество За пенсионную реформу вместо Алферова «проголосовала» бутылка с водой 15:33, Политика Госкомиссия одобрила введение оборотных штрафов за недолив бензина на АЗС 15:28, Общество Мутко заявил о новых механизмах решения проблем обманутых дольщиков 15:23, Жилье Собравшегося петь в рок-группе замглаву Минтранса освободили от должности 15:23, Политика Матвиенко призвала горожан не терпеть проваливших благоустройство мэров 15:22, Политика Козак поручил РЖД привлечь Лисина к подготовке инвестпрограммы 15:21, Бизнес Тренера сборной Германии не пустили на встречу с Месутом Озилом 15:18, Спорт «Умные здания»: как будет выглядеть мегаполис через 30 лет 15:16, РБК и Schneider Electric Матвиенко назвала задержание в Норвегии сотрудника Совфеда провокацией 15:06, Политика Кремль прокомментировал заявление о компромиссе по миротворцам в Донбассе 14:56, Политика На юге Москвы подорвали банкомат Райффайзенбанка 14:50, Общество Бизнес без опасности: как изменились атаки хакеров и кто стал мишенью 14:45, РБК и Microsoft «Аэроэкспресс» прокомментировал идею передать РЖД перевозки в Шереметьево 14:44, Бизнес SBI Ripple Asia зарегистрировалась в Бюро минфина Японии: токен подорожал 14:37, Крипто
Сломанные стены: 5 юридических вопросов о возможности объединения квартир
Материалы по теме Наказание за незаконную перепланировку жилья ужесточат до конца года На птичьих правах. 5 законных вопросов о временной регистрации Квартира с обременением. 6 вопросов о материнском капитале
09 окт 2017, 16:55
0
Сломанные стены: 5 юридических вопросов о возможности объединения квартир
Юристы разобрали сложные случаи переустройства жилья и рассказали, можно ли избавиться от лишнего санузла и как на законных основаниях пристроить себе пару комнат
Фото: ТАСС/ Михаил Мордасов

В России набирает популярность объединение нескольких квартир в одну. Такой вариант оказывается востребованным у быстро растущих семей: покупка второй квартиры рядом с существующей позволяет избежать переезда и увеличить жилую площадь.

Дизайнеры разрабатывают для таких квартир особые решения — но прежде чем задуматься об интерьере «склеенной» квартиры, владельцам придется узаконить само объединение. По просьбе «РБК-Недвижимости» профессиональные юристы разобрали пять ситуаций, с которыми сталкиваются люди, купившие две соседние квартиры в многоэтажном доме с целью получить одно просторное жилье.

Я объединил две квартиры, но мне не нужны два санузла. Хочу оставить только один, а второй сделать частью комнаты или кухни: снести стену, которая отделяет ванную от прихожей, и использовать пространство для расширения жилой площади. Это законно?

Петр Чистяков, директор адвокатской конторы «Адвокат» Московской городской коллегии адвокатов:

— В данном случае речь ведется о так называемом горизонтальном объединении квартир. Такое объединение со всеми изменениями относится к перепланировке — и закон четко оговаривает, что именно запрещено делать в данном случае. В частности, нельзя создавать санузлы над жилыми комнатами соседей. Но если вы расширяете кухню в сторону санузла (или вместо санузла), то она оказывается под «мокрой» зоной соседей сверху. Российские власти расценивают это как «сознательное ухудшение жилищных условий» и запрещают подобные действия. Поэтому переместить кухню или любую другую жилую комнату на место санузла (или даже части санузла) нельзя.

В этом правиле есть несколько исключений — если квартира двухуровневая либо над или под ней находятся нежилые помещения. Выходом может стать использование территории невостребованного санузла в качестве продолжения прихожей. Коридор не относится к жилым помещениям, потому расширить его за счет снесенного санузла можно. Но опять есть нюансы.

В бывшем санузле может находиться такое оборудование, как краны, вентили или нечто подобное, и к этим объектам запрещено закрывать доступ. Также нельзя демонтировать и переносить вентиляцию, газовые трубы и водные стояки. Данные требования необходимо учитывать при перепланировке. Помещения, которые оснащены газовыми плитами или газовыми колонками, должны быть отделены от комнат стенами. Соответственно, если в санузле предусмотрена газовая колонка, то перед сносом стены придется переносить ее в другое помещение, должным образом оформив такой перенос в газовом хозяйстве.

Наконец, сносить стену можно только в том случае, если она не является несущей. Информацию о типе стены можно найти в техническом плане помещения.

Я купил две соседние квартиры с общим тамбуром и хочу присоединить его к квартирам: убрать входные двери и сделать входом во всю объединенную квартиру нынешний вход в тамбур. Это законно?

Марина Клепко, партнер юридической компании «Неделько и партнеры»:

— Нет, это незаконно. Дело в том, что помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, считаются общим имуществом. К общему имуществу, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы. Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса России, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир. Приквартирный тамбур тоже относится к общему имуществу, в силу чего принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир в доме, а не только владельцам квартир, доступ к которым обеспечивает этот тамбур.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса России уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Таким образом, для использования приквартирного тамбура в личных целях (чтобы убрать нынешние входные двери и сделать вход во всю объединенную квартиру) требуется получить согласие всех собственников. При этом для разрешения на временное пользование тамбуром достаточно кворума от двух третей голосов всех собственников помещений; если же речь идет об отчуждении тамбура в личную собственность, то необходим кворум всех собственников помещений.

Также следует обратить внимание на наличие в приквартирном тамбуре инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания дома: в таком случае присоединение к конкретной квартире не допускается даже при согласии всех собственников помещений.

После получения согласия собственников потребуется оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки жилого помещения путем присоединения к нему приквартирного тамбура. В Москве этим занимается Мосжилинспекция.

Я хочу сделать себе двухуровневую квартиру в типовой многоэтажке: купить одинаковые квартиры, расположенные одна над другой, и оборудовать между ними переход через балкон. На балконе уже есть противопожарная лестница, так что ничего строить не придется. Смогу ли я на законных основаниях заменить расположенный на территории этих квартир участок лестницы, чтобы сделать ее более основательной — к примеру, укрепить бетоном или установить перила? Можно ли отгородить свой участок лестницы или построить дополнительную лестницу вдобавок к существующей?

Александр Карабанов, адвокат:

— Пожарная лестница на балконе является эвакуационным выходом в случае возникновения возгорания — об этом говорится в СНиП 21-07-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Несмотря на то что балконы и лоджии являются частью квартир, а соответственно, принадлежат собственникам этих квартир, пожарные лестницы юридически являются собственностью ТСЖ. Другими словами, на вашем балконе «чужая» лестница и вы не имеете права ею распоряжаться. Для этого нужно разрешение компетентных органов и владельцев, а такого разрешения вы не получите никогда.

Более того, пожарная лестница должна быть на виду, а потому не получится даже застеклить такой балкон. За снос пожарной лестницы предусмотрены штрафы: для частных лиц — до 4 тыс. руб., для юридических лиц — до 200 тыс. руб. При этом важно учитывать, что придется не только заплатить штраф, но и устранить нарушение. В повторном случае суммы взысканий увеличиваются.

Главное предназначение пожарной лестницы — возможность жителей дома эвакуироваться при пожаре. Отсюда вывод: любые действия, которые изменят функционал лестницы и ограничат к ней доступ, незаконны. А вот видоизменять ее можно — сделать конструкцию более основательной и привлекательной не запрещается. Но только лестница должна упираться в люки сверху и снизу, как и раньше. Отгородиться от соседей также нельзя, ведь в этом случае преграждается проход для эвакуации.

Сделать собственную дублирующую лестницу можно — но так, чтобы она не нарушала все вышеназванные условия и не препятствовала эвакуации жителей в случае пожара.

У меня два санузла в объединенной квартире. Один из санузлов я хочу превратить в сауну. Это законно? Что нужно сделать, чтобы легализовать сауну в типовом многоквартирном доме?

Валерий Панов, юрист:

— В Москве по строительным нормам (МГСН 3.01 — 96, п. 3.31) допускается наличие саун в квартирах домов первой категории. А вот в строительных нормах и правилах (СНиП), разработанных для России, об этом ничего не говорится. К первой категории относятся монолитные и кирпичные жилые дома с железобетонными перекрытиями. Кроме того, для легального обустройства сауны квартира должна быть не меньше установленных размеров (московские городские строительные нормы): минимальная жилая площадь однокомнатной квартиры — 38 кв. м, двухкомнатной — 54 кв. м, трехкомнатной — 68 кв. м.

Сауну можно сделать только из нежилого помещения, и санузел как раз таковым и является. Согласно московским строительным нормам, внутренняя отделка сауны должна быть выполнена только из древесины лиственных пород. От отделки сауны древесиной хвойных деревьев лучше отказаться, поскольку такой материал из-за содержания смол может самовозгораться. Также сауна в квартире подразумевает большую нагрузку на электросеть, а потому необходимо дополнительно установить стабилизаторы напряжения, устройство защитного отключения и провода с негорючей изоляцией.

Особое внимание требуют пожарные нормы. Общие для всех бань и саун противопожарные требования прописаны в СНиП 05.31.2003, а также СП 118.13330. Квартира с сауной должна быть оборудована пожарными извещателями — как правило, они прикрепляются к потолку в прихожей. А по периметру потолка парилки проводится перфорированная сухотрубка. Это обычная труба с краном и просверленными в ней дырочками, которая присоединена к водопроводу. Когда кран закрыт — труба сухая, если что-то загорелось в сауне — кран открывается и стены поливаются водой. Светильники должны быть изготовлены из термостойкого стекла и с изоляцией от влаги.

Размер сауны в квартире должен быть не более чем на двух человек. Это требование продиктовано опять же нагрузкой на сеть из-за нагрева печи, а также тем, что система вентиляции дома может не справиться с большим количеством пара. Электрическая печь сауны — только заводского изготовления и обязательно с автоматическим отключением через определенный временной промежуток времени (например, через каждые шесть часов непрерывной работы или после достижения определенной температуры).

Переделка санузла в сауну — это перепланировка, и потому такую переделку необходимо будет узаконить в БТИ по общим для всех перепланировок правилам. Дополнительных разрешений от соседей, управляющей компании и МЧС не требуется. Однако если мощности электросети квартиры не хватит на работу сауны, придется получить разрешение на дополнительную мощность в Мосэнерго и оформить подключение трехфазного ввода сети в квартиру.

Я живу на первом этаже многоквартирного дома в угловой квартире, рядом находится пустырь. Я хочу за свой счет пристроить там себе пару комнат. Что нужно сделать, чтобы это было легально?

Марина Строкань, юрист Содружества земельных юристов:

— Увеличение площади квартиры за счет пристройки повлечет изменение технико-экономических характеристик и показателей многоквартирного дома, в том числе его площади и общего имущества: изменятся наружные стены и земельный участок под многоквартирным домом. Оформления разрешения на строительство/реконструкцию не потребуется, только если предполагаемая реконструкция не затронет конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности всего дома. В противном случае необходимо соблюсти требования Гражданского кодекса в части получения разрешительной документации.

Помимо согласований органов местного самоуправления необходимо учитывать, что подобные действия потребуют согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник, очевидно, столкнется с трудностями при согласованиях, однако они все равно потребуются, поскольку земельный участок под многоквартирным домом вместе с прилегающей территорией (элементы озеленения и благоустройства, иные объекты) относится к общему имуществу всех собственников.

Серьезно стоит отнестись и к земельному вопросу, поскольку к самовольным постройкам относится, среди прочего, здание или сооружение, возведенное в неустановленном порядке. С учетом данного обстоятельства следует выяснить: сформирован ли земельный участок под многоквартирным домом и внесены ли сведения о нем в ЕГРН. Вероятно, в рассматриваемом случае потребуется перераспределение земельного участка и формирование под многоквартирным домом участка новой площади, позволяющей разместить пристройку в границах земельного участка под всем многоквартирным домом. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости