Лента новостей
Все новости Недвижимость
Бизнес без опасности: как изменились атаки хакеров и кто стал мишенью 09:15, РБК и Microsoft Депутат украинской Рады раскритиковал планы отменить поезда в Россию 09:06, Общество В Екатеринбурге умер народный художник России Виталий Волович 08:51, Общество Неизвестные обстреляли посольство США в Анкаре 08:35, Политика Испытания новой ракеты для комплекса «Панцирь-С1М» пройдут до конца года 08:31, Технологии и медиа В России отказались от строительства собственных вертолетоносцев 08:23, Технологии и медиа «ВымпелКом» первым из операторов отменит внутрисетевой роуминг 08:01, Технологии и медиа Законодательство для онлайн-кинотеатров спустя год так и не заработало 08:00, Технологии и медиа Правительству предложили план строительства инфраструктуры на 7 трлн руб. 07:06, Экономика Жертвами новой серии землетрясений в Индонезии стали пять человек 06:56, Общество При стрельбе в Харькове погиб полицейский и пострадал охранник горсовета 06:36, Общество СМИ узнали о просьбе аграриев из регионов ограничить экспорт зерна 06:02, Экономика На Сахалине под завалами обрушившейся крыши завода нашли еще одно тело 05:58, Общество Один человек погиб при пожаре в многоэтажном доме в Москве 05:27, Общество МВД Румынии извинилось перед потерпевшими при беспорядках в Бухаресте 04:58, Общество Власти решили помочь попавшему под санкции банку Ротенбергов 04:55, Финансы Тело подростка обнаружили на крыше следовавшей в Москву электрички 04:20, Общество СМИ сообщили о состоянии единственной выжившей в авиакатастрофе на Кубе 03:52, Общество Экс-адвоката Трампа заподозрили в мошенничестве и уклонении от налогов 03:20, Политика Трамп сыграл в гольф с посетившим Россию сенатором-республиканцем 02:59, Политика Украинский депутат Ляшко ответил США на обвинения в предательстве 02:19, Политика Минимальная цена водки любой крепости поднялась до 205 руб. 01:40, Экономика В Нидерландах полиция эвакуировала вокзал из-за сообщения о бомбе 01:38, Общество Жертвами нападения боевиков на деревню в Нигерии стали 19 человек 00:59, Общество Более 20 человек пострадали в результате пожара в пригороде Парижа 00:36, Общество Маск отказался менять свой «ужасно неэффективный» стиль работы 00:09, Бизнес Два человека пострадали в ДТП с участием восьми машин в центре Москвы 19 авг, 23:58, Общество Пожар произошел на складе Северного флота в Мурманске 19 авг, 23:33, Общество
Как собственникам коммерческой недвижимости вести себя с арендаторами
Материалы по теме Суд отклонил иск о возвращении незаконно изъятого офиса 10 лет спустя Бизнес уезжает из Москвы: почему пустеют столичные офисы Суд обязал «Роснефть» арендовать офисы в бизнес-центре Nordstar Tower
12 сен 2017, 11:23
0
Франсуа Нонненмашер Как собственникам коммерческой недвижимости вести себя с арендаторами

Меня зовут Франсуа, и свыше 15 лет я живу и работаю в России. Из них больше десяти лет отдал международной консалтинговой компании из «большой четверки» — Colliers International. Я работаю консультантом, иногда приходится быть немного психологом — когда попадаются особо сложные сделки. С точки зрения профессионального развития мне повезло — я работал при взлете рынка и при его более сложных фазах развития. В этой статье я хочу немного поделиться своим опытом.

Оптимизация условий аренды офисных площадей, которую мы наблюдаем в Москве с конца 2014 года, когда рубль начал совершать головокружительные виражи, не новое явление на рынке. Такую же картину мы наблюдали в 2008-м, однако в то время это не носило столь массового характера, тогда как после 2014 года стало основным трендом.

Сегодня компании преодолели психологический барьер, наработанный в тучные годы, и уже не стесняются при первой же возможности находить повод для обсуждения условий аренды. Эта практика сильно отличается от поведения арендодателей в 2006–2008 годах, когда ставки аренды росли на 20–30% ежегодно. В тот период арендодатели крайне редко обращались к своим арендаторам с просьбой пересмотра арендных ставок, потому что это существенно повлияло бы на их репутацию как надежного партнера. И это притом, что чаще всего сделки тогда заключались по схеме подписания предварительного договора на строившееся здание.

Как правильно вести себя в сложных ситуациях с арендатором? Есть пять основных правил, которые помогут вам не только отстоять свои позиции, но и сохранить партнерские отношения с арендатором.

  1. Арендаторы всегда хотят быть «в рынке». К сожалению, как мне объяснили еще на заре моей карьеры в России, здесь тяжело прогнозировать развитие своего бизнеса в долгосрочной перспективе и поэтому очень мало компаний, которые могут с уверенностью подписаться под расходами в валюте, отличающейся от валюты их дохода. А в последние два года, по моим наблюдениям, даже при наличии зарегистрированных долгосрочных договоров арендаторы и арендодатели ежегодно возвращаются к вопросу стоимости аренды. Эти переговоры о возможном изменении размера платежей в основном зависят от состояния экономики в целом, хотя и другие факторы могут влиять на позиции сторон.
  2. Как правило, планируя сократить затраты на аренду, арендаторы прежде всего думают о снижении самой ставки (а также о пересмотре курса валюты, если договор аренды валютный). Эта стратегия может принести определенные результаты, однако мой опыт консультанта показывает, что наилучший вариант для арендатора — сократить арендуемую площадь до востребованного уровня (без излишеств). В конце концов, впоследствии проще оправдать аренду дополнительных площадей, если бизнес успешный, чем наоборот — отказаться от излишка площадей и сузиться, когда бизнес испытывает трудные времена. Более того, сейчас рынок офисной недвижимости в Москве предлагает большой объем свободных качественных площадей. И собственники, учитывая высокую конкуренцию в сегменте, готовы предлагать наиболее оптимальные условия.
  3. Большой объем предложения создал на рынке и другую ситуацию. Компании, у которых сейчас хорошо идет бизнес и у которых уже давно назрела необходимость расширения офиса, могут заключить сделку на выгодных условиях. Однако помещения площадью порядка 10 тыс. кв. м на рынке сейчас редкость, так что такие сделки тоже становятся редкостью на рынке. Например, в 2016 году компания Samsung арендовала 10 тыс. кв. м в БЦ «Новинский 31», улучшив таким образом условия аренды и переехав в более просторный офис. И это не единственный пример. В 2015 году улучшили свои офисные условия компании аdidas и PNK Group, переехав в БЦ «Крылатские холмы» и в Башню «Империя» в ММДЦ «Москва-Сити» соответственно.
  4. Я всегда рекомендую арендаторам быть максимально откровенными. Чтобы быстрее и успешнее договориться с арендодателем об изменении условий договора, нужно прежде всего честно открыть карты и показать, в какой ситуации находится ваш бизнес и как арендная нагрузка его может запросто погубить.
    Однако необходимо показать также и перспективы бизнеса, что может склонить арендодателя в вашу пользу. В первую очередь продумайте план общения и четко сформулируйте факты, которыми будете оперировать. Важно убрать эмоции из переговоров — арендодатели хуже всего реагируют на угрозы. Но в конце концов, всегда можно найти компромисс, который позволит обеим сторонам добиться приемлемой для себя позиции, иначе высока вероятность того, что спор может докатиться до судебных инстанций — и вместо развития своего бизнеса компания будет вынуждена тратить ресурсы на судебное производство.
  5. Нельзя раскачивать лодку! По моему опыту, лучше не создавать прецедентов или ситуации, которые арендодатель может использовать в будущем. Рынки имеют свойство меняться, и при растущем рынке у арендодателей появится возможность переоценить условия аренды и дополучить выгоду от коммерческих отношений.

Есть и еще один нюанс, который следует учитывать. Поскольку сейчас уровень вакантных качественных офисных помещений в Москве снижается, в ближайшем времени не планируется выход на рынок больших объемов нового предложения, плюс уже наблюдается дефицит больших офисных блоков (как в аренду, так и в продажу), то ситуация может измениться. Некоторые арендодатели могут начать выбирать, каким арендаторам они готовы давать преимущество, а каких хотели бы заменить на более качественных — с более четкими перспективами развития бизнеса.

Я также глубоко убежден что единственная правильная позиция, которую стоит применять в настоящее время, — открытость и честность по отношению к своим деловым партнерам без «перетягивания одеяла». Иногда стоит искать компромисс и соглашаться на менее выгодные условия сделки, чтобы в долгосрочной перспективе к тебе с уважением относились и расценивали как надежного партнера. Московский рынок коммерческой недвижимости — довольно маленькое сообщество, поэтому, следуя этим базовым правилам, можно не только получить интересные коммерческие условия, но и выстроить долгосрочные крепкие отношения со своими партнерами. 

Об авторах
Франсуа Нонненмашер директор департамента представления интересов арендаторов Colliers International
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости