Где брать энергию и воду для новых домов в рамках программы реновации
В ходе реновации в Москве планируется снести более 5 тыс. зданий и переселить жителей в новые построенные дома. Очевидно, что возвести намерены больше, чем снести — уже известно, что на месте пятиэтажек появятся здания большей этажности, а общая площадь жилых активов вырастет примерно в три раза. Безусловно, потребуется и совсем другой объем энергии, тепла и воды для функционирования новых домов. Но откуда им взяться? Где искать место для строительства технической инфраструктуры? Например, санитарно-защитная зона любой ТЭЦ — это внушительная площадь от 25 до 300 га, которую вот так запросто в Москве не найти... На что же рассчитывают власти?
Сегодня в Москве нет дополнительной земли для размещения нужного количества технической инфраструктуры. Судите сами, можно ли для ликвидации пробок в столице в три раза увеличить емкость дорожного полотна или в три раза расширить территорию садов и парков? Вряд ли! То же и с ресурсами. Строительство любой ТЭЦ требует около 10 га площади, к этому стоит прибавить еще и санитарно-защитную зону. От ТЭЦ к потребителям нужно прокладывать трубы, у которых тоже есть своя защитная зона. То есть для реализации всего задуманного в городе, по нашим оценкам, потребуется выделить внушительный коридор шириной порядка 8 м. Учитывая, что в городе нет резервных площадок такого объема, объективно увеличить, например, мощность ТЭЦ по теплу в три раза окажется технически невозможно без сноса зданий и создания просек названной ширины.
Каким же образом можно реализовать в городе запланированный строительный объем? В сложившихся обстоятельствах есть единственный путь — внушительное снижение энергоемкости зданий при повышении эффективности использования ресурсов. Только это позволит построить запланированные объекты без выделения масштабных территорий под строительство ресурсоснабжающей инфраструктуры. Мы подсчитали, что, используя системы энергоэффективности, для обеспечения новых домов нужными ресурсами мощность источников ресурсосбережения потребуется увеличивать не в три раза, а всего лишь в полтора. А это уже создает пространство для реалистичных организационных и инженерных решений: где-то придется лишь усовершенствовать существующие источники, повысив их мощность и производительность, где-то — создать автономные.
Для наглядности приведу простой пример: сегодня на всех городских ТЭЦ работает так называемый паросиловой цикл, его КПД по электричеству составляет 35%. Модернизируя ТЭЦ по парогазовому циклу, КПД возрастает до 58–60%. Обращаю внимание на то, что ТЭЦ остается в своих габаритах, но объем вырабатываемой электроэнергия возрастет в 1,65 раза (58/35=1,65). А поскольку энергия расходуется значительно более эффективно за счет устойчивых решений, этого объема достаточно для полноценного функционирования домов.
Увеличения выработки тепла на существующих центральных источниках не добиться: нет свободных земельных участков для создания дополнительных котельных и теплотрасс с их охранными зонами. И здесь один выход — разумно снизить потребление и увеличить эффективность использования тепла. Например, в российской системе энергоэффективности и экологичности GREEN ZOOM предусмотрено устройство газовых котельных на кровлях зданий — они позволяют вырабатывать недостающий для нового строительства объем тепловой энергии. Есть решения, связанные с получением тепла из циркулирующей воды, имеющей температуру 50 °С, — опять же без строительства масштабной трубопроводной инфраструктуры. Не вдаваясь в технические детали, скажу, что в системе предусмотрено достаточно эффективных инструментов, снижающих использование ресурсов и, соответственно, требующих принципиально другого взгляда на устройство инфраструктуры.
Возникает вопрос: как оптимизация мощности источников энергии повлияет на строительство новых домов и не окажется ли реализация энергоэффективной недвижимости драматически дороже среднестатистических типовых проектов?
Снижая потребность условного ресурса в два раза (с трех до полутора) при повышении эффективности его использования, участники программы реновации существенно экономят средства — городу, как уже было отмечено, нет необходимости выделять под инфраструктуру внушительные территории, ведь речь идет в большей степени о модернизации существующей системы и устройстве автономных источников ресурсоснабжения, способных разместиться в пределах застраиваемых кварталов. У застройщика появляется весомый экономический эффект от снижения платежей за присоединение здания к электрическим, тепловым сетям, воде, канализации. Например, вместо 1 млн руб. за присоединение объекта к системе водоснабжения (с проходимостью 1 куб. м/час) девелоперу придется заплатить всего лишь 0,55 млн руб., оптимизировав стоимость подключения на 45%. В свою очередь, выигрывают от этого и владельцы недвижимости, которые будут платить за ресурсы почти вдвое меньше.
Сама по себе себестоимость энергоэффективного строительства вырастет на 1%, максимум на 1,5% по сравнению со строительством обычного дома.
Безусловно, чтобы пересмотреть традиционные взгляды на строительство, потребуется серьезный административный ресурс — нужна политическая воля, чтобы просчитать экономическую целесообразность такого подхода, сравнить ее с общепринятыми нормами и, убедившись в правильности курса, создать дорожную карту реализации устойчивых проектов. В контексте президентского Указа об энергоэффективности реновация в Москве может стать первым масштабным проектом, который не декларативно, а на практике докажет умение реализовывать стратегические инициативы вдумчиво и экономически оправданно.
