Лента новостей
Все новости Недвижимость
Разминочный саммит: как прошла встреча Путина и Трампа в Хельсинки 22:57, Политика В США россиянку задержали за работу на российские власти 22:14, Политика «Ювентус» представил Криштиану Роналду в качестве своего игрока 22:07, Спорт Вечно молодой: как современная медицина борется со старением 22:00, РБК и Ингосстрах Порошенко заявил об опасениях военной атаки России на Мариуполь 21:55, Политика Власти Крыма назвали условными ограничения Booking.com на бронирование 21:53, Технологии и медиа Стоимость нефти марки Brent упала на 5% 21:30, Экономика «Русский Букер» пригрозил закрытием премии 21:13, Общество ЦБ назвал виновника роста продуктовой инфляции 21:12, Бизнес Какой автомобиль выбрать для большой семьи 20:49, РБК и Volkswagen Teramont Booking.com объяснил ограничения на бронирование отелей в Крыму 20:45, Бизнес ФИФА назвала игрока сборной России открытием ЧМ-2018 20:40, Спорт Путин остался доволен личной встречей с Трампом 20:27, Политика Трамп подарил Путину майку Овечкина 20:18, Политика Аналитики предсказали увеличение разрыва в доходах Москвы и регионов 20:10, Экономика Суд приговорил «бога Кузю» к пяти годам колонии 20:00, Общество ЦБ сообщил о выводе активов на 2 млрд руб. из банка «Мастер-Капитал» 19:53, Финансы Три кейса и технология быстрой экономии на обслуживании автопарка 19:50, РБК и «Шелл» Почему масс-маркет-бренды отказываются от мохера, ангоры и шелка 19:43, Спецпроект РБК PINK Суд арестовал выбежавшую на поле во время финала ЧМ активистку Pussy Riot 19:38, Общество «Сухой» и Перу подписали соглашение о намерении купить SSJ-100 19:35, Технологии и медиа Путин ответил за Трампа на вопрос про Крым 19:28, Политика Fiat заявил о провале забастовки из-за перехода Роналду в «Ювентус» 19:25, Общество Как клубы зарабатывают на безумные гонорары футболистов 19:23, РБК и Sony Bravia За месяц «Связной» получил более 200 заявок на покупку Tesla 19:22, Потребрынок Путин подарил Трампу мяч с чемпионата мира по футболу 19:22, Политика Путин предложил Мюллеру допросить в Москве «хакеров из ГРУ» 19:21, Политика Венгерских туристов оштрафовали за попытку украсть кирпичи из Освенцима 19:17, Общество
Локальный спад цен: к чему приведет реновация пятиэтажек
Материалы по теме В Госдуме переписали законопроект о сносе пятиэтажек Обсудили поправки: в Госдуме прошли слушания законопроекта о реновации Спикер Госдумы рассказал о новой поправке в законопроект о реновации
08 июн 2017, 13:40
0
Владимир Яхонтов Локальный спад цен: к чему приведет реновация пятиэтажек

Риелторы и консультанты жилой недвижимости уже почти месяц спорят о том, насколько подорожают хрущевки в связи с новыми планами столичных властей. Владимир Яхонтов, эксперт компании «Миэль-Загородная недвижимость», рассказывает, почему старые пятиэтажки не имеют потенциала к росту цены.

Мы новый мир построим — за чей счет

Для начала стоит обозначить явное отсутствие прямой необходимости сноса для пятиэтажных домов так называемых несносимых серий. Практически все пятиэтажки, изначально включенные в программу сноса 1999 года, уже снесены и расселены — порядка 1700 домов. Нынешние планы по реновации касаются абсолютно всех оставшихся пятиэтажек, как панельных, так и кирпичных.

Посыл города, на первый взгляд, выглядит благим: снос всего устаревшего жилья и части многоэтажных прилегающих домов для создания якобы нормальной современной среды проживания. Причем нельзя сказать, что принудительный снос старых жилых домов — это исключительно российское ноу-хау. Возьмем пример Лондона: в столице Великобритании нет института собственности земельных участков, а существует аренда земли на 99 лет. В законодательстве города прописано, что если за 99 лет строение на участке не приобретает исторической ценности, оно должно быть снесено за счет владельца.

Таким образом, качественное, добротное, старинное жилье остается и преображает вид города, а ветхое строение собственник обязан снести самостоятельно и возвести на его месте новый дом. При этом права аренды земли наследуются и продаются, то есть подчиняются рыночным законам. Иными словами, не хочешь перестраивать свой устаревший дом, продавай его вместе с участком, действуй на свое усмотрение — нормальная свобода выбора для владельца недвижимости.

В любом азиатском и европейском мегаполисе в старых границах города новое строительство имеет небольшие объемы, и девелоперы занимаются преимущественно реконструкцией, редевелопментом старых объектов. В этом аспекте показателен пример Франции: согласно законам этой страны, расходы на реновацию и капитальный ремонт домов ложатся на плечи непосредственно собственников. Таким образом, если у дома, к примеру, обвалился фасад, муниципалитет уведомляет собственников о необходимости затрат на ремонт и предоставляет подрядчика-девелопера, услуги которого оплачивают собственники. Если кто-то из собственников многоквартирного дома оплачивать ремонт не желает, затраты становятся его долгом перед государством.

Эта схема и видится наиболее правильной в контексте реновации старых жилых домов в Москве. В конце концов, владение недвижимостью — это не только привилегия, но обязанность, и тратить на снос и дальнейшую реновацию каких угодно территорий деньги из городского бюджета сейчас как минимум странно — городу не до жиру.

Также и справедливость сборов на капитальный ремонт вызывает у многих россиян сомнения, особенно в контексте их обязательности для жителей новостроек, где этот самый ремонт случится не раньше 2050 года. В нашем противоречивом городе новые дома бизнес-класса соседствуют со старыми хрущевками, нуждающимися в ремонте, но размер сборов на капитальный ремонт (и, как уже известно, на снос и новое строительство) примерно одинаков для всех. Такой коммунизм, когда дело касается частной собственности, неуместен.

На сегодняшний момент вопрос о том, за чей счет разыгрывается новый «банкет» на строительном рынке, остается без ответа: город осторожно заявляет о привлечении инвесторов и девелоперов, при этом расходуя на первый этап программы большие объемы бюджета. Налогоплательщики всего города фактически скидываются своими сборами за капитальный ремонт на переселение нескольких десятков тысяч семей в новостройки, причем далеко не каждый из переселенцев этим фактом доволен. В чем заключается выгода для жителей города и почему все это необходимо делать именно сейчас, в довольно сложный экономический период, — непонятно.

Снести несносимое

Проблема заключается еще и в том, что далеко не каждая московская пятиэтажка реально является недвижимостью устаревшей формации. Помимо очевидно низкокачественных хрущевок, включенных в изначальную программу сноса, городские районы застроены кирпичными пятиэтажками, которые прежде у городских властей нареканий не вызывали. Если панельные собратья сносимых серий были рассчитаны на 50-летнюю эксплуатацию, то средний срок эксплуатации кирпичной пятиэтажки — 150 лет.

Современные панельные дома экономкласса рассчитаны на 100-летнюю эксплуатацию. Получается, что срок эксплуатации нового панельного жилья и построенных в среднем полвека назад кирпичных пятиэтажных домов подойдет к концу одновременно. Срочность и острая необходимость принятия решения о сносе всех пятиэтажных хрущевок становятся еще менее очевидными.

Массовый снос качественного пятиэтажного кирпичного жилья приведет не только к увеличению плотности застройки: понятно, что на месте этих домов вырастут здания высотой не менее 16 этажей. Мы также теряем экологию, структуру района и сбалансированность его социальной и транспортной нагрузки. Население районов увеличится в разы, но кто займется возведением социальной и транспортной инфраструктуры?

Если город планирует по уже сложившейся практике возложить эту обязанность на девелоперов, то вряд ли участие в программе с такими обязательствами вызовет у них большой энтузиазм. Либо же появление дополнительной инфраструктуры в районе произойдет лишь через пять-семь лет после завершения строительства собственно домов — как обычно и происходит в застраиваемых новых микрорайонах.

Возрастают опасения и технической нагрузки на районные коммуникации: 20 пятиэтажных домов требуют в разы меньше энергии и воды, нежели 20 многоэтажек.

Как будет развиваться сеть коммуникаций, кто будет ответственен за рост нагрузки и как будет решаться потенциальная проблема — все эти вопросы до сих пор не продуманы. Нет ответа и от экологических служб: как скажется на экологии районов вырубка полувековых деревьев и когда районы смогут восстановить десятилетиями формировавшуюся экосреду?

Таким образом, мы получим не просто уплотненные жилые спальные районы с ухудшившимися социальными и транспортными характеристиками — мы получим полноценную возможность создания новых гетто за счет бюджета, где ни нормальная инфраструктура, ни нормальная экология не будут доступны переселенцам, по крайней мере в первые годы, а все самые привлекательные локации рядом с метро и транспортными развязками отданы под жилье бизнес-класса и элитного сегмента, потому что именно в этом состоит основная выгода застройщиков.

Цена вопроса

Наиболее разумно сейчас говорить о том, что в перспективе жилье в хрущевках будет только дешеветь. Разница в средних ценах квадратного метра в районах составляет 70%. О чем это свидетельствует? Вполне вероятно, что в более привлекательном для жизни Измайлове на освободившихся участках возникнут новостройки уже более высокого класса для свободной продажи, а все экономжилье для переселенцев постепенно будет смещаться ближе к МКАД.

Неясно также, что делать тем жильцам пятиэтажек, которые много лет ответственно подходили к вопросу содержания собственных домов. Большинство хрущевок в центре города и в благополучных районах за ТТК облагорожены жильцами самостоятельно: в подъездах сделан ремонт, фасады отреставрированы, лестничные клетки содержатся в чистоте, дом находится под охраной и наблюдением консьержа. Квартиры в таких домах стоят немалых по рыночным меркам денег в зависимости от локации, а некоторые жители в свое время покупали несколько квартир на этажах и создавали многокомнатное элитное жилье с помощью узаконенной перепланировки.

Принуждать собственников к переселению из высококлассной недвижимости в новую панель не кажется справедливым: жители таких квартир могут значительно проиграть в стоимости будущего жилья, и наиболее разумной в таком случае оказалась бы денежная компенсация по кадастровой стоимости квартиры, на основании которой уплачиваются налоги на имущество.

Провокация рынка

Мы уверены, что на рынке в глобальном смысле новые инициативы не отразятся никак. Однако фактор неопределенности жилищного положения десятков тысяч московских семей не дает квартирам в пятиэтажных домах дополнительного фактора роста в стоимости. Кому захочется, покупая сейчас квартиру в качественной кирпичной хрущевке рядом с метро, в перспективе оказаться переселенным неизвестно куда?

Появление новых объемов строительства жилья экономкласса для переселенцев вызовет локальный спад цен в районах, и перспективы для роста привлекательности рынка жилья в местах сноса пока не просматриваются. Разве что произойдет насыщение освободившихся площадок под застройку объектами бизнес-класса и выше, но такой тренд является позитивным не для всей Москвы, а лишь для отдельных престижных районов в ЦАО.

И здесь явно просматривается теневая сторона пятиэтажной эпопеи: все это видится попыткой исправления положения девелоперских компаний. На сегодняшний день рынок девелопмента переживает непростые времена: покупательная способность населения падает, и даже ипотека перестает справляться с ролью драйвера спроса. Возникает необходимость дозагрузки ДСК, аффилированных с девелоперскими компаниями, — и таким образом масштабный снос и новое строительство жилья в Старой Москве вполне справятся с ролью фактора роста девелоперской отрасли, которая за несколько лет работы с низкой маржинальностью начала серьезно переживать за свое будущее благополучие.

Что ж, столичные власти нашли беспроигрышный способ поправить их положение: освободить сотни гектаров в Старой Москве и искусственно спровоцировать рынок девелопмента к росту в отсутствии реальных факторов для позитивных изменений, таких как рост благополучия населения или экономический подъем.

Для нас как для старейших консультантов рынка московской жилой недвижимости остается непонятным и следующий момент: как в контексте этого строительства в старых границах Москвы будут развиваться новые присоединенные территории? Очевидно, что Новая Москва, обладающая значительным потенциалом для деятельности застройщиков, на какое-то время может быть позабыта столичными властями в ажиотаже работы над более дорогостоящими и уже освоенными территориями в границах МКАД.

Дорожно-транспортная инфраструктура, социальная инфраструктура, торговые площади и рабочие места, новые производства — все это должно развиваться на территориях двух новых округов в первую очередь, где процент старого жилья под снос минимален, а возможности — огромны. Этот тревожный звоночек дает нам понять, что урбанизацию Новой Москвы немногочисленным девелоперам, поверившим в планы Москвы по застройке и благоустройству новых территорий и пришедших с новыми проектами в округа, придется осуществлять самостоятельно. 

Об авторах
Владимир Яхонтов управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости