Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Трамп сообщил о гибели американского пограничника на границе с Мексикой 05:43, Политика Показания «черных ящиков» разбившегося L-410 отправили в Москву 05:26, Общество ВМС Аргентины не смогли найти пропавшую подлодку по полученным сигналам 05:03, Общество Тельман Исмаилов заявил о своей «непричастности» к организации убийств 04:49, Общество В Новой Каледонии объявили эвакуацию после сообщения о цунами 04:23, Общество Меркель выразила сожаление из-за срыва переговоров по созданию коалиции 04:00, Политика Израильская полиция провела четырехчасовой допрос премьера Нетаньяху 03:28, Политика У берегов Новой Каледонии произошло землетрясение магнитудой 7,0 02:53, Общество СМИ сообщили о российском «корабле-призраке» на побережье США 02:27, Общество Немецкие либералы вышли из переговоров по формированию правительства 02:21, Политика WP узнала о подозрении иранских хакеров в атаках на телеканал HBO 01:52, Технологии и медиа В Кишиневе признали несостоявшимся референдум об отставке мэра 01:37, Политика Автор памятника Александру III опроверг обвинения в исторических ошибках 01:09, Общество Мединский отреагировал на призыв Райкина «урезонить» его 00:42, Общество Самолет-разведчик США совершил облет Калининградской области 00:07, Политика Аналитики предсказали поддержку ОФЗ Центробанком в случае новых санкций 00:00, Финансы Бизнес начал массовую перерегистрацию для исключения из черных списков 00:00, Финансы «Яндекс.Такси» купил сервис доставки еды из ресторанов 00:00, Технологии и медиа Приватизация «Роснефти» принесла «Роснефтегазу» убыток на 167 млрд руб. 00:00, Экономика Кадыров связал нападение на пост в Чечне с зарубежными спецслужбами 19 ноя, 23:30, Общество В Норвегии госпитализировали короля Харальда V 19 ноя, 23:07, Политика Президент Зимбабве отказался уходить в отставку 19 ноя, 22:35, Политика СМИ сообщили о нападении на журналистку РЕН-ТВ в Москве 19 ноя, 21:53, Общество Юнкер назвал ситуацию в Каталонии «катастрофой» 19 ноя, 21:08, Политика «Зенит» прервал двухмесячную безвыигрышную серию в чемпионате России 19 ноя, 20:58, Спорт Считаете себя хорошим рыбаком и опытным водителем: пройдите тест 19 ноя, 20:56, РБК и Mitsubishi Pajero Sport В Марокко при раздаче гуманитарной помощи погибли 15 женщин 19 ноя, 20:43, Общество ЛАГ пообещала поддерживать Саудовскую Аравию против Ирана 19 ноя, 20:20, Политика
Фотографии, креатив и цена: как продать квартиру на падающем рынке
Материалы по теме Как снизить кадастровую стоимость Дисконтное ралли: какие скидки предлагают московские девелоперы
16 фев, 10:07
0
Александр Дрягин Фотографии, креатив и цена: как продать квартиру на падающем рынке

Продать квартиру в Москве в 2017 году — нетривиальная задача. Сейчас предложение намного превышает спрос: риелторы называют такой рынок «падающим». Это означает, что цены на вторичное жилье в столице неуклонно падают, а покупатель становится все более избирателен при подборе квартиры. Если десять лет назад квартиры в Москве легко раскупались в любом состоянии, то сегодня для этого требуются особые усилия.

Важно понимать: 95% от стоимости квартиры — это местоположение и площадь. Прочие факторы — наличие мебели, состояние объекта — влияют лишь на 5% реальной стоимости. Найти покупателя помогут креативное объявление, качественные фотографии, грамотная подготовка объекта к показам и, конечно, обоснованное определение цены.

Сделайте качественные фотографии квартиры

Две-три фотографии квартиры в объявлении — распространенная ошибка продавцов жилья. Чтобы привлечь внимание покупателя, нужно сделать не менее шести кадров каждого помещения с разных ракурсов. Не нужно пользоваться модным сейчас эффектом «рыбьего глаза», при котором создается ощущение подглядывания в дверной глазок. Вместо этого лучше сделать снимки профессиональным фотоаппаратом с широкоугольным объективом. Оптимальным временем я считаю вторую половину дня — с мягким естественным светом за окном. Так можно избежать бликов и показать квартиру в натуральном освещении.

Не нужно фотографировать против света — картинка получится размытой и невыразительной. Идеальная высота для съемки находится на уровне груди, около 140–150 см над полом: это позволит снять все стены ровно вертикально. Из кадра нужно убрать все личные вещи и домашних питомцев. При необходимости стоит обновить некоторые детали интерьера перед фотосессией — к примеру, столешницу на кухне или переднюю панель посудомоечной машины. Это не потребует больших затрат, но создаст благоприятное впечатление. В больших помещениях лучше повесить шторы с крупным рисунком — мелкий принт теряется в просторной комнате. Чтобы сделать привлекательной спальню, можно положить на кровать недорогой надувной матрас и застелить его постельным бельем с нейтральным рисунком.

Самое плохое, что можно сделать, — выставить квартиру без фотографий. Сейчас почти все покупатели ищут квартиры на интернет-сайтах, где в строке поиска можно поставить опцию «не показывать без фото». Если в объявлении не будет иллюстраций, вы автоматически лишите себя покупателей, которые не рассматривают объявления без фотографий.

Правильно оцените квартиру

Анализировать рынок непросто — но это необходимо для того, чтобы выставить корректную цену. Процесс подбора цены можно начать с элементарного отбора похожих объявлений. Зайдите на специализированный сайт, найдите десять квартир с похожими параметрами в вашем районе — и оставьте только те, что были размещены за последний месяц. Расположите найденные квартиры в порядке убывания стоимости и сразу вычеркните объекты на первом и последнем местах — это крайности, которые не влияют на общую картину.

После того как у вас останутся только квартиры из середины списка, сложите их стоимость и поделите на количество объявлений. Так вы определите среднюю рыночную цену на аналогичные квартиры в вашем районе.

Важно понимать, что не все квартиры на сайтах продаются на самом деле. В идеале вам лучше самостоятельно договориться о просмотрах квартир из вашего списка под видом покупателя. Так вы узнаете, с чем будет сравнивать ваше жилье потенциальный покупатель — а значит, сможете подготовиться к его вопросам и даже предугадать некоторые из них. Разумеется, придется честно отметить достоинства и недостатки вашего жилья. Неправильно оцененная недвижимость «висит» на рынке: в 2017 году квартиру по завышенной стоимости невозможно продать.

Выставляйте минимально приемлемую цену

Помимо средней цены на рынке недвижимости есть диапазон цены за объект — «от» и «до». Например, вы провели самостоятельное исследование рынка и установили, что ваша квартира может стоить от 6 млн до 6,3 млн руб. Определите цену за квартиру по нижней границе. В нашем случае это 6 млн руб. Указывать предельно возможную цену — значит способствовать продажам конкурентов.

На рынке существует практика намеренного выставления стоимости от 20 до 40% ниже рынка. Вокруг объекта недвижимости создается ажиотаж, но во время просмотра квартиры покупателям сообщают, что это аукцион. Они будут вынуждены торговаться и повышать стоимость наряду с такими же претендентами на эту недвижимость. Подобная схема может быть оправдана в случае с бизнес-классом и элитной недвижимостью — такие объекты реализуются тяжело, а потому у продавцов есть смысл проводить аукцион среди наиболее мотивированных на покупку участников. Если же вы продаете квартиру экономкласса, в аукционе нет смысла.

Подготовьте квартиру к показам и продаже

Я советую собственникам обезличивать квартиру перед показом — потенциальным покупателям ничто не должно напоминать о хозяевах. Лучше убрать все личные вещи: разбросанные по дому носки хозяина или косметика хозяйки не добавят преимуществ при продаже, скорее наоборот: в такой квартире все буквально кричит о принадлежности совсем другим людям, и покупателям сложно представить себя владельцами.

Многие риелторы используют стандарты работы, согласно которым продаваемая квартира должна напоминать номер в отеле перед заселением клиента. Замените перегоревшие лампочки, подклейте отошедшие обои, обновите крашеные поверхности. Однажды мы продавали квартиру с дизайнерским ремонтом в центре Москвы. До нас эта квартира довольно долго находилась в экспозиции, но покупатель никак не находился. Мы попросили собственника сделать генеральную уборку, вымыть подъезд и поставить за батареями скрытые ароматизаторы. На эту процедуру он затратил два дня, и в результате нам удалось быстро продать квартиру.

Есть интересный пример с загородным жильем: несколько лет назад собственник продавал дом, где долгое время никто не жил. Несмотря на ухоженный участок и меблировку, потенциальные покупатели часто отказывались от покупки, мотивируя тем, что у дома неприятная аура. Поменять ее удалось очень просто — я посоветовал хозяйке перед показом испечь булочки в хлебопечке. Аромат разлился по комнатам, а будущие хозяева восхищались уютом, которым наполнен дом. Продажа состоялась в течение нескольких дней. 

Напишите грамотное объявление о продаже

Начинать нужно с заголовка: месторасположение, количество комнат — здесь все стандартно. И все же для креатива найдется свое место. Несколько лет назад наш клиент продавал квартиру с турником в проходе, который невозможно было демонтировать. Оказалось, что недостаток можно превратить в преимущество: в объявлении было написано «Продается квартира для спортсмена». В скором времени квартиру купил мужчина для своего сына-студента.

Подзаголовок должен побудить читателя дочитать объявление до конца и вызвать интерес к объекту. Здесь можно указать количество собственников и год постройки дома. Вся остальная информация идет в самом объявлении, где необходимо описать все приятные бонусы, которые получит будущий собственник. Это может быть выгода в виде вишневого сада или парка за окном — достаточно семи-восьми таких характеристик. Каждая характеристика должна быть предельно конкретной и написанной без сокращений — даже если речь идет о капитальном ремонте в подъезде.

Креативный подход поможет продать даже квартиру на последнем этаже — если написать, что такое расположение избавит вас от назойливых соседей сверху. Всегда указывайте цену: при поиске объявлений на интернет-ресурсах покупатели почти всегда используют фильтры и сразу выставляют приемлемый для себя диапазон стоимости. Конец вашего объявления должна призывать к действию. Можно написать примерно так: «Если мой телефон занят, это значит, что кто-то уже решил осуществить свою мечту».

Разместите объявление на популярных ресурсах

Объявления в газетах — прошлый век. Для быстрой продажи жилья лучше всего подойдут специализированные сайты с высокой посещаемостью. Не оставляйте без внимания и социальные сети — разместите предложение у себя на страничке или в группах наподобие «куплю/продам квартиру».

Основные шаги сделаны, но на этом ваша работа по продаже квартиры не заканчивается. Иногда покупателю квартира нужна срочно, и от вас требуется быть готовым максимально быстро выйти на сделку. Желательно заранее подготовить необходимый пакет документов, чтобы не терять времени на заказе кадастрового паспорта или какой-нибудь недостающей справки.

Если все пункты были добросовестно выполнены, то покупатели будут звонить вам два-три раза в день. Два звонка в неделю или вообще ни одного — плохой показатель. Это означает, что нужно провести анализ и выявить проблему по алгоритму: объявление — состояние объекта — цена. Если на первых двух этапах все оказалось в порядке, переходим к последнему показателю для пересмотра — цене. Скорее всего, стоимость придется снизить. Возможно, желающие купить вашу квартиру будут торговаться по телефону, но не стоит сразу соглашаться с условиями. Идти на уступки в цене имеет смысл, если они приведут хорошие аргументы после просмотра квартиры. Например, грязный подъезд и неблагополучные соседи — это веские причины снизить цену. Впрочем, даже в этом случае советую сразу определить для себя, на сколько именно вы готовы понизить стоимость. Не устанавливая пределы торга, вы рискуете продать квартиру по совсем низкой цене, если покупатели окажутся подкованными в переговорах.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Александр Дрягин директор бизнес-школы АН Century 21
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости