Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Трубу — народу: как можно инвестировать в нефть 19:15, Деньги «РуссНефть» снизила чистую прибыль за 9 месяцев 2017 года на 37% 19:07, Бизнес Тренер сборной Аргентины по футболу назвал состав на матч с Россией 19:00, Спорт Таймырский Ванкор: как экс-глава «Роснефти» пытается привлечь инвесторов 18:54, Бизнес Владислав Иноземцев напишет экономическую программу для Ксении Собчак 18:53, Политика Ограниченный инструмент: стоит ли менять денежно-кредитную политику ЦБ? 18:48, Мнение Главу подразделения МВД по Адыгее задержали за взятку в 150 тыс. руб. 18:42, Общество МКБ планирует привлечь в капитал до $258 млн 18:39, Финансы Проголосовавшие против Мединского обосновали свою позицию 18:28, Общество В Думу внесли законопроект о запрете продажи пневматики подросткам 18:27, Общество Коалиция во главе с США подтвердила полное освобождение Ракки от ИГ 18:24, Политика Калининградский губернатор ответил «по кочану» на вопрос о компенсациях 18:21, Общество СМИ сообщили о гибели 30 человек в результате взрыва в мечети в Кабуле 18:15, Общество В Запорожской области бюст Феликса Дзержинского переделали под казака 18:09, Общество «Ростов» заработал почти в три раза больше «Зенита» в еврокубках-2016/17 18:05, Спорт В Польше в результате нападения мужчины с ножом в ТЦ погиб человек 18:04, Общество Машины корейского бренда оказались самыми надежными в Америке 17:55, РБК и KIA Греф рассказал о спасении от потоков информации при помощи медитации 17:50, Общество Севший из-за пассажирки рейс застрял в Сибири после отказа двигателя 17:46, Общество Росреестр отчитался о снижении числа сделок со вторичным жильем в Москве 17:42, Жилье В Москве возбудили дело из-за гибели девочки после операции 17:39, Общество В России насчитали 36,6 тыс. обманутых дольщиков 17:39, Жилье Хорошо раскрытое старое: обзор iPhone 8 Plus 17:30, Стиль Вадим Беляев возглавил алмазный бизнес «Открытия» 17:22, Бизнес В США на съемках фильма с Дензелом Вашингтоном арестовали вора 17:21, Общество Капитализация «Магнита» за несколько часов снизилась на 15% 17:18, Бизнес Для выдачи физлицам кредита больше 7 тыс. руб. введут новые правила 17:16, Финансы В комиссии при президенте объяснили снижение числа нелегалов в России 17:16, Общество
Правда в метрах: 5 резонансных решений судов в сфере недвижимости
Материалы по теме Конституционный суд не признал инфраструктуру коттеджных поселков общей Верховный суд уточнил правила наследования жилья
07 дек, 2016 14:37
0
Олег Сухов Правда в метрах: 5 резонансных решений судов в сфере недвижимости

Сфера недвижимости — одна из самых изменчивых и чувствительных к экономическим реалиям. Ее зависимость от налоговой системы, валютных издержек, международных отношений, кредитной политики банков провоцирует настоящую правовую эволюцию. Показательно, как рынок недвижимости моментально отреагировал на экономические изменения конца 2014 года, когда в России была резко повышена ключевая ставка Центробанка. С тех пор все чаще создаются новые судебные прецеденты, которые делают рынок более специфичным и многообразным.

1. Правда за валютными ипотечниками

Первое место в рейтинге резонансных дел на рынке недвижимости 2016 года без преувеличения занимает решение Пушкинского городского суда по иску валютного заемщика к ВТБ о пересчете платежей по ипотеке. Кредитный договор был заключен еще в 2008 году. По его условиям женщина взяла ипотеку сроком на 30 лет на покупку однокомнатной квартиры под 13,5% годовых. Но на момент оформления доллар стоил 23,5 руб., а к 2015-му вырос более чем в два раза. Таким образом, ежемесячно в счет погашения долга и процентов по нему заемщице необходимо было отдавать банку $1872. И если в первый год погашения она ежемесячно платила около 44 тыс. руб., то спустя семь лет эта сумма составляла уже 75 тыс. руб. Такой валютный коллапс привел к большим долгам перед банком, и исполнять свои обязательства дальше клиентка уже не смогла.

В требованиях истица заявила о необходимости внести в договор пункт о расчете и возврате кредита в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, который не должен превышать 30 руб. за $1. Банк ВТБ ранее такие условия не принял, однако суд полностью удовлетворил иск и признал сделку «кабальной и ничтожной», а также приравнял сумму ежемесячного платежа по кредиту к 24 руб. за $1. В своем решении судья сослался на ст. 451 Гражданского кодекса, где говорится о том, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Несмотря на то что в апелляционной инстанции решение было отменено, оно так или иначе спровоцировало волну новых судебных исков от ипотечников, в том числе и коллективных, к разным банкам.

2. Незаконная перепланировка доведет до изъятия квартиры

По праву резонансным и показательным можно считать решение Головинского районного суда Москвы о принудительном выселении собственника-нарушителя и продаже его квартиры с публичных торгов. В свое время владелец жилья решился на глобальную перепланировку — он увеличил площадь санузла в несколько раз за счет коридора, кухни и комнаты. Естественно, согласовать такую перестройку мужчина не потрудился, а на предписания Мосжилинспекции не реагировал. Дело передали в суд, который обязал нарушителя в течение полугода привести квартиру в первоначальное состояние, однако это решение владелец не выполнил до сих пор, поэтому его квартира в ближайшее время должна «уйти с молотка». Стоит отметить, что в силу ст. 29 Жилищного кодекса все деньги от продажи квартиры с публичных торгов должны перечисляться собственнику за вычетом расходов на исполнение судебного решения и на приведение жилого помещения в прежнее состояние уже новым владельцем.

3. Обвинен в самострое может быть каждый

Судебная практика в последнее время содержит множество дел о сносе самовольных построек, но они касаются, в основном, стихийных ларьков и мелких павильонов, примыкающих к станциям метро. Однако есть среди них и нетипичные случаи. В 2015 году сразу несколько столичных предпринимателей обратились в суд с иском о признании незаконным постановления правительства Москвы об организации работ по сносу самовольных построек. В перечень таких объектов попали в том числе крупные торговые центры, расположенные на Таганской улице и проспекте Мира, принадлежащие ООО «ТЦ Таганка», ООО «Пирамида», ООО «Звездочка».

Истцы заявили о нарушении своих конституционных прав, норм Гражданского и Земельного кодексов, а также Федерального закона «О защите конкуренции». По их мнению, спорные объекты признаками самовольной постройки не обладали, поскольку возведены на основе разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и с надлежащим введением их в эксплуатацию. Установленный административный порядок сноса зданий, находящихся в частной собственности у законных владельцев, является чистым произволом, лишает всякого права на судебную защиту и не предполагает разумной компенсации за этот снос. В то же время представители столичного правительства настаивали на правомерности принятия документа. По их мнению, вопросы владения, пользования и распоряжения землей находятся в том числе в ведении субъектов РФ, и город Москва как субъект вправе реализовывать такие полномочия.

Московский городской суд исковые требования заявителей не удовлетворил, а Верховный суд в своем апелляционном определении подтвердил правильность и законность такого решения.

4. Залог на недвижимость теперь считается платежным документом

Довольно неоднозначно восприняло банковское сообщество решение Верховного суда по иску Агентства по страхованию вкладов (АСВ) к бывшему заемщику Межпромбанка, лицензия которого была отозвана еще в 2010 году. До этого клиент оформил ипотеку в размере $707 тыс. и приобрел квартиру в центре Москвы. АСВ как конкурсный управляющий банка-банкрота настаивал на том, что за все время ответчик ни разу не перечислил платежи по кредиту. Это подтверждают и справки из налоговой о доходах заемщика на тот период. В общей сложности истец требовал взыскать с ответчика $1,4 млн, включая проценты по основному долгу и неустойку. Однако клиент настаивал на том, что кредит погашен вовремя, но подтверждающих документов у него нет — они утеряны. Единственное, чем он мог доказать прекращение своих обязательств перед банком, — снятие залога с ипотечной квартиры, которое в Росреестре осуществили по ходатайству банка и заемщика еще в 2008 году.

Спор с многолетней историей в итоге вышел на финишную прямую: сначала апелляционная коллегия Московского городского суда удовлетворила иск АСВ, сославшись на то, что снятие залога не повод считать кредит закрытым, а уже после Верховный суд отменил это постановление и признал правоту ответчика, фактически создав правовой прецедент о том, что снятие залога с квартиры является доказательством прекращения всех кредитных обязательств перед банком.

5. Не построил квартиры, компенсируй их рыночную стоимость

Интересное продолжение имеет история вокруг одного из петербургских застройщиков элитных ЖК, строительство которых затянулось более чем на три года. Федеральный арбитражный суд вынес решение в пользу обманутых дольщиков, фактически вернув им не только уплаченные за квартиры деньги вместе с процентами за пользование, но и взыскал с нерадивого девелопера разницу между стоимостью жилья, прописанной в ДДУ от 2007 года, и актуальной рыночной ценой, которая оказалась на 2,5 млн руб. выше. Чтобы добиться такого прецедента, дольщики пошли на небольшую хитрость. Ключевую роль при этом сыграло Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где в п. 5 сказано, что «если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков, в частности разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества».

Однако чтобы суд принял этот важный документ во внимание, необходимо было слушать дело в арбитраже. Предприимчивые дольщики переуступили свои права на квартиры юридическому лицу. Таким образом, иск был направлен по подсудности в федеральный арбитражный суд, прошел несколько апелляционных рассмотрений и в итоге решение принято в пользу дольщиков.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции 

Об авторах
Олег Сухов адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости