Новое кольцо: как повлияет запуск МЦК на рынок недвижимости Москвы

Данные «Метриум Групп»

Вообще, в открытии МЦК, несомненно, больше плюсов, чем минусов. «Минусы, скорее всего, почувствуют жители тех квартир, чьи окна выходят на железную дорогу, — у них повысится уровень шума. Стоимость таких квартир может снизиться, но не более чем на 5%», — убеждена Наталья Шаталина.

Инфраструктурная платформа

Важной составляющей проекта МЦК является развитие прилегающих к ТПУ территорий, девелопмент коммерческой недвижимости, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» игроки рынка коммерческой недвижимости. Изначально МКЖД работала как грузовая дорога и проходила по «ржавому поясу» города, который в прошлом был промышленным и разделял исторический центр и спальные районы. Это плотный, малопропускной с точки зрения транспорта и автодорог массив промышленных территорий, зачастую ставших белыми пятнами на карте города, — так оценивает этот пояс председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

По его мнению, главное — фундаментальная инфраструктурная платформа для развития территорий. «Запуск МЦК, несомненно, является сильным стимулом для развития промышленных зон. Благодаря этому мы ожидаем появления большого количества перспективных участков под застройку», — отмечает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.

Запуск МЦК позволит ускорить развитие порядка 10,8 тыс. га территорий, уверены столичные власти. «Сегодня это фактически заброшенные промышленные площадки, которые используются неэффективно или совсем не вовлечены в жизнь города. В перспективе здесь может быть построено порядка 2 млн кв. м недвижимости», — рассказал ранее журналистам глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Однако в 2015 году Марат Хуснуллин оценивал потенциал новых площадей на транспортно-пересадочных узлах на строящихся станциях метро в 6 млн кв. м, из них порядка 3 млн кв. м — жилье.

Сегодня на сайте МКЖД представлены инвестиционные проекты восьми ТПУ, где предполагается строительство 750 тыс. кв. м площадей («Сити», «Ботанический сад», «Владыкино», «Ярославская», «Новохохловская», «Варшавское шоссе», «Новопесчаная», «Николаевская»). Однако при анализе этого планирования возникает ряд спорных вопросов. «Так, на ТПУ «Новохохловская» (Лихоборы) инвесторам предлагается построить ТРЦ на 130 тыс. кв. м арендуемой площади. С точки зрения дорожной инфраструктуры, плотности населения, объема рынка решение неоднозначное. Другие примеры, которые заставляют задуматься: ТЦ арендуемой площади в 55 тыс. кв. м на ТПУ «Ярославская» возле комплекса «Золотой Вавилон Ростокино», офисный центр на 117 тыс. кв. м возле ТПУ «Сити», — говорит Денис Колокольников.

«Каждый ТПУ, каждую станцию следует рассматривать в рамках развития всей прилегающей территории, а не только как отдельный объект транспортной инфраструктуры. И здесь следует отметить, что их развитие требуется осуществить в рамках комплексного развития территорий», — добавляет Владислав Николаев. В среднесрочной перспективе в зоне влияния новых станций могут появиться объекты стрит-ретейла и торговые центры в основном микрорайонного и районного форматов, ориентированные на местное население и пассажиропоток, прогнозирует директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Оксана Мостяева.

Запуск Московского центрального кольца позволит несколько улучшить транспортную доступность ряда коммерческих и жилых объектов, особенно в части тех мест, где строятся новые станции, не связанные с существующими станциями метрополитена, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Из 31 станции МЦК 18 расположены в зонах деловой активности города и имеют шаговую доступность к деловым центрам, общий объем предложения которых, по данным Knight Frank, составляет 2,7 млн кв. м офисных площадей (с учетом строящихся зданий с планируемым вводом в эксплуатацию в 2016–2017 годах). Из этого объема около половины приходится на станции, расположенные в районе ММДЦ «Москва-Сити», а также на территории «Большого Сити» — «Деловой центр», «Кутузовская» и «Шелепиха».

Некоторые эксперты полагают, что открытие ТПУ существенно скорректирует арендные ставки в находящихся поблизости объектах коммерческой недвижимости. «Ставки аренды на объекты, размещаемые в рамках ТПУ, предполагаются несколько выше, чем в сравнимых объектах в тех же локациях (за счет лучшей транспортной доступности), при этом их уровень, а также «надбавка» за близость к транспортному узлу зависят от правильности концепции и локальной конкуренции (возможно, коммерческие объекты не будут востребованы у потенциальных арендаторов)», — говорит Ольга Ясько.

Однако, по мнению Дениса Колокольникова, новое кольцо скорее увеличит ликвидность объектов. «Но все индивидуально, и надо максимально капитализировать новую транспортную инфраструктуру. Для отдельных ТПУ предполагается влияние на функционирующие в непосредственной близости объекты. На пассажирском трафике может возникнуть ретейл. Однозначно можно сказать, что на каждой станции будет востребована цивилизованная малоформатная торговля», — резюмирует эксперт.