Лента новостей
Все новости Недвижимость
Как стать инвестором, не имея значительного капитала, знаний и времени 10:28, РБК и Сбербанк Глава ФАС назвал российскую экономику отсталой и полуфеодальной 10:27, Экономика В Москве за сутки выпало 30% месячной нормы осадков 10:01, Общество Что еще можно взять в аренду: 15 шеринг-сервисов, о которых вы не знали 10:00, Pink Полицейские изъяли в Москве 560 тыс. упаковок контрафактной жвачки 09:56, Общество Небоскреб в стиле сталинских высоток построят в Москве к 2021 году 09:36, Недвижимость Avon представила новую бизнес-модель: аналитики предсказали рост акций 09:32, Quote Shell заявила о планах увеличить число заправок в России вдвое 09:30, Бизнес Слабая коалиция: что показал новый миграционный кризис в Германии 09:12, Мнение Мэром Екатеринбурга избрали Александра Высокинского 09:10, Общество Немецкая управляющая компания ECE свернула бизнес в России 09:02, Бизнес Новый владимирский губернатор — РБК: «Я похож на технического кандидата?» 08:50, Политика СМИ узнали о планах «Яндекса» построить штаб-квартиру возле «Лужников» 08:29, Бизнес «Роскачество» назвало подменяющие рыбу в лососевых консервах бренды 08:00, Общество Минкомсвязь актуализирует реестр отечественного ПО 08:00, Технологии и медиа Спецслужбы узнали о планах «Исламского государства» на Центральную Азию 07:33, Политика В НИИ имени Н.В. Склифосовского построят новый приемный корпус 07:28, Город Брутальные блогеры: как заработать на обучении физическому труду 07:25, Свое дело Участники сделки с Ираном создадут механизм для обхода санкций США 07:14, Политика Эксперты предсказали повышение цен на одежду и обувь на 5–20% 07:01, Бизнес СМИ узнали о получении Трампом нового послания от Ким Чен Ына 06:30, Политика Сооснователи Instagram решили уйти из компании 06:05, Бизнес ЕСПЧ принял жалобу Поклонской по обвинениям в госизмене на Украине 06:01, Политика В Верховном суде объяснили отказ считать репосты преступлением 05:29, Общество В Минэнерго оценили возможности России по производству СПГ 05:03, Экономика «Ведомости» узнали о планах властей наказать ЛДПР и КПРФ 04:41, Политика Программу ипотеки под 6% решили продлить до 2024 года 04:06, Экономика Минстрой запланировал привлечь компании КНР для системы оплаты транспорта 03:51, Общество
МЦК станет инфраструктурной платформой для развития территорий промзон
Материалы по теме Москва пересадочная: новые станции МКЖД Пассажирские хабы: мировой опыт для Москвы
08 сен 2016, 08:50
0
Денис Колокольников МЦК станет инфраструктурной платформой для развития территорий промзон
В Москве с 10 сентября запустят новую кольцевую линию — Московское центральное кольцо. О том, насколько оно будет востребовано и как повлияет на рынок недвижимости, рассказывает председатель совета директоров RRG Денис Колокольников

Переоценивать значение Московского центрального кольца (МЦК, в прошлом — МКЖД) и полагать, что магистраль кардинально улучшит транспортную схему, не следует, во всяком случае сегодня. МЦК как инфраструктурный проект — это исключение из правил в столичной градостроительной политике. Думаю, впервые в московской практике город сначала построил инфраструктуру, а затем уже стартовало или продолжилось освоение крупных территорий. МЦК является важным заделом на будущее, но, как обычно, есть нюансы.

Изначально МКЖД (протяженность — 54 км) работала как грузовая дорога и проходила по «ржавому поясу» города, который в прошлом был промышленным и разделял исторический центр и спальные районы. Это плотный, малопропускной с точки зрения транспорта и автодорог массив промышленных территорий, зачастую ставших белыми пятнами на карте города. Фрагментарно железная дорога проходит вдоль Третьего транспортного кольца (ТТК), которое прокладывалось в тех местах, где можно было что-то снести, то есть в промзонах. Одним словом, значительное число станций МЦК расположено в нежилых районах (есть даже остановки «в лесу» — «Белокаменная»). Большинство граждан туда никогда бы и не попали — незачем. Люди, как правило, едут с работы домой и обратно, а жилья в этой зоне пока немного. Логистика, навигация, движение пассажиров на многих транспортно-пересадочных узлах (ТПУ), расположенных на ТТК, неочевидны для пассажиров. Представьте себе: человек выходит на некой станции и видит с одной стороны участок ТТК, который пешком не перейдешь, с другой — железную дорогу. Единственный путь — длинный надземный переход, по которому иногда просто страшно идти, да и подниматься лень. Чтобы на МЦК сформировался трафик, необходимы достаточный жилой массив, объекты с рабочими местами и доступность этих станций, однако эти условия пока мало где реализованы.

Важно понимать, что МЦК само по себе не имеет особого значения, если не предусмотрено достаточного количества функциональных пересадок на другие виды общественного транспорта. Такие пересадки заявлены на станциях метро, но на многих объектах находятся в значительном отдалении от МЦК. Например, станция «Балтийская» расположена так, что ее транспортно-пересадочным узлом является торговый комплекс «Метрополис». Чтобы попасть к «Войковской», нужно преодолеть переход, пересечь или обойти весь торговый комплекс и перейти дорогу. Маршрут займет 10–15 минут, это нефункционально. Подчеркну, что близкие пересадки предусмотрены, в основном, для станций метро, которые пока не существуют — запроектированы или строятся.

Достаточно комфортные схемы предусмотрены на стратегически важных ТПУ, например «Сити», «ЗИЛ». От «ЗИЛАРТа», который сейчас активно строится, ближайшие станции метро «Технопарк» и «Автозаводская» расположены в 20-минутной пешей доступности при не очень комфортной дороге. Станция МЦК на этой территории необходима, но недостаточна, поэтому была запроектирована еще одна станция метро «ЗИЛ». Станция МЦК станет эффективно работать тогда, когда можно будет пересаживаться на ветку метро.

Еще раз подчеркну, что потенциал МЦК сегодня невелик. Метрополитен в среднем перевозит около 6,5–7 млн человек в день. Согласно планам МКЖД, суточный трафик в первый год работы МЦК составит порядка 200 тыс. человек (чтобы добиться такого пассажиропотока, придется постараться). Цифры несопоставимы, однако МЦК — это задел на будущее. Если Третий пересадочный контур метро проходит по жилому поясу, является удобным, функциональным и необходимым, то МЦК позволит улучшить транспортную составляющую районов, которые будут проходить через реновацию. Это полезный и необходимый проект, который позволит развивать территории. На карте Москвы есть такие площадки, где станции МЦК станут пока единственным видом общественного скоростного транспорта (например, ТПУ «Белокаменная»). Это особенно актуально для территорий, где не проходит ТТК.

Важной составляющей проекта МЦК является развитие прилегающих к ТПУ территорий, девелопмент коммерческой недвижимости. Сегодня на сайте МКЖД представлены инвестиционные проекты восьми ТПУ, где предполагается строительство 750 тыс. кв. м площадей («Сити», «Ботанический сад», «Владыкино», «Ярославская», «Новохохловская», «Варшавское шоссе», «Новопесчаная», «Николаевская»). Однако при анализе этого планирования возникает ряд спорных вопросов. Так, на ТПУ «Новохохловская» (Лихоборы) инвесторам предлагается построить ТРЦ на 130 тыс. кв. м GLA. С точки зрения дорожной инфраструктуры, плотности населения, объема рынка решение совсем неоднозначное. Другие примеры, которые заставляют задуматься: ТЦ с GLA в 55 тыс. кв. м на ТПУ «Ярославская» возле комплекса «Золотой Вавилон Ростокино», офисный центр на 117 тыс. кв. м возле ТПУ «Сити».

Некоторые эксперты полагают, что открытие ТПУ существенно скорректирует арендные ставки в находящихся поблизости объектах коммерческой недвижимости. Ликвидность — да, рост ставок — если только в близко расположенных зданиях с перспективой перепрофилирования их в ретейл. Но все индивидуально, и надо максимально капитализировать новую транспортную инфраструктуру. Для отдельных ТПУ предполагается влияние на функционирующие в непосредственной близости объекты. На пассажирском трафике может возникнуть ретейл. Однозначно можно сказать, что на каждой станции будет востребована цивилизованная малоформатная торговля. Но главное — это фундаментальная инфраструктурная платформа для развития территорий. 

Об авторах
Денис Колокольников председатель совета директоров RRG
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости