Лента новостей
Все новости Недвижимость
Полиция Гонконга применила слезоточивый газ возле университета 08:36, Общество В Белоруссии начались досрочные выборы в парламент 08:16, Политика В Приморье рухнула стена жилого дома 07:54, Общество Власти Самоа объявили чрезвычайное положение из-за вспышки кори 07:32, Общество Диетолог сообщила о наименее вредных для организма сладостях 06:58, Общество Главы делегаций США и Китая обсудили первую часть торговой сделки 06:51, Политика Правозащитники заявили о 23 погибших с начала кризиса в Боливии 06:25, Политика Экс-глава МИД Украины назвал успехом Путина разведение сил в Донбассе 06:11, Политика В генконсульстве США в Мексике ввели комендантский час 06:00, Политика В селе в Дагестане произошел пожар 05:38, Общество В ООН назвали основные причины смертности на российских дорогах 05:14, Общество Иранские власти выпустили предупреждение протестующим из-за цен на бензин 05:14, Политика Кардиолог сообщил об опасности электронных сигарет 05:03, Общество Матвиенко связала дату визита Путина на Кубу с его графиком 04:44, Политика «Лос-Анджелес» одержал победу над «Вегасом» в матче НХЛ 04:31, Спорт Черчесов отказался отвечать на вопрос бельгийского журналиста о тактике 04:22, Спорт Матвиенко сообщила о проекте по реконструкции кубинских железных дорог 04:19, Политика Шайба Свечникова помогла «Каролине» победить «Миннесоту» в матче НХЛ 03:59, Спорт Опросы показали наибольший уровень поддержки консерваторов с 2017 года 03:53, Политика В Белом доме сообщили о состоянии здоровья Трампа 03:32, Общество Помощник Зеленского заявил о завершающем этапе возврата кораблей Россией 03:14, Политика Израильские истребители F35 отработали «уход» от российских С-400 03:03, Политика США ввели санкции в отношении главы МВД Кубы 02:56, Политика В Сети появилось видео падения автомобиля в реку Фонтанку в Петербурге 02:41, Общество На западе Москвы при наезде машины на фонарь погиб человек 02:24, Общество Сборные Нидерландов и Германии вышли на Евро-2020 02:15, Спорт В общежитии в Киеве прогремел взрыв 02:00, Общество Явка на досрочном голосовании в Белоруссии составила почти 36% 01:46, Политика
Новое кольцо: как повлияет запуск МЦК на рынок недвижимости Москвы
Материалы по теме МЦК станет инфраструктурной платформой для развития территорий промзон Московские власти увеличили расходы на крупные инфраструктурные стройки
0
Новое кольцо: как повлияет запуск МЦК на рынок недвижимости Москвы
Редакция «РБК-Недвижимость» выяснила у игроков рынка недвижимости, как отразится запуск Московского центрального кольца на столичной жилой и коммерческой недвижимости
Поезд на Московском центральном кольце (Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС )

В Москве в День города — 10 сентября — запустили пассажирское движение по Московскому центральному кольцу (МЦК, ранее — МКЖД) протяженностью 54 км. В церемонии открытия движения приняли участие мэр Москвы Сергей Собянин и президент России Владимир Путин.

Всего на МЦК будет 31 станция (точное название — транспортно-пересадочный узел, ТПУ), на 17 из них предусмотрена пересадка на метро, в том числе на 11 станциях планируется строительство крытых галерей от МЦК к метрополитену. Пунктов пересадки с МЦК на пригородные электрички будет девять (без интеграции с кольцом останется только киевская линия пригородного сообщения).

В один из самых амбициозных российских транспортных проектов вложено более 100 млрд руб., однако многое пока не достроено. На данный момент заработали 26 станций МЦК, еще пять московская мэрия планирует открыть до конца года.

«РБК-Недвижимость» выяснила у игроков рынка недвижимости, как отразится запуск движения на Московском центральном кольце на столичной жилой и коммерческой недвижимости.

МЦК повысит ликвидность жилья

Запуск Московского центрального кольца — революция в общественном транспорте, но не на рынке недвижимости, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. МЦК окажет опосредованное влияние и на ликвидность многих районов города, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. С этим мнением согласна генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина: «Прилегающие к МКЖД районы не очень сильно выиграют в плане транспортной доступности. Так как это не будет кардинально менять картину, то и на ценах на жилую недвижимость практически не отразится».

В первую очередь, по мнению Марии Литинецкой, ликвидность жилья, расположенного в доступности от МЦК, может вырасти в таких районах, как Нижегородский, Хорошево-Мневники, Метрогородок, Коптево. Наталия Шаталина считает, что запуск нового кольца способен повлиять на цены новостроек, расположенных не только в непосредственной близости от станции Хорошево-Мневники, но и на более обширной территории. «В районе и его ближайшем окружении ветка метрополитена не проходит, а транспортная ситуация, следовательно, не самая простая. Поэтому МЦК может стать неплохой альтернативой наземному транспорту», — поясняет эксперт.

Кроме того, по прогнозу Марии Литинецкой, повысится ликвидность жилья в тех локациях, где МЦК нет альтернатив. «В первую очередь это ЮВАО и ЮАО, где из-за высокой концентрации промзон не хватает связующих хорд и станций метро между районами. В таких локациях стоимость квадратного метра жилья может пойти вверх. Однако рост вряд ли превысит 3–5%. Все же не стоит забывать про высокую конкуренцию и превышение в Москве объема предложения над спросом», — поясняет эксперт.

Многие станции МЦК проходят через бывшие промышленные зоны, которые в перспективе будут застроены. «Всего по плану городских властей вдоль МЦК появится 10 млн кв. м жилой недвижимости. В настоящий момент поблизости уже возводится 14 комплексов квартир и апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.

В тех же районах, где МЦК дублирует уже действующие станции метро и пригородные электрички, вряд ли стоимость изменится, считают риелторы. В качестве примера Мария Литинецкая приводит станцию «Спортивная» в Хамовниках. «В районе уже действуют шесть станций метро и 22 маршрута наземного общественного транспорта. Более того, новая станция МЦК даже может привести к отрицательной ценовой динамике, если, к примеру, мы ведем речь о домах, окна которых выходят на станции», — считает она.

Новостройки вблизи Московского центрального кольца

Новостройка Район Станция МЦК
ЖК «Лосиный остров», ЖК «Соколиный форт» Метрогородок «Белокаменная»
МФК «Маршал» Щукино «Панфиловская»
ЖК «На улице Мельникова» Южнопортовый «Угрешская»
ЖК Park Plaza, МФК «Водный» Коптево «Коптево»
ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК «Парк Легенд» Даниловский «ЗИЛ»
ЖК «Лайнер», ЖК «Хорошевский», ЖК «Родной город» Хорошевский, Щукино «Зорге»
ЖК «Золотая звезда» Измайлово «Соколиная гора»
ЖК «Поколение» Отрадное «Окружная»

Данные «Метриум Групп»

Вообще, в открытии МЦК, несомненно, больше плюсов, чем минусов. «Минусы, скорее всего, почувствуют жители тех квартир, чьи окна выходят на железную дорогу, — у них повысится уровень шума. Стоимость таких квартир может снизиться, но не более чем на 5%», — убеждена Наталья Шаталина.

Инфраструктурная платформа

Важной составляющей проекта МЦК является развитие прилегающих к ТПУ территорий, девелопмент коммерческой недвижимости, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» игроки рынка коммерческой недвижимости. Изначально МКЖД работала как грузовая дорога и проходила по «ржавому поясу» города, который в прошлом был промышленным и разделял исторический центр и спальные районы. Это плотный, малопропускной с точки зрения транспорта и автодорог массив промышленных территорий, зачастую ставших белыми пятнами на карте города, — так оценивает этот пояс председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

По его мнению, главное — фундаментальная инфраструктурная платформа для развития территорий. «Запуск МЦК, несомненно, является сильным стимулом для развития промышленных зон. Благодаря этому мы ожидаем появления большого количества перспективных участков под застройку», — отмечает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.

Запуск МЦК позволит ускорить развитие порядка 10,8 тыс. га территорий, уверены столичные власти. «Сегодня это фактически заброшенные промышленные площадки, которые используются неэффективно или совсем не вовлечены в жизнь города. В перспективе здесь может быть построено порядка 2 млн кв. м недвижимости», — рассказал ранее журналистам глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Однако в 2015 году Марат Хуснуллин оценивал потенциал новых площадей на транспортно-пересадочных узлах на строящихся станциях метро в 6 млн кв. м, из них порядка 3 млн кв. м — жилье.

Сегодня на сайте МКЖД представлены инвестиционные проекты восьми ТПУ, где предполагается строительство 750 тыс. кв. м площадей («Сити», «Ботанический сад», «Владыкино», «Ярославская», «Новохохловская», «Варшавское шоссе», «Новопесчаная», «Николаевская»). Однако при анализе этого планирования возникает ряд спорных вопросов. «Так, на ТПУ «Новохохловская» (Лихоборы) инвесторам предлагается построить ТРЦ на 130 тыс. кв. м арендуемой площади. С точки зрения дорожной инфраструктуры, плотности населения, объема рынка решение неоднозначное. Другие примеры, которые заставляют задуматься: ТЦ арендуемой площади в 55 тыс. кв. м на ТПУ «Ярославская» возле комплекса «Золотой Вавилон Ростокино», офисный центр на 117 тыс. кв. м возле ТПУ «Сити», — говорит Денис Колокольников.

«Каждый ТПУ, каждую станцию следует рассматривать в рамках развития всей прилегающей территории, а не только как отдельный объект транспортной инфраструктуры. И здесь следует отметить, что их развитие требуется осуществить в рамках комплексного развития территорий», — добавляет Владислав Николаев. В среднесрочной перспективе в зоне влияния новых станций могут появиться объекты стрит-ретейла и торговые центры в основном микрорайонного и районного форматов, ориентированные на местное население и пассажиропоток, прогнозирует директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Оксана Мостяева.

Запуск Московского центрального кольца позволит несколько улучшить транспортную доступность ряда коммерческих и жилых объектов, особенно в части тех мест, где строятся новые станции, не связанные с существующими станциями метрополитена, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Из 31 станции МЦК 18 расположены в зонах деловой активности города и имеют шаговую доступность к деловым центрам, общий объем предложения которых, по данным Knight Frank, составляет 2,7 млн кв. м офисных площадей (с учетом строящихся зданий с планируемым вводом в эксплуатацию в 2016–2017 годах). Из этого объема около половины приходится на станции, расположенные в районе ММДЦ «Москва-Сити», а также на территории «Большого Сити» — «Деловой центр», «Кутузовская» и «Шелепиха».

Некоторые эксперты полагают, что открытие ТПУ существенно скорректирует арендные ставки в находящихся поблизости объектах коммерческой недвижимости. «Ставки аренды на объекты, размещаемые в рамках ТПУ, предполагаются несколько выше, чем в сравнимых объектах в тех же локациях (за счет лучшей транспортной доступности), при этом их уровень, а также «надбавка» за близость к транспортному узлу зависят от правильности концепции и локальной конкуренции (возможно, коммерческие объекты не будут востребованы у потенциальных арендаторов)», — говорит Ольга Ясько.

Однако, по мнению Дениса Колокольникова, новое кольцо скорее увеличит ликвидность объектов. «Но все индивидуально, и надо максимально капитализировать новую транспортную инфраструктуру. Для отдельных ТПУ предполагается влияние на функционирующие в непосредственной близости объекты. На пассажирском трафике может возникнуть ретейл. Однозначно можно сказать, что на каждой станции будет востребована цивилизованная малоформатная торговля», — резюмирует эксперт.