Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Японский Nissan вышел из состава акционеров АвтоВАЗа 21:17, Бизнес Forbes включил Мильнера в список 100 величайших бизнес-умов современности 21:08, Бизнес Отец «пьяного» мальчика подал новое заявление после проведения экспертизы 21:04, Общество Трамп в ООН предостерег от вмешательства в дела других стран 20:50, Политика «Аэрофлот» заявил о планах продать почти 5% своих акций на бирже 20:42, Бизнес Сын предотвратившего ядерную войну офицера Петрова заявил о его смерти 20:40, Общество Альфа-банк наймет подростков для разработки продуктов для молодежи 20:25, Общество В жилом доме в Санкт-Петербурге взорвался газ 20:22, Общество Как проходили проекты по имитации условий жизни в космосе 20:07, Фотогалерея  Будущий китайский акционер «Роснефти» получит доступ к ее газу 20:06, Бизнес У берегов Бельгии нашли немецкую подводную лодку времен Первой мировой 20:02, Общество «Петр Великий» и две подлодки провели стрельбы в ходе учений «Запад-2017» 19:50, Политика Главкома ВДВ госпитализировали после ДТП в Мурманской области 19:47, Общество Главное из выступления Дональда Трампа на Генассамблее ООН 19:45, Общество СМИ узнали о требовании Неймара продать лучшего бомбардира «ПСЖ» 19:43, Спорт Путин предложил сажать на срок до 10 лет за нарушения при гособоронзаказе 19:36, Общество «Роснефть» назвала апелляцию АФК «Система» отказом от мирового соглашения 19:28, Бизнес Минтранс ответил на выписанные Украиной 20 тыс. штрафов авиакомпаниям 19:28, Политика ЕСПЧ отказал России в пересмотре решения по делу о теракте в Беслане 19:27, Политика Кандидат на пост посла США в России заявил о ее вмешательстве в выборы 19:23, Политика «Система» оспорила решение суда по иску «Роснефти» на 136 млрд руб. 19:15, Бизнес «Яндекс» покажет Путину прототип своего беспилотного автомобиля 19:15, Технологии и медиа Брат шведского короля запустит производство вина в Крыму 19:10, Бизнес В Краснодаре эвакуировали пять торговых центров 19:01, Общество Обвиненный в мошенничестве основатель «Смотра.ру» отказался признать вину 18:53, Общество Суд перенес на 26 сентября рассмотрение иска «Югры» к ЦБ 18:51, Финансы Суд отклонил иск Дадина к ФСИН и администрации карельской колонии 18:49, Общество Государство для курдов: почему не удастся сохранить целостность Ирака 18:37, Мнение
Новое кольцо: как повлияет запуск МЦК на рынок недвижимости Москвы
Материалы по теме МЦК станет инфраструктурной платформой для развития территорий промзон Московские власти увеличили расходы на крупные инфраструктурные стройки
12 сен, 2016 13:42
0
Новое кольцо: как повлияет запуск МЦК на рынок недвижимости Москвы
Редакция «РБК-Недвижимость» выяснила у игроков рынка недвижимости, как отразится запуск Московского центрального кольца на столичной жилой и коммерческой недвижимости
Поезд на Московском центральном кольце (Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС )

В Москве в День города — 10 сентября — запустили пассажирское движение по Московскому центральному кольцу (МЦК, ранее — МКЖД) протяженностью 54 км. В церемонии открытия движения приняли участие мэр Москвы Сергей Собянин и президент России Владимир Путин.

Всего на МЦК будет 31 станция (точное название — транспортно-пересадочный узел, ТПУ), на 17 из них предусмотрена пересадка на метро, в том числе на 11 станциях планируется строительство крытых галерей от МЦК к метрополитену. Пунктов пересадки с МЦК на пригородные электрички будет девять (без интеграции с кольцом останется только киевская линия пригородного сообщения).

В один из самых амбициозных российских транспортных проектов вложено более 100 млрд руб., однако многое пока не достроено. На данный момент заработали 26 станций МЦК, еще пять московская мэрия планирует открыть до конца года.

«РБК-Недвижимость» выяснила у игроков рынка недвижимости, как отразится запуск движения на Московском центральном кольце на столичной жилой и коммерческой недвижимости.

МЦК повысит ликвидность жилья

Запуск Московского центрального кольца — революция в общественном транспорте, но не на рынке недвижимости, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы. МЦК окажет опосредованное влияние и на ликвидность многих районов города, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. С этим мнением согласна генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина: «Прилегающие к МКЖД районы не очень сильно выиграют в плане транспортной доступности. Так как это не будет кардинально менять картину, то и на ценах на жилую недвижимость практически не отразится».

В первую очередь, по мнению Марии Литинецкой, ликвидность жилья, расположенного в доступности от МЦК, может вырасти в таких районах, как Нижегородский, Хорошево-Мневники, Метрогородок, Коптево. Наталия Шаталина считает, что запуск нового кольца способен повлиять на цены новостроек, расположенных не только в непосредственной близости от станции Хорошево-Мневники, но и на более обширной территории. «В районе и его ближайшем окружении ветка метрополитена не проходит, а транспортная ситуация, следовательно, не самая простая. Поэтому МЦК может стать неплохой альтернативой наземному транспорту», — поясняет эксперт.

Кроме того, по прогнозу Марии Литинецкой, повысится ликвидность жилья в тех локациях, где МЦК нет альтернатив. «В первую очередь это ЮВАО и ЮАО, где из-за высокой концентрации промзон не хватает связующих хорд и станций метро между районами. В таких локациях стоимость квадратного метра жилья может пойти вверх. Однако рост вряд ли превысит 3–5%. Все же не стоит забывать про высокую конкуренцию и превышение в Москве объема предложения над спросом», — поясняет эксперт.

Многие станции МЦК проходят через бывшие промышленные зоны, которые в перспективе будут застроены. «Всего по плану городских властей вдоль МЦК появится 10 млн кв. м жилой недвижимости. В настоящий момент поблизости уже возводится 14 комплексов квартир и апартаментов», — говорит Мария Литинецкая.

В тех же районах, где МЦК дублирует уже действующие станции метро и пригородные электрички, вряд ли стоимость изменится, считают риелторы. В качестве примера Мария Литинецкая приводит станцию «Спортивная» в Хамовниках. «В районе уже действуют шесть станций метро и 22 маршрута наземного общественного транспорта. Более того, новая станция МЦК даже может привести к отрицательной ценовой динамике, если, к примеру, мы ведем речь о домах, окна которых выходят на станции», — считает она.

Новостройки вблизи Московского центрального кольца

Новостройка Район Станция МЦК
ЖК «Лосиный остров», ЖК «Соколиный форт» Метрогородок «Белокаменная»
МФК «Маршал» Щукино «Панфиловская»
ЖК «На улице Мельникова» Южнопортовый «Угрешская»
ЖК Park Plaza, МФК «Водный» Коптево «Коптево»
ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК «Парк Легенд» Даниловский «ЗИЛ»
ЖК «Лайнер», ЖК «Хорошевский», ЖК «Родной город» Хорошевский, Щукино «Зорге»
ЖК «Золотая звезда» Измайлово «Соколиная гора»
ЖК «Поколение» Отрадное «Окружная»

Данные «Метриум Групп»

Вообще, в открытии МЦК, несомненно, больше плюсов, чем минусов. «Минусы, скорее всего, почувствуют жители тех квартир, чьи окна выходят на железную дорогу, — у них повысится уровень шума. Стоимость таких квартир может снизиться, но не более чем на 5%», — убеждена Наталья Шаталина.

Инфраструктурная платформа

Важной составляющей проекта МЦК является развитие прилегающих к ТПУ территорий, девелопмент коммерческой недвижимости, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» игроки рынка коммерческой недвижимости. Изначально МКЖД работала как грузовая дорога и проходила по «ржавому поясу» города, который в прошлом был промышленным и разделял исторический центр и спальные районы. Это плотный, малопропускной с точки зрения транспорта и автодорог массив промышленных территорий, зачастую ставших белыми пятнами на карте города, — так оценивает этот пояс председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.

По его мнению, главное — фундаментальная инфраструктурная платформа для развития территорий. «Запуск МЦК, несомненно, является сильным стимулом для развития промышленных зон. Благодаря этому мы ожидаем появления большого количества перспективных участков под застройку», — отмечает региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислав Николаев.

Запуск МЦК позволит ускорить развитие порядка 10,8 тыс. га территорий, уверены столичные власти. «Сегодня это фактически заброшенные промышленные площадки, которые используются неэффективно или совсем не вовлечены в жизнь города. В перспективе здесь может быть построено порядка 2 млн кв. м недвижимости», — рассказал ранее журналистам глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. Однако в 2015 году Марат Хуснуллин оценивал потенциал новых площадей на транспортно-пересадочных узлах на строящихся станциях метро в 6 млн кв. м, из них порядка 3 млн кв. м — жилье.

Сегодня на сайте МКЖД представлены инвестиционные проекты восьми ТПУ, где предполагается строительство 750 тыс. кв. м площадей («Сити», «Ботанический сад», «Владыкино», «Ярославская», «Новохохловская», «Варшавское шоссе», «Новопесчаная», «Николаевская»). Однако при анализе этого планирования возникает ряд спорных вопросов. «Так, на ТПУ «Новохохловская» (Лихоборы) инвесторам предлагается построить ТРЦ на 130 тыс. кв. м арендуемой площади. С точки зрения дорожной инфраструктуры, плотности населения, объема рынка решение неоднозначное. Другие примеры, которые заставляют задуматься: ТЦ арендуемой площади в 55 тыс. кв. м на ТПУ «Ярославская» возле комплекса «Золотой Вавилон Ростокино», офисный центр на 117 тыс. кв. м возле ТПУ «Сити», — говорит Денис Колокольников.

«Каждый ТПУ, каждую станцию следует рассматривать в рамках развития всей прилегающей территории, а не только как отдельный объект транспортной инфраструктуры. И здесь следует отметить, что их развитие требуется осуществить в рамках комплексного развития территорий», — добавляет Владислав Николаев. В среднесрочной перспективе в зоне влияния новых станций могут появиться объекты стрит-ретейла и торговые центры в основном микрорайонного и районного форматов, ориентированные на местное население и пассажиропоток, прогнозирует директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Оксана Мостяева.

Запуск Московского центрального кольца позволит несколько улучшить транспортную доступность ряда коммерческих и жилых объектов, особенно в части тех мест, где строятся новые станции, не связанные с существующими станциями метрополитена, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. Из 31 станции МЦК 18 расположены в зонах деловой активности города и имеют шаговую доступность к деловым центрам, общий объем предложения которых, по данным Knight Frank, составляет 2,7 млн кв. м офисных площадей (с учетом строящихся зданий с планируемым вводом в эксплуатацию в 2016–2017 годах). Из этого объема около половины приходится на станции, расположенные в районе ММДЦ «Москва-Сити», а также на территории «Большого Сити» — «Деловой центр», «Кутузовская» и «Шелепиха».

Некоторые эксперты полагают, что открытие ТПУ существенно скорректирует арендные ставки в находящихся поблизости объектах коммерческой недвижимости. «Ставки аренды на объекты, размещаемые в рамках ТПУ, предполагаются несколько выше, чем в сравнимых объектах в тех же локациях (за счет лучшей транспортной доступности), при этом их уровень, а также «надбавка» за близость к транспортному узлу зависят от правильности концепции и локальной конкуренции (возможно, коммерческие объекты не будут востребованы у потенциальных арендаторов)», — говорит Ольга Ясько.

Однако, по мнению Дениса Колокольникова, новое кольцо скорее увеличит ликвидность объектов. «Но все индивидуально, и надо максимально капитализировать новую транспортную инфраструктуру. Для отдельных ТПУ предполагается влияние на функционирующие в непосредственной близости объекты. На пассажирском трафике может возникнуть ретейл. Однозначно можно сказать, что на каждой станции будет востребована цивилизованная малоформатная торговля», — резюмирует эксперт. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости