Плата за комфорт и безопасность
Покупатель элитной квартиры должен четко осознавать, что приобретает не только инвестиционно выгодный, но и требующий постоянных финансовых вливаний объект. Ведь высококлассная недвижимость имеет свою специфику эксплуатационного обслуживания, за которое нужно платить.
"Элитное жилье, или квартиры класса А, отличаются от всех остальных строгими критериями, – считает Андрей Банников, руководитель департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука жилья". – Приоритетным здесь является месторасположение – только в пределах Садового кольца. Соответственно, дом должен быть малоквартирным (примерно до 40 квартир) и малоэтажным – чтобы не нарушать архитектурный ансамбль города. При этом постройка может быть как после реконструкции, так и вновь построенной. Еще одно визуальное отличие элитного жилья – наличие собственной придомовой огороженной территории и богатая отделка – тут может быть использован мрамор и гранит. Отделка входной группы также отличается роскошью – красное дерево, позолота – тут все свидетельствует об обеспеченности жильцов". По мнению эксперта, из технических характеристик в элитном доме должна быть собственная служба эксплуатации, системы видеонаблюдения, пожаротушения и климат-контроля. "Особое внимание уделяется безопасности – в домах располагается центральная система охраны", – отмечает Андрей Банников.
Если "мрамор и гранит" входят в стоимость квадратного метра, то функционирование систем, которые делают жизнь обеспеченного человека комфортной и безопасной, требуют регулярных капиталовложений. Чем класс дома выше, тем более высокотехнологичные системы задействованы в его обслуживании. "Во всех элитных домах есть собственная служба эксплуатации, которая предоставляет максимально широкий спектр услуг, – отмечает Ольга Богородицкая, директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank. – Иногда эта компания обслуживает несколько домов, находящихся рядом, – если их строил один девелопер". Основное отличие от бизнес-класса, помимо более высокого качества материалов, строительства, инженерных систем и коммуникаций, по мнению эксперта, – это система автоматизированного управления зданием. "Все процессы можно отследить и контролировать на мониторе. В элитных проектах более продуманные условия комфортного существования и невмешательства в частную жизнь жильцов. Например, зачастую охрана дома или комплекса незаметна для жильцов и посетителей – все перемещения по общим зонам отслеживаются при помощи камер, а для гостей работает приемная, так что охранникам нет необходимости находиться в холле", – рассказывает Ольга Богородицкая.
По данным экспертов, средняя стоимость обслуживания элитного городского жилья составляет примерно 5,5 долл./кв. м в месяц. "Но нужно понимать, что эта стоимость обычно включает охрану, уборку помещений и придомовой территории, содержание инженерных систем, мойку фасада здания, обслуживание лифтов, кондиционирование и т. д., – отмечает Ольга Богородицкая. – Профессиональный консьерж-сервис, который все чаще привлекают в качестве дополнительной услуги, как правило, оплачивается отдельно".
На цену обслуживания элитного жилья влияет как количество квадратных метров самой квартиры, так и площадь придомовой инфраструктуры. "Что касается элитных квартир, то чем больше места от общей застройки участка занимают общие зоны отдыха, огороженная территория и внутренний двор, тем дороже содержание", – утверждает Михаил Насекин, руководитель проектного департамента УК "Финансы и недвижимость". С этим мнением согласна и Ольга Богородицкая: "В зависимости от инфраструктуры дома стоимость обслуживания элитной квартиры может увеличиваться. Например, если в доме есть закрытый фитнес-клуб, бассейн, любые другие объекты, рассчитанные только на жильцов, то все расходы по содержанию ложатся на их плечи. Каждый потенциальный покупатель должен отдавать себе отчет, за что ему предстоит платить и сколько".
Потенциальные покупатели элитных квартир должны быть готовы к большим регулярным тратам на обслуживание жилья. Но, по данным аналитического центра ИРН, соотношение стоимости эксплуатации и цены жилья в России представляет незначительную величину, в то время как в других странах этот показатель существенно выше. По словам экспертов, услуги по эксплуатации жилья в России сильно недооценены. Специалисты считают, что на фоне стабилизации цен на жилье бизнес-класса вполне можно ожидать, что стоимость его эксплуатации продолжит расти. А в долгосрочной перспективе эксплуатация жилья станет для жителей Московского региона существенной статьей расходов.
Если стоимость эксплуатации жилья значительно возрастет, то, возможно, не только покупателям элитной недвижимости придется задуматься над тем, где брать деньги на обслуживание своей квартиры.
Ольга Петрова