Почему покупают элитную "вторичку"?
Элитное жилье вторичного рынка недвижимости имеет свои неповторимые особенности. Спрос на этот сегмент жилья небольшой, да и количество предложений ограничено, но у элитной "вторички" всегда есть свой стабильный круг покупателей.
"В течение летних месяцев спрос на рынке элитной недвижимости, как и в других сегментах городской недвижимости, снизился на 10–15%, – говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости "МИАН". – В конце августа – начале сентября положительная динамика увеличения спроса восстановится". Хотя, по мнению Александра Скобкина, ведущего аналитика агентства недвижимости DOKI, спрос на элитное жилье в Москве небольшой не только в летние месяцы и составляет всего 5% от общего числа заявок. "А предложения на вторичном элитном рынке хоть и есть, но они носят "штучный" характер и составляют примерно 10% от общего объема текущих предложений", – отмечает эксперт.
По данным агентства недвижимости "МИАН", на рынке вторичного жилья количество предложений элитных квартир составило около 2,8 тыс. объектов, снизившись на 4–5% по сравнению с началом года. «Доля объектов верхней ценовой категории в общем объеме предложения столицы зафиксирована на сегодняшний день на уровне 12%, в то время как значение этого показателя в общей структуре спроса не превышает 5%», – говорит Алексей Кудрявцев.
Хотя и небольшой, спрос на элитную "вторичку" все-таки существует. Вторичный рынок премиум-класса привлекает потенциальных покупателей присущими только ему характеристиками. "Особенностью вторичного рынка элитного жилья является то, что помимо квартир в современных домах, признанных элитными, эксклюзивные апартаменты предлагаются в старинных домах и сталинских высотках, – рассказывает Люция Казимир, руководитель отдела аналитики департамента жилой недвижимости аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ". – Такие квартиры также относятся к элитному классу в силу своих качественных характеристик: отделка, уникальный дизайн, размер, планировка. Эти характеристики являются определяющими при выборе квартир на вторичном рынке". По мнению эксперта, дополнительную привлекательность придает история дома – например, проживание в нем знаменитых людей: поэтов, писателей, художников и политических деятелей. Обеспеченные люди хотят не только жить в престижном районе и в комфортных условиях, для них большое значение имеет имиджевая составляющая самого здания.
"Квартиры на вторичном рынке элитного жилья, прежде всего, интересуют людей, покупающих квартиру для дальнейшего проживания в ней. Это объясняется тем, что квартиры в элитных новостройках связаны с рисками, ожиданием и затратами на ремонт", – считает Люция Казимир. По данным аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ", в последнее время на рынке элитного жилья растет спрос на квартиры с отделкой, причем не только на вторичном, но и на первичном рынке недвижимости. Покупатель хочет приобретать полностью завершенный объект, а не тратить время на отделку новой квартиры. Но в отличие от вторичного рынка элитной недвижимости, предложение квартир с отделкой в новостройках ограниченно.
По мнению Александра Скобкина, элитная квартира, приобретенная на вторичном рынке, как правило, не является единственной недвижимостью обеспеченного покупателя: "Владельцы элитного жилья могут иметь в собственности еще несколько объектов недвижимости, включая коттеджи на престижных направлениях, квартиры в престижных районах Москвы и даже недвижимость за рубежом, и это дает им еще большую свободу выбора места проживания". Несмотря на то что срок окупаемости может составлять более 10 лет, часть вторичного элитного жилья все-таки приобретается и для сдачи в аренду, добавляет эксперт.
"Как правило, квартиры с отделкой в готовом элитном доме со сложившейся однородной социальной средой стоят дороже квартир в элитных новостройках", – отмечает Люция Казимир. По словам Александра Скобкина, разница может быть примерно 10% в пользу вторичного жилья по причине ограниченного предложения и затрат на отделку. Но Алексей Кудрявцев приводит данные, обратные выдвинутой экспертами теории: "Если говорить о текущем летнем периоде, то средняя стоимость 1 кв. м в элитных новостройках по итогам июля 2008 года составила 404 594 рубля (17 447 долларов), а на вторичном рынке стоимость 1 кв. м в элитном сегменте по итогам июля составила 366 564 рубля (15 807 долларов".
К выбору вторичного элитного жилья потенциальных покупателей подталкивает и тот факт, что в центре осталось слишком мало места для нового строительства. "А ограничение точечной застройки приведет к сокращению объемов строительства и предложения новых элитных объектов", – уверен Александр Скобкин. Так что есть все основания полагать, что спрос на элитное жилье на вторичном рынке недвижимости будет расти.
Ольга Петрова