Инвестиции в недвижимость: "вторичка" или новостройка
Сегодня, в условиях кризиса ликвидности, принимая решение о том, приобретать ли квартиру в новостройке или обратить свое внимание на вторичное жилье, покупателю приходится учитывать множество факторов. Рецептов на все случаи жизни и для любого кошелька, разумеется, не существует, но все же можно попытаться увидеть возможные риски и создать наиболее благоприятный для себя сценарий.
Самый большой риск для покупателя жилья в новостройке сегодня состоит в том, что деньги вкладываются в еще не существующий дом. К сожалению, проект может так и остаться нереализованным. "Конечно, есть масса способов проверить, с кем имеешь дело, – говорит Александр Козлов, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Девелопмент". – Это и построенные компанией дома, и имидж на рынке – ну, и хорошо бы посмотреть необходимые документы в офисе". Учитывая возможность остаться с "воздушным замком" на руках, несложно догадаться, что банки гораздо охотнее идут на выдачу ипотечных кредитов под вторичное жилье. Впрочем, сегодня существует множество совместных программ крупных ипотечных банков со строителями – опять же, с крупными, такими, как СУ-155, ДСК-1, "Капитал груп", ПИК, Главмосстрой, "ДОН-Строй", "Еврогруп девелопмент". Однако нельзя не отметить, что процентная ставка по кредиту на покупку квартиры в строящемся доме, как правило, выше, чем ставка по кредиту при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости.
Наиболее важное преимущество приобретения жилья в новостройке – это цена квадратного метра. На начальной стадии строительства она, как правило, значительно ниже среднерыночной, что позволяет купить квартиру большей площади и лучших характеристик, отмечает Екатерина Куканова, руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ ГК "ДОН-Строй". Первичный рынок, конечно же, привлекателен и для инвесторов: с момента начала продаж до окончания строительства рост цены квадратного метра, по ее словам, может составить 300–400%, а иногда и больше, особенно в сегменте высококачественного жилья. Есть и ряд других, более мелких преимуществ новостроек – прозрачная ситуация с документами, большая площадь жилья, современные коммуникации, возможность свободной планировки, новые электросети, способные выдержать немалую нагрузку. К числу минусов новостройки следует отнести невозможность немедленного заселения и, конечно, необходимость сразу же после заселения тратиться на отделку помещения.
Если покупатель не стеснен в средствах настолько, что может позволить себе приобрести объект элитной недвижимости, он нередко делает выбор в пользу вторичного жилья. Возможность выбрать любой район Москвы на свой вкус, уникальная архитектура и авторский дизайн квартир – все это очевидные плюсы для солидных покупателей, желающих приобрести жилье для себя, а не с целью последующей перепродажи.
Если покупка сегодня делается с целью вложить средства, имеет смысл ее совершать только в том случае, когда цена объекта на начальной стадии сильно отличается от цены уже возведенного объекта, подчеркивает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости "МИАН". "Таким потенциалом, на мой взгляд, сегодня обладают подмосковные многоэтажки, – говорит Алексей Кудрявцев. – Сохраняется и тенденция инвестирования в загородное жилье и участки, так как динамика роста цен на объекты загородной недвижимости не спадает. Самым выгодным сегодня можно назвать инвестирование в объекты экономсегмента загородной недвижимости и в земельные участки". МИАН прогнозирует рост цен до 40% в сегментах загородной и коммерческой недвижимости к концу года, а вот насчет устойчивости роста цен на городское "первичное" и "вторичное" жилье у экспертов есть немалые сомнения. "Есть одно "но", – добавляет Александр Козлов, – сейчас цены растут, но невозможно спрогнозировать, каким будет тренд в дальнейшем. Поэтому существует риск длительного возврата инвестиций. Для получения солидного дохода и возможности диверсификации рисков нужно покупать жилье секциями в разных местах". В целом же эксперты отмечают, что покупки с целью дальнейшей перепродажи совершаются сегодня реже, чем раньше, хотя это по-прежнему неплохой способ вложения капитала.
В условиях мирового финансового кризиса, совершившего на прошлой неделе новый виток, эксперты вновь говорят о перетекании инвестиций с фондового рынка в недвижимость. Теоретически это должно повлечь за собой резкое увеличение спроса на жилье, новый скачок цен и ужесточение требований к заемщикам со стороны банков. Однако эксперты по-разному оценивают влияние кризиса на столичный рынок недвижимости. Многие считают, что вслед за волной паники, которая в феврале довела стоимость однокомнатных квартир в панельных домах Москвы до 200 тыс. долларов, наступит период относительной стабильности. "На данный момент кризис банковской ликвидности не оказывает существенного влияния на ситуацию на столичном рынке недвижимости", – говорит Алексей Кудрявцев. Он же прогнозирует возможное ограничение спроса, "учитывая практику оплаты сделок на вторичном рынке, при которой осуществляется закладка банкнот в банковскую ячейку, и принимая во внимание долю ипотечных сделок (то есть сделок, в которых ликвидность обеспечивает банк). В первичном сегменте это маловероятно, так как часто оплата покупки происходит на средства застройщика". Александр Козлов отмечает, что крупные и средние инвесторы, которые оперируют суммами в десятки или сотни миллионов долларов, конечно же не будут вкладываться в розничную покупку недорогих квартир: "Слишком хлопотное дело. К тому же многих игроков фондового рынка жилая недвижимость пугает своей низкой ликвидностью – её, в отличие от акций, не продашь за один день. Они скорее переведут инвестиции во что-то другое, например, приобретут офисное здание, торговый центр, вложатся в покупку земли или войдут соинвесторами в девелоперский проект".
Таким образом, как ожидается, существенного влияния мировой кризис на рынок московской недвижимости, особенно новостроек и "вторичного" жилья экономкласса, не окажет, а цены будут продолжать расти средними темпами.
Анастасия Сторожева