Девелоперы боятся пустоты
Столичные девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, решили заранее гарантировать себе заполняемость строящихся бизнес-центров, существенно увеличив для этого срок предварительной аренды. Если несколько лет назад договор аренды заключался на три-пять лет, сейчас долгосрочными договорами считаются обязательства на семь, десять, а в некоторых случаях и пятнадцать лет. Подобная тенденция связана с ростом конкуренции среди девелоперских проектов, в том числе в преддверии масштабного ввода площадей в международном центре "Москва-Сити".
Способ борьбы с конкуренцией
Тенденция увеличения сроков аренды характерна в основном для офисных помещений класса А. Во многом это связано с тем, что именно в этом сегменте ожидается существенное увеличение предложения, что повлечет за собой рост конкуренции между объектами. Только один проект "Москва-Сити" к 2010 году предложит рынку около 2 млн кв. м офисных площадей.
В условиях усиливающейся конкуренции многие девелоперы изначально устанавливают долгие сроки аренды для арендаторов своих комплексов. Например, в бизнеспарке "Аврора", бизнес-центрах "Садовая Плаза" и "Эрмитаж Плаза" минимальный срок аренды составляет семь лет, рассказывает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Кроме того, договоры аренды на длительный срок значительно увеличивают и инвестиционную привлекательность объекта, добавляет директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. "Не секрет, что большинство девелоперов нацелены на последующую перепродажу своего проекта, а для покупающей стороны десятилетние сроки аренды значительно выгоднее договоров, заключенных всего на несколько лет", — утверждает Патрушев.
На пороге к стабилизации
Одним из следствий конкуренции, по мнению большинства участников рынка, стала стабилизация рынка офисов в Москве. Об этом в том числе свидетельствует замедление бурного роста арендных ставок на офисные помещения классов А и В. По данным Knight Frank, за 2004 год прирост средневзвешенной арендной ставки на помещения класса А составил 6%, а в 2005 году этот показатель не превысил 4%. В этих условиях собственникам недвижимости становится выгодным зафиксировать в договоре аренды существующий уровень арендных ставок, говорит руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Айдар Галеев.
Впрочем, не только девелоперы, но и сами арендаторы заинтересованы в заключении долгосрочных договоров аренды. Арендаторам такие договоры гарантируют стабильность их работы. "У бизнеса появилась определенная уверенность в завтрашнем дне, и появилась возможность прогнозировать развитие фирмы на значительный срок в будущем", — считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. Также плюсом для арендаторов стало то, что многие компании сегодня используют практику договоров salelease back, когда при продаже зданий за бывшим владельцем сохраняются права арендатора. Примерами таких долгосрочных сделок эксперты называют подписанные в 2005 году договор Raiffeisen Bank об аренде офисных помещений площадью 12,5 тыс. кв. м в бизнес-центре Gorky Park Tower на Ленинском проспекте (семь лет) и договор компании Alcatel об аренде 7,8 тыс. кв. м в том же комплексе (семь лет).
Нюансы аренды
Эксперты рынка считают, что не все договоры, даже заключенные на срок свыше семи лет, можно считать долгосрочными. Кроме временных рамок, в долгосрочном договоре важно указание санкций за досрочное расторжение договора, отмечает Айдар Галеев. В долгосрочном договоре должен быть указан срок, раньше которого его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. "Если же договор расторгается раньше, то арендатор должен выплатить арендную плату за весь срок нерасторжения", — комментирует Галеев.
Кроме того, на рынке существует так называемая практика фейс-контроля для долгосрочного арендатора. "Собственники зданий предпочитают видеть в качестве арендаторов известные крупные компании, претендующие на площади от 2 тыс. кв. м", — констатирует директор департамента коммерческой недвижимости Vesco Realty Елена Леонтьева.
В ближайшие несколько лет заключение долгосрочных — на семь-десять лет — договоров аренды станет обычной практикой, прогнозируют участники рынка. "Владельцы зданий и арендаторы в течение ближайшего времени должны отработать грамотные варианты долгосрочного договора аренды, — говорит руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — Ожидается, что в договорах аренды будет предусматриваться возможность их досрочного расторжения со стороны арендатора через первые три-пять лет". Кроме того, вероятно, в договорах аренды будет закладываться механизм корректировки ставки аренды в привязке, например, к индексу потребительских цен.
Маргарита Федорова
Антон Павлов