Ипотеку в Москве заморозили
В последние годы при обсуждении ипотеки самым популярным стал тезис о том, что кредитов выдается все больше, а ипотека медленно, но верно развивается. Однако официальная статистика говорит об обратном: ипотека упорно стагнирует с 2004 года. Согласно данным Росрегистрации, в 2004 году в Москве было выдано 4358 кредитов на покупку жилья, а в 2005 году - 4600 кредитов.
Опрошенные "РБК-Недвижимостью" эксперты считают, что в прошлом году количество выданных ипотечных кредитов почти не выросло по сравнению с предыдущим годом из-за того, что на рынке сложилась не самая благоприятная ситуация. Во-первых, многие застройщики отложили начало строительства новых объектов, во-вторых, десятки строительных компаний обвинили в хищении средств дольщиков. Судя по всему, в 2006 году ипотеке также придется нелегко.
В 2005 году доля ипотечных сделок на вторичном рынке выросла на 10% и составила 5,5% от общего количества сделок купли-продажи квартир. При этом общее количество проданных квартир на вторичном рынке сократилось более чем на 1,5%. В прошлом году ипотека активно развивалась лишь в первом полугодии, а во втором количество сделок резко уменьшилось. Ситуация на рынке ухудшилась из-за вступления в силу 214-ФЗ "О долевом строительстве", который установил невыгодные для застройщиков условия привлечения денег частных соинвесторов. Из-за этого закона многие застройщики отложили начало новых проектов до лучших времен, когда в 214-ФЗ будут приняты поправки. Кроме того, летом многие агентства недвижимости сняли с продаж до 30% квартир из-за того, что те не соответствовали требованиям нового закона. "Произошел отток покупателей с первичного рынка на вторичный, - говорит генеральный директор "АРТ-Билдинг" Андрей Анохин. - Это еще раз подтверждает, что в условиях ажиотажа и мракобесных настроений продавцов квартир ипотечники (те, кто покупают квартиру в кредит) остаются не у дел. Им либо приходится переплачивать, либо соглашаться на квартиры с более низкими потребительскими характеристиками". Результат известен: практически 3/4 ипотечных кредитов было выдано в первые 7 месяцев 2005 года.
В 2006 году ситуация на рынке не претерпела радикальных изменений. До сих пор не внесены поправки в 214-ФЗ, а обманутые строительными компаниями дольщики продолжают волновать общественность и чиновников митингами, исковыми заявлениями, пресс-конференциями. Спрос на квартиры в Москве все еще значительно превышает предложение, а потому риэлтеры могут выбирать клиентов. И обычно продавцы самых востребованных в ипотеке квартир - свободных и юридически чистых - предпочитают продавать их покупателям с "живыми" деньгами, а не тем, кто три месяца будет оформлять ипотечный кредит.
Однако, несмотря на статистику и не самую благоприятную для ипотеки ситуацию на рынке недвижимости, его участники продолжают пророчить небывалый рост ипотеки. Например, заместитель председателя правления "Москоммерцбанка" Альберт Хисаметдинов утверждает, что в 2006 году "рост объема рынка ипотеки не уменьшится и будет составлять не менее 100% в год". По прогнозу "Москоммерцбанка", в этом году продолжится снижение процентных ставок для всех категорий заемщиков. Кроме того, сузятся или исчезнут спрэды между процентными ставками для различных риск-категорий заемщиков (имеется в виду зависимость процентной ставки от формы подтверждения доходов). В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" прогнозируют, что в 2006 году объем ипотечных сделок вырастет на 60-80%. Однако, предупреждают в компании, благоприятные для развития ипотечного кредитования макроэкономические факторы в 2006 году будут осложняться негативной ситуацией на рынке жилья в целом, характеризующейся сокращением предложения при росте платежеспособного спроса.
В компании "ИНКОМ-Недвижимость" утверждают, что основными препятствиями для развития ипотеки остаются недостаточная величина доходов населения, высокие цены на недвижимость в Москве и их стремительный рост в последнее время, недостаточное количество квартир, продаваемых с помощью ипотеки. По мнению экспертов ипотечного брокера "Мой дом", для развития ипотечного кредитования необходимо снизить процентную ставку по кредитам и размер первоначального взноса на приобретаемое жилье. "Кроме того, следует сократить до разумного список документов для подачи заявки на кредит, - советуют в компании "Мой дом". - Банкам же следует уделить особое внимание на стандартизацию выдачи, оборота и сопровождения ипотечных кредитов, что существенно ускорит процесс рефинансирования уже выданных кредитов, а также будет способствовать развитию вторичного рынка ипотечного кредитования посредством секьюритизации ипотечных пулов".
В компании "АРТ-Билдинг" констатируют, что у ипотечников появится возможность подобрать квартиры лишь в том случае, если цены на недвижимость снизятся, а часть спроса вернется на первичный рынок. "Пока же многие используют на улучшение жилищных условий потребительское кредитование: взять потребительский кредит в 10-20 тысяч долларов на 5 лет под 10% реально и прибавив свои накопления приобрести жилплощадь с большей кухней и дополнительной комнатой", - резюмирует А. Анохин.
Вера Ковалева