Девелоперам прибавилось головной боли
Строительство парковок при торговых центрах традиционно является головной болью для девелопера. С принятием поправок в постановление столичного правительства об их размещении, требования по количеству машино-мест немного сократились, однако увеличился контроль за соблюдением норм. Эксперты рынка предполагают, что девелоперы будут вынуждены следовать новым правилам, что увеличит стоимость объектов.
Особенности парковки
Сегодня строительство крупного торгового или офисного центра невозможно без обустройства парковки. Во-первых, этого требуют строительные нормы, во-вторых, люди просто не будут посещать комплекс, где нет возможности оставить машину.
В настоящее время существует несколько видов парковок: подземная, наземная, многоуровневая и крышная. Наибольшую сложность при реализации проекта представляет подземная парковка, так как ее строительство требует больших ресурсов и капиталовложений. При этом, по словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в связи с дефицитом в Москве места под застройку, именно подземный паркинг берут за основу при проектировании торговых центров.
По словам руководителя отдела аналитики рынка торговой недвижимости компании Colliers International Ольги Ясько, размер участка под строительство ТЦ, особенно если он расположен в центральной части города, не всегда позволяет строительство обширной парковки, и девелоперу приходится идти на компромисс. Либо сокращается размер паркинга, либо приходится делать его многоярусным или размещать под землей.
Проще дела обстоят за пределами МКАД. Во всех ТЦ, расположенных за пределами центра Москвы, всегда есть наземная парковка. Там, где это невозможно, строится паркинг либо под землей (из-за сложности она делается платной для посетителей, чтобы окупить высокую себестоимость), либо на крыше (Патэрсон, L-153), но при этом предусматривается небольшая придорожная парковка.
Старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Полина Жилкина отмечает, что если проекты на МКАД из-за обилия земли, как правило, не испытывают проблемс парковкой ("Вэймарт" даже сдает порядка трети своей парковки под продажу автомобилей), а если они возникают, то легко решаются (так, изначальной парковки на 10 тыс. мест в первой "Меге" оказалось недостаточно, и ее расширили на 5–6 тыс. мест после открытия OBI), — то в самом городе это практически всегда проблема.
Основные требования
Строительство паркингов при торговых центрах в Москве в ближайшее время будет регламентироваться новыми нормами. Одним из их основных разработчиков стал департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города. Постановление "О внесении дополнений и изменений в постановление правительства Москвы №49 от 25.01.2000" предписывает в среднем в два раза увеличить строительство парковочных мест при объектах различного назначения. Кроме того, все объекты разделяются на находящиеся внутри Садового кольца и за его пределами. Для последних количество парковочных мест должно быть на 10–20% больше.
Что касается торговой недвижимости, то на 40–50 кв. м от общей площади торговых центров должно приходиться одно машино-место. Этот показатель, в отличие от показателей для других видов недвижимости, изменен практически не был. Сейчас все новые проекты, которые будут выходить на рынок, так или иначе будут проходить комиссию, где девелопер будет обязан предъявить количество машиномест, соответствующее площади объекта.
Как отмечает Михаил Гец, девелоперы стараются следовать нормам, определяющим число парковочных мест для предприятий торговли. "Парковка предусматривается проектом, который проходит согласование с рядом структур, в том числе и с архитектурой, которая должна следить за соответствием проекта СНиПам. Кроме того, построенный объект потом принимается государственной комиссией, которая также следит за соответствием построенного центра нормам", — говорит М.Гец.
Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", отмечает, что "парковка является одной из составляющих функционирования торгового центра". "Проектируя торговый центр, необходимо позаботиться и о парковке: где будут располагаться въезды и выездына парковочную площадку с транспортной магистрали, где будут размещаться парковочные места, как будет организован транспортный поток внутри парковки. Это требует большого количества согласований в разрешающих инстанциях", — констатирует Лобкарев.
Однако, по словам участников рынка, девелоперы все же часто пытаются обойти эти нормы. Так, рассказывает Полина Жилкина, московские нормы (одно парковочное место на 40 кв. м общей площади) на практике не соблюдаются из-за нереалистичности этих требований. "Нам не известны случаи, чтобы кого-то штрафовали из-за нарушения парковочных норм, либо примеры того, чтобы это в какой-либо степени тормозило строительство", — отмечает Жилкина.
С ней согласна и Ольга Ясько: "Скажем так, если требования столичных властей отличаются от объективных коммерческих требований, то эти нормы стараются обойти. В принципе, за их выполнением следят специальные органы".
"При разработке концепции девелоперы, конечно же, рассматривают количество парковочных мет как одну из составляющих успешного функционирования торгового центра, но при дефиците земли в городе и привлекательности места нередко вынуждены жертвовать парковочными местами", — также констатирует Сергей Лобкарев.
При этом большинство участников рынка признает, что наличие хорошо сделанной парковки в последнее время решает многое. Сейчас это понимают и девелоперы, которые стараются включать в проект максимальное количество машино-мест.
"В настоящий момент в конкурентной борьбе за посетителей выжить торговому центру без парковки довольно сложно. Поэтому у девелопера есть два выхода: либо в проекте уменьшить площадь самого ТЦ, либо строить подземную или крышную парковку", — резюмирует Михаил Гец.
Илья Терентьев