Средняя цена квартиры в московских новостройках
12 600 100 руб +3%
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Самолет выехал за пределы полосы на Курилах Общество, 05:42 WSJ узнала о расследовании ФБР в отношении бывшего советника Трампа Политика, 05:41 СМИ сообщили об отправке губернатора Фургала в Москву Общество, 05:18 Сбербанк в полтора раза нарастил доходы от комиссий за денежные переводы Финансы, 05:02 МВД Сербии объяснило протесты против карантина попыткой захвата власти Политика, 04:59 В Словении сожгли деревянную статую Мелании Трамп близ ее родного города Общество, 04:51 Кадыров назвал убитого в Вене жертвой иностранных спецслужб Политика, 04:08 Появилось видео задержания губернатора Хабаровского края Общество, 04:00 Совбез ООН не поддержал проект российской резолюции по Сирии Политика, 03:26 СК опубликовал фото задержания хабаровского губернатора Общество, 03:25 Как доля онлайн-продаж «ВкусВилл» выросла в 30 раз РБК и #CloudMTS, 03:06 Часть жильцов дома на Сахалине эвакуировали после взрыва Общество, 02:28 Хабаровского губернатора задержали по подозрению в организации убийств Политика, 01:59 Губернатора Петербурга освистали во время его речи на «Газпром-арене» Спорт, 01:51
Эксперт: Владельцы зданий "созрели" для передачи своих объектов профессиональным управялющим компаниям
Городская недвижимость ,  
0 

Эксперт: Владельцы зданий "созрели" для передачи своих объектов профессиональным управялющим компаниям

Ситуацию на рынке управления коммерческой недвижимости комментирует для "РБК-Недвижимости" директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов.
Фото: Директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов
Фото: Директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов

Ситуацию на рынке управления коммерческой недвижимости комментирует для "РБК-Недвижимости" директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов:

- В уходящем году получили развитие сразу несколько тенденций, которые оказали достаточно серьезное корректирующее влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом и рынок управления недвижимостью в частности.

Прежде всего, наконец-то четко проявилась потребность в профессиональных управляющих компаниях, работающих в сегменте property management. Еще несколько лет назад управляющие компании занимались в основном эксплуатацией объектов. Функцию коммерческого управления, при котором речь идет не только о техническом обслуживании объекта, но и о его продвижении и улучшении как коммерческого продукта, собственники, как правило, брали на себя. В этом году ситуация изменилась - многие владельцы зданий «созрели» для передачи своих объектов в полное управление на аутсорсинг. И тут выяснилось, что профессиональных управляющих компаний, готовых и умеющих качественно решать задачи в области property management, на рынке крайне мало.

Как показывает практика, в подавляющем большинстве УК, заявляющие, что работают в этом сегменте, на самом деле коммерческим управлением занимаются лишь частично. В лучшем случае эта деятельность сводится к взаимодействию с арендаторами и никак не распространяется на такие важные для property management аспекты, как маркетинговое продвижение коммерческого объекта, повышение его доходности и капитализации. Компаний, которые работают на объекте в рамках всего цикла коммерческого управления, включающего в себя и создание концепции, и ее реализацию, и оценку эффективности этой концепции, и корректировку, сегодня на нашем рынке пока единицы.

Еще одним фактором, заметно повлиявшим в этом году на рынок недвижимости, стала оптимизация бюджетов на управление. Причин сокращения затрат на техническое обслуживание несколько. С одной стороны, это связано с общей экономической ситуацией в стране и в мире. Но в немалой степени на этот процесс влияет и подход к управлению, к которому все чаще прибегают сами собственники объектов недвижимости. Далеко не многие из них сегодня относятся к своему объекту как к долгосрочному вложению, которое должно приносить гарантированные доходы в течение длительного периода, а значит, требует к себе вдумчивого отношения и хорошего обслуживания. Гораздо важнее для них та доходность, которую приносит и может приносить здание в настоящий момент. И повышение этой доходности - в том числе за счет снижения операционных расходов - гораздо актуальнее, даже если такая политика принесет в будущем большие затраты, соизмеримые с капитальными.

Этот подход стал причиной возникновения и укрепления еще одного тренда - снижения вознаграждения управляющих компаний. Если до кризиса management fee, который получала УК за свои услуги, мог составлять до 30% от общей суммы бюджета, то теперь хорошим показателем считается вознаграждение в 10%. Сегодня нередко управляющие компании обслуживают общие инженерные системы фактически с нулевой рентабельностью, "добирая" свою прибыль на обслуживании площадей арендаторов. И нужно сказать, что эта тенденция все больше и больше набирает силу, особенно если речь идет о крупных знаковых объектах.

Сокращение бюджетов на управление привело к возникновению и укреплению еще одной довольно ощутимой тенденции - возникновению так называемого "мобильного" управления. Все больше УК при обслуживании объектов недвижимости отказываются сегодня от полного штата, который включает весь набор специалистов, стационарно работающих на объекте, в пользу так называемого распределенного обслуживания. В этом случае на объекте имеется минимально необходимая группа сотрудников, которые обслуживают здание в оперативном режиме - выполняют текущие работы, реагируют на аварийные ситуации и пр. Остальные специалисты работают в «мобильном» режиме, приезжая на объект либо для проведения профилактических работ, согласно прописанным графикам, либо в экстренных случаях.

Ну, и еще одна тенденция, которая все четче стала проявляться в этом году и продолжится в следующем, - это уменьшение количества новых объектов. Если до кризиса в условиях строительного бума управляющие компании концентрировались на новых, вводимых в эксплуатацию зданиях, то теперь внимание УК обращено к уже построенным, а значит, управляемым кем-то объектам. В этих обстоятельствах управляющим компаниям приходится, что называется, проходить серьезный экзамен на профессионализм. Во-первых, компании оказываются в ситуации жесткой конкуренции, которая с каждым днем становится все сильнее. Приходится серьезно работать над тем, чтобы удержать свои позиции на уже имеющихся объектах.

Серьезным испытанием для УК становится и само получение здания, которое уже эксплуатировалось другой компанией. Ни для кого не секрет, что на стадии эксплуатации смена УК не происходит беспричинно - скорее всего, это связано либо со слишком высокой ценой, либо с недостатком качества управления. И если УК удастся перехватить объект из рук другой компании, это означает, что вместе с ним победитель получает и довольно высокие риски. Как показывает опыт, в 99 случаях из 100 "бывалый" объект оказывается гарантированно проблемным. При этом, чтобы получить даже такое, мягко говоря, непростое здание, новой управляющей компании почти всегда приходится снижать бюджет на управление им, а затем выискивать возможности за меньшие деньги предоставлять более качественное обслуживание.