Лента новостей
Все новости Недвижимость
Власти Франции предложили выплатить премии полицейским на фоне протестов 19:00, Общество В Томске загорелся строительный торговый центр 18:52, Общество Мосгорсуд получил письмо с угрозами убийством из-за Кокорина и Мамаева 18:51, Общество На базе Кольской флотилии создали Арктическую экспедиционную группировку 18:48, Политика Иран ответил на сообщения об уходе «Роснефти» 18:47, Бизнес Путин подписал закон о запрете уличных табло с курсами валют 18:40, Финансы Как будут праздновать Рождество в Москве 18:34, РБК и Путешествие в Рождество Бывшего главу «Правого сектора» во Львове нашли мертвым 18:29, Политика Сухогруз «Кузьма Минин» сняли с мели у берегов Британии 18:27, Общество Эксперты Давоса сообщили о достижении гендерного равенства через 108 лет 18:24, Экономика «Кинопоиск» составил список лучших сериалов года 18:07, Общество The Guardian включила Дениса Черышева в топ-100 лучших футболистов года 17:53, Спорт Бизнес без отговорок: истории людей, которые справились со страхами 17:53, РБК и «Билайн» Бизнес Дилер Peugeot и Citroen отзовет более 2,8 тыс. автомобилей в России 17:52, Бизнес Госдума поддержала возвращение рекламы пива на постоянной основе 17:51, Общество В Госдуме поддержали возвращение курилок в аэропорты 17:48, Общество В Бразилии арестовали 48 полицейских по подозрению в сотрудничестве с ОПГ 17:32, Общество Минстрой предупредил о невозможности выполнить требования Путина по жилью 17:31, Политика Трамп обвинил Facebook, Twitter и Google в поддержке демократов 17:27, Технологии и медиа НАТО и Китай увеличили отрыв от России в военных расходах 17:15, Экономика Экстренное торможение: как легально обналичить криптовалюту 17:07, РБК и EXMO Работающие в России германские компании разуверились в росте ее экономики 17:03, Экономика Чем EOS лучше Stellar: капитализация токена выросла до $2,2 млрд 16:55, Крипто «Яндекс» назвал последствия проекта о доле иностранцев в агрегаторах 16:55, Технологии и медиа Австрия не смогла подтвердить обвинения против российских биатлонистов 16:52, Общество Высокая конкуренция: ниша для сети магазинов натуральных продуктов 16:46, РБК и «Билайн» Бизнес Реставрацию поврежденной картины Репина начнут спустя год после нападения 16:45, Общество Производитель телешоу «Дом-2» купит у Ивана Таврина долю в RuTube 16:43, Технологии и медиа
Эксперт: Владельцы зданий "созрели" для передачи своих объектов профессиональным управялющим компаниям
Материалы по теме Эксперт: Объем инвестиций на рынке офисной недвижимости Москвы может составить 2 млрд долларов по итогам 2010 года
27 дек 2010, 12:55
0
Эксперт: Владельцы зданий "созрели" для передачи своих объектов профессиональным управялющим компаниям
Ситуацию на рынке управления коммерческой недвижимости комментирует для "РБК-Недвижимости" директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов.
Фото: Директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов

Ситуацию на рынке управления коммерческой недвижимости комментирует для "РБК-Недвижимости" директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов:

- В уходящем году получили развитие сразу несколько тенденций, которые оказали достаточно серьезное корректирующее влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом и рынок управления недвижимостью в частности.

Прежде всего, наконец-то четко проявилась потребность в профессиональных управляющих компаниях, работающих в сегменте property management. Еще несколько лет назад управляющие компании занимались в основном эксплуатацией объектов. Функцию коммерческого управления, при котором речь идет не только о техническом обслуживании объекта, но и о его продвижении и улучшении как коммерческого продукта, собственники, как правило, брали на себя. В этом году ситуация изменилась - многие владельцы зданий «созрели» для передачи своих объектов в полное управление на аутсорсинг. И тут выяснилось, что профессиональных управляющих компаний, готовых и умеющих качественно решать задачи в области property management, на рынке крайне мало.

Как показывает практика, в подавляющем большинстве УК, заявляющие, что работают в этом сегменте, на самом деле коммерческим управлением занимаются лишь частично. В лучшем случае эта деятельность сводится к взаимодействию с арендаторами и никак не распространяется на такие важные для property management аспекты, как маркетинговое продвижение коммерческого объекта, повышение его доходности и капитализации. Компаний, которые работают на объекте в рамках всего цикла коммерческого управления, включающего в себя и создание концепции, и ее реализацию, и оценку эффективности этой концепции, и корректировку, сегодня на нашем рынке пока единицы.

Еще одним фактором, заметно повлиявшим в этом году на рынок недвижимости, стала оптимизация бюджетов на управление. Причин сокращения затрат на техническое обслуживание несколько. С одной стороны, это связано с общей экономической ситуацией в стране и в мире. Но в немалой степени на этот процесс влияет и подход к управлению, к которому все чаще прибегают сами собственники объектов недвижимости. Далеко не многие из них сегодня относятся к своему объекту как к долгосрочному вложению, которое должно приносить гарантированные доходы в течение длительного периода, а значит, требует к себе вдумчивого отношения и хорошего обслуживания. Гораздо важнее для них та доходность, которую приносит и может приносить здание в настоящий момент. И повышение этой доходности - в том числе за счет снижения операционных расходов - гораздо актуальнее, даже если такая политика принесет в будущем большие затраты, соизмеримые с капитальными.

Этот подход стал причиной возникновения и укрепления еще одного тренда - снижения вознаграждения управляющих компаний. Если до кризиса management fee, который получала УК за свои услуги, мог составлять до 30% от общей суммы бюджета, то теперь хорошим показателем считается вознаграждение в 10%. Сегодня нередко управляющие компании обслуживают общие инженерные системы фактически с нулевой рентабельностью, "добирая" свою прибыль на обслуживании площадей арендаторов. И нужно сказать, что эта тенденция все больше и больше набирает силу, особенно если речь идет о крупных знаковых объектах.

Сокращение бюджетов на управление привело к возникновению и укреплению еще одной довольно ощутимой тенденции - возникновению так называемого "мобильного" управления. Все больше УК при обслуживании объектов недвижимости отказываются сегодня от полного штата, который включает весь набор специалистов, стационарно работающих на объекте, в пользу так называемого распределенного обслуживания. В этом случае на объекте имеется минимально необходимая группа сотрудников, которые обслуживают здание в оперативном режиме - выполняют текущие работы, реагируют на аварийные ситуации и пр. Остальные специалисты работают в «мобильном» режиме, приезжая на объект либо для проведения профилактических работ, согласно прописанным графикам, либо в экстренных случаях.

Ну, и еще одна тенденция, которая все четче стала проявляться в этом году и продолжится в следующем, - это уменьшение количества новых объектов. Если до кризиса в условиях строительного бума управляющие компании концентрировались на новых, вводимых в эксплуатацию зданиях, то теперь внимание УК обращено к уже построенным, а значит, управляемым кем-то объектам. В этих обстоятельствах управляющим компаниям приходится, что называется, проходить серьезный экзамен на профессионализм. Во-первых, компании оказываются в ситуации жесткой конкуренции, которая с каждым днем становится все сильнее. Приходится серьезно работать над тем, чтобы удержать свои позиции на уже имеющихся объектах.

Серьезным испытанием для УК становится и само получение здания, которое уже эксплуатировалось другой компанией. Ни для кого не секрет, что на стадии эксплуатации смена УК не происходит беспричинно - скорее всего, это связано либо со слишком высокой ценой, либо с недостатком качества управления. И если УК удастся перехватить объект из рук другой компании, это означает, что вместе с ним победитель получает и довольно высокие риски. Как показывает опыт, в 99 случаях из 100 "бывалый" объект оказывается гарантированно проблемным. При этом, чтобы получить даже такое, мягко говоря, непростое здание, новой управляющей компании почти всегда приходится снижать бюджет на управление им, а затем выискивать возможности за меньшие деньги предоставлять более качественное обслуживание. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости