Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Около островов Тонга произошло землетрясение магнитудой 6,5 05:24, Общество Спецсоветник Трампа по законодательству заявил о планах подать в отставку 04:11, Политика Суд в Лос-Анджелесе отказался закрыть дело против Романа Полански 04:03, Общество В США члены комитета по искусству уволились из-за политики Трампа 03:26, Политика СК возбудил дело после убийства собаки породы хаски 02:39, Общество Уволенный советник Трампа Бэннон вернулся в Breitbart News 02:10, Политика Bloomberg рассказал о дружбе четы Абрамовичей с дочерью Трампа 01:54, Общество США начали расследование против Китая по подозрению в ущемлении торговли 01:35, Политика В убежище террористов в Барселоне нашли взрывчатку «Мать Сатаны» 01:08, Общество Актрису Веру Глаголеву похоронят на Троекуровском кладбище 01:03, Общество Во Франции начали поиски арендованной террористами из Барселоны машины 00:38, Политика Скончался самый высокооплачиваемый ведущий Британии Брюс Форсайт 00:21, Общество Испанская полиция убила всех подозреваемых в теракте в Барселоне 00:00, Общество «Сигнал элите»: как Путин и Медведев съездили к «Волкам» 18 авг, 23:38, Политика ВООПИиК пожаловалось на уничтожение памятника истории в центре Москвы 18 авг, 23:35, Общество Медведев назначил Урина директором Большого театра 18 авг, 22:44, Политика Российские болельщики смогут смотреть чемпионат Испании до 2021 года 18 авг, 22:30, Технологии и медиа Полиция Испании ликвидировала трех причастных к терактам в Каталонии 18 авг, 22:15, Общество Обороты торгов акциями банка «ФК Открытие» аномально выросли 18 авг, 22:01, Финансы Путин предложил сделать Херсонес «российской Меккой» 18 авг, 21:46, Общество Тающие богатства: куда исчезают миллиардеры и их деньги 18 авг, 21:31, Деньги «Новая газета» сообщила о принудительной «акции покаяния» в Грозном 18 авг, 21:08, Политика Захарова сравнила с «предательством» позицию Израиля по музею в Собиборе 18 авг, 21:02, Политика СМИ узнали об уходе Артема Дзюбы из «Зенита» 18 авг, 21:00, Спорт Киев передал в МИД России ноту из-за визита Путина в Севастополь 18 авг, 20:39, Политика Трамп уволил главного стратега Белого дома 18 авг, 20:23, Политика В NASA сообщили о приближении к Земле крупного астероида 18 авг, 20:19, Общество Путин призвал привести Севастополь в «достойный вид» 18 авг, 20:09, Политика
Эксперт: Владельцы зданий "созрели" для передачи своих объектов профессиональным управялющим компаниям
Материалы по теме Эксперт: Объем инвестиций на рынке офисной недвижимости Москвы может составить 2 млрд долларов по итогам 2010 года
27 дек, 2010 12:55
0
Эксперт: Владельцы зданий "созрели" для передачи своих объектов профессиональным управялющим компаниям
Ситуацию на рынке управления коммерческой недвижимости комментирует для "РБК-Недвижимости" директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов.
Фото: Директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов

Ситуацию на рынке управления коммерческой недвижимости комментирует для "РБК-Недвижимости" директор департамента маркетинга и продаж компании Colliers International FM Андрей Филиппов:

- В уходящем году получили развитие сразу несколько тенденций, которые оказали достаточно серьезное корректирующее влияние на рынок коммерческой недвижимости в целом и рынок управления недвижимостью в частности.

Прежде всего, наконец-то четко проявилась потребность в профессиональных управляющих компаниях, работающих в сегменте property management. Еще несколько лет назад управляющие компании занимались в основном эксплуатацией объектов. Функцию коммерческого управления, при котором речь идет не только о техническом обслуживании объекта, но и о его продвижении и улучшении как коммерческого продукта, собственники, как правило, брали на себя. В этом году ситуация изменилась - многие владельцы зданий «созрели» для передачи своих объектов в полное управление на аутсорсинг. И тут выяснилось, что профессиональных управляющих компаний, готовых и умеющих качественно решать задачи в области property management, на рынке крайне мало.

Как показывает практика, в подавляющем большинстве УК, заявляющие, что работают в этом сегменте, на самом деле коммерческим управлением занимаются лишь частично. В лучшем случае эта деятельность сводится к взаимодействию с арендаторами и никак не распространяется на такие важные для property management аспекты, как маркетинговое продвижение коммерческого объекта, повышение его доходности и капитализации. Компаний, которые работают на объекте в рамках всего цикла коммерческого управления, включающего в себя и создание концепции, и ее реализацию, и оценку эффективности этой концепции, и корректировку, сегодня на нашем рынке пока единицы.

Еще одним фактором, заметно повлиявшим в этом году на рынок недвижимости, стала оптимизация бюджетов на управление. Причин сокращения затрат на техническое обслуживание несколько. С одной стороны, это связано с общей экономической ситуацией в стране и в мире. Но в немалой степени на этот процесс влияет и подход к управлению, к которому все чаще прибегают сами собственники объектов недвижимости. Далеко не многие из них сегодня относятся к своему объекту как к долгосрочному вложению, которое должно приносить гарантированные доходы в течение длительного периода, а значит, требует к себе вдумчивого отношения и хорошего обслуживания. Гораздо важнее для них та доходность, которую приносит и может приносить здание в настоящий момент. И повышение этой доходности - в том числе за счет снижения операционных расходов - гораздо актуальнее, даже если такая политика принесет в будущем большие затраты, соизмеримые с капитальными.

Этот подход стал причиной возникновения и укрепления еще одного тренда - снижения вознаграждения управляющих компаний. Если до кризиса management fee, который получала УК за свои услуги, мог составлять до 30% от общей суммы бюджета, то теперь хорошим показателем считается вознаграждение в 10%. Сегодня нередко управляющие компании обслуживают общие инженерные системы фактически с нулевой рентабельностью, "добирая" свою прибыль на обслуживании площадей арендаторов. И нужно сказать, что эта тенденция все больше и больше набирает силу, особенно если речь идет о крупных знаковых объектах.

Сокращение бюджетов на управление привело к возникновению и укреплению еще одной довольно ощутимой тенденции - возникновению так называемого "мобильного" управления. Все больше УК при обслуживании объектов недвижимости отказываются сегодня от полного штата, который включает весь набор специалистов, стационарно работающих на объекте, в пользу так называемого распределенного обслуживания. В этом случае на объекте имеется минимально необходимая группа сотрудников, которые обслуживают здание в оперативном режиме - выполняют текущие работы, реагируют на аварийные ситуации и пр. Остальные специалисты работают в «мобильном» режиме, приезжая на объект либо для проведения профилактических работ, согласно прописанным графикам, либо в экстренных случаях.

Ну, и еще одна тенденция, которая все четче стала проявляться в этом году и продолжится в следующем, - это уменьшение количества новых объектов. Если до кризиса в условиях строительного бума управляющие компании концентрировались на новых, вводимых в эксплуатацию зданиях, то теперь внимание УК обращено к уже построенным, а значит, управляемым кем-то объектам. В этих обстоятельствах управляющим компаниям приходится, что называется, проходить серьезный экзамен на профессионализм. Во-первых, компании оказываются в ситуации жесткой конкуренции, которая с каждым днем становится все сильнее. Приходится серьезно работать над тем, чтобы удержать свои позиции на уже имеющихся объектах.

Серьезным испытанием для УК становится и само получение здания, которое уже эксплуатировалось другой компанией. Ни для кого не секрет, что на стадии эксплуатации смена УК не происходит беспричинно - скорее всего, это связано либо со слишком высокой ценой, либо с недостатком качества управления. И если УК удастся перехватить объект из рук другой компании, это означает, что вместе с ним победитель получает и довольно высокие риски. Как показывает опыт, в 99 случаях из 100 "бывалый" объект оказывается гарантированно проблемным. При этом, чтобы получить даже такое, мягко говоря, непростое здание, новой управляющей компании почти всегда приходится снижать бюджет на управление им, а затем выискивать возможности за меньшие деньги предоставлять более качественное обслуживание. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости