Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лента новостей
Все новости Недвижимость
Доля не оформленных на основной работе россиян достигла рекорда 14:31, Экономика Миллиардеры-спонсоры Трампа заработали после его избрания меньше прочих 14:30, Политика Ирина Прохорова заявила о готовности внести любой залог за Серебренникова 14:16, Общество Роспотребнадзор дал рекомендации по выбору школьной формы 14:15, Общество Командующего флотом ВМС США уволили после столкновения эсминца с танкером 14:07, Политика Серебренников назвал несправедливыми обвинения в свой адрес 14:06, Общество Бизнес-омбудсмен прокомментировал судебное заседание по Серебренникову 14:04, Общество Порошенко объявил о старте программы по переоснащению армии на Украине 13:49, Политика Москва вошла в топ-5 городов Европы с самыми дорогими офисами и ТЦ 13:46, Деньги Росавиация опровергла аннулирование пяти тысяч пилотских свидетельств 13:38, Бизнес В отношении ростовских чиновников после пожара завели уголовное дело 13:38, Общество В Нью-Йорке выставили на продажу знаменитый люксовый отель за $560 млн 13:37, Город НАК показал видео ликвидации группы боевиков в Ингушетии 13:37, Общество AP обнаружило на фотографиях из КНДР новые ракеты 13:33, Политика Михаил Биленко — РБК: «Зачем искусственному интеллекту уметь думать?» 13:32, Технологии и медиа Илон Маск представил первый разработанный SpaceX скафандр 13:29, Технологии и медиа Синоптики предупредили москвичей о «стоящей на пороге» осени 13:27, Общество СМИ анонсировали смену тренера в «Челси» 13:26, Спорт Суд поддержал Сбербанк в споре с «Транснефтью» на 66,5 млрд руб. 13:23, Бизнес Солженицына и Киркоров заявили о готовности поручиться за Серебренникова 13:16, Общество В Киеве Жириновского объявили подозреваемым в финансировании терроризма 13:13, Политика Актриса Демидова назвала «абсурдом» обвинение Серебренникова 13:10, Общество Кто пришел к Басманному суду поддержать Кирилла Серебренникова 13:08, Фотогалерея  На Байконуре задумались о снижении цен на авиаперелеты для туристов 13:05, Общество СМИ опубликовали фото с места атаки на рабочих в Нижнем Новгороде 13:01, Общество Роддом в Челябинске заплатит компенсацию за подмену ребенка 30 лет назад 12:53, Общество
"НДВ-Недвижимость": итоги года на рынке офисной недвижимости г. Москвы
27 янв, 2011 14:44
0
"НДВ-Недвижимость": итоги года на рынке офисной недвижимости г. Москвы


Предложение

Основными тенденциями прошедшего 2010 года на рынке офисной недвижимости Москвы являются снижение объемов ввода и перенос заявленных сроков сдачи объектов, рост спроса и ценовых показателей рынка. Объемы поглощения офисных площадей уже во 2-ой половине года превысили объемы ввода.

По данным аналитического департамента компании "НДВ-Недвижимость" в IV квартале 2010 года были сданы в эксплуатацию порядка 11 бизнес центров и многофункциональных комплексов - на рынок офисной недвижимости Москвы вышло чуть более 260 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Рост арендопригодной офисной площади рынка в IV кв. 2010 г. составил около 194 тыс. кв. м. Объем нового строительства в IV кв. 2010 г. уменьшился на 14% по сравнению с предыдущим кварталом, однако на 27% выше IV кв. 2009 г. Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в этот период,  являются МФК "Легенда Цветного", 2-я фаза МФК "Город Столиц", БЦ "Линкор", БЦ "Таурус", БЦ "Каланчевская Плаза". В ряде построенных бизнес центров в ноябре-декабре 2010 г. начала работу госкомиссия, однако, они так и не были сданы до конца года - БЦ "Трио", БЦ "Дом Парк Культуры". В нескольких объектах ведутся финальные работы по отделке фасада или внутренней отделке - МФК "Imperia Tower", БЦ "Diamond Hall", БЦ "Gelios Country".

В целом объем ввода офисных площадей в IV кв. 2010 г. является типичным для "посткризисного периода стабилизации", он сопоставим с уровнем квартального ввода середины 2009 - 2010 гг., однако значительно меньше докризисного уровня 2008 г.

Еще одной ощутимой тенденцией на рынке было укрепление децентрализации офисной недвижимости Москвы: в объеме нового предложения за 2010 г. преобладают площади в объектах, расположенных за Третьим транспортным кольцом (ТТК) - 44%, а площадь новых объектов между Садовым кольцом (СК) и ТТК составляет 39%. Доля новых БЦ и МФК, расположенных внутри Садового кольца минимальна и составляет 17% в общей структуре вводимых объектов. Таким образом, с учетом объектов, введенных в 2010 г., наибольшая доля в общем объеме предложения офисных площадей сосредоточена за ТТК - 50,2%. В зоне СК - ТТК расположено 33,4% площадей, а внутри СК предложение офисных площадей составляет 16,3% рынка.

Наибольшая доля в общем объеме нового строительства за 2010 г. приходится на площади класса "А" - 59%. Доля объектов класса "А" в общем объеме ввода за исследуемый период является рекордно высокой для московского рынка. В основном она обеспечена крупными бизнес центрами БЦ "Домников", БЦ "Preo 8", 2-я фаза МФК "Город Столиц", МФК "Легенда Цветного", БЦ "Линкор", БЦ "Марр Плаза". Также большое количество введенных объектов относятся к классу "В+" - 32%. Доля объектов класса "В-" является крайне низкой в сравнении с предыдущими годами - всего 9%. Данная структура ввода по классам объясняется тем, что основная часть проектов этих БЦ была запланирована в докризисный период на этапе активного роста рынка.

Экономическая ситуация посткризисного периода внесла коррективы в развитие рынка офисной недвижимости. В первую очередь это касалось объектов, выходящих на рынок в 2010 г.: новое и возобновленное строительство, в первую очередь, включало в себя высококачественные офисы класса "А" в пределах ТТК. Именно такие объекты были более интересны инвесторам и девелоперам, отвечали требованиям кредиторов.

Таким образом, значительный перевес объектов класса "А" в объеме нового строительства способствовал изменению структуры рынка: доля объектов класса "А" и "А+" по итогам 2010 г. составила около 29% объема рынка, увеличившись на 3 пп по сравнению с 2009 г. При этом доля офисных площадей классов "В+" и "В-" уменьшилась на 2 и 1 пп соответственно.

В итоге совокупный объем предложения в бизнес центрах Москвы в конце 2010 г. составил около 12,4 млн кв. м. Таким образом, на сегодняшний день на 1000 человек экономически активного населения столицы приходится около 2 тыс. кв. м. Что значительно меньше среднеевропейского значения данного показателя, который составляет порядка 6,5 тыс. кв. м на 1000 человек экономически активного населения. Учитывая, что большинство объектов, сдача которых объективно ожидалась в конце 2010 г., из-за технических и/или административных проблем не были введены в эксплуатацию, с высокой долей вероятности можно прогнозировать большой объем ввода в начале 2011 г.

Стоит отметить, что почти все масштабные объекты, часть которых была введена в эксплуатацию в этом году, а часть планируется ввести в 1-ой половине 2011 г., являются "размороженными" проектами, строительство которых было приостановлено в период кризиса.

 Всего на 2011 г. заявлено порядка 22-х объектов суммарной общей площадью около 1,2 млн. кв. м. Учитывая статистику ввода предыдущих лет (в 2010г., например, было введено порядка 65% объектов из заявленных), можно предположить выход на рынок в 2011 г. порядка 800-900 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что сопоставимо с уровнем ввода в 2010 г. Учитывая небольшое количество новых проектов, заявленных на 2011-2012 гг. в кризисный и посткризисный периоды, перенос сроков и задержка ввода построенных и/или размороженных объектов будет способствовать более равномерному росту предложения на рынке и ускорению снижения доли вакантных площадей.

Спрос

С начала 2010 г. спрос на качественную офисную недвижимость начал постепенно повышаться и уже во II квартале отмечался положительный тренд. А во второй половине 2010 г. уровень поглощения вырос почти в 2 раза по сравнению с началом года. Увеличение количества сделок на рынке было продиктовано стабильностью экономики и ростом доходов бизнеса. Кроме того положительное влияние на сокращение вакантности оказывают ограниченные объемы нового строительства, которые в последних кварталах 2010 г. были значительно меньше объемов поглощения.

Уровень вакантных площадей в офисах класса "В" начал постепенно снижаться еще с конца 2009 года, и эта тенденция продолжилась в 2010 году. В итоге в IV квартале доля свободных площадей в сегменте офисной недвижимости класса "В" в среднем составила порядка 12%. При этом на протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса "В+" были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента. В объектах класса "В-" уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.

Со II квартала 2010 г. можно констатировать постепенный рост спроса на объекты сегмента «премиум». Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса "А", уровень вакантных площадей в этом сегменте за год снизился на 7 пп и составил около 20% в конце года. Данная тенденция отражает отложенный спрос на объекты с центральным расположением и высококлассной отделкой.

Однако, говоря об уровне вакантных площадей в 2011 г., аналитики компании "НДВ-Недвижимость" прогнозируют постепенное сокращение доли вакантных площадей как в сегменте "А", так и "В" классов, при условии, что ввод новых площадей будет сопоставим с 2010 г. Причем более активными темпами, в соответствии со структурой спроса и предложения, будет снижаться вакантность в объектах, расположенных в пределах Садового кольца. Что касается размера арендуемой площади, то наиболее востребованным форматом по итогам 2010 года являются помещения площадью от 200 до 500 кв. м - 33%. На сегодняшний день рынок демонстрирует изменение в структуре спроса по сравнению с кризисным 2009 г.: доля спроса на помещения менее 200 кв. м уменьшилась на 7 пп, и увеличилась на 3 пп доля спроса на помещения более 1000 кв. м.

Ценовая ситуация на рынке

Позитивные тенденции экономики и рост спроса на рынке офисной недвижимости способствовали повышению арендных ставок и цен продажи, а также отказу собственников успешных объектов от скидок, акций и специальных условий. Небольшая положительная динамика в 1-м полугодии 2010 года сменилась достаточно уверенным ростом во второй половине года. В итоге в годовом исчислении средние арендные ставки выросли на 24% в объектах класса "А" и на 20% в объектах класса "В".

Прежде всего, на повышение цен повлиял высокий уровень спроса при умеренном уровне ввода новых объектов. Максимальной коррекции в большую сторону подверглись арендные ставки на помещения в уже введенных бизнес центрах, расположенных в пределах Садового кольца, с выполненной высококачественной отделкой. Однако и по некоторым объектам, находящихся на завершающих стадиях строительства, было зафиксировано небольшое повышение ставок аренды. Положительные тенденции на рынке косвенно подтверждались отказом собственников успешных объектов от снижения арендных ставок во время переговоров и от различных уступок арендаторам. В объектах класса "В" средние арендные ставки также продемонстрировали рост, который во многом связан с уходом с рынка наиболее дешевого ("кризисного") предложения. На фоне сравнительно невысокой конкуренции ввиду ограниченного ввода площадей данного сегмента собственники удачно расположенных объектов, пользующихся спросом у арендаторов, повышали арендные ставки.

Однако необходимо подчеркнуть, что на рынке еще достаточно велико количество невостребованных объектов, в которых арендных ставки в 2010 г. не выросли, и собственники готовы идти на существенные уступки в поисках арендаторов. Например, уровень вакантных площадей в бизнес центрах класса "В" и "В+", расположенных в зоне МКАД, остается высоким, и арендные ставки здесь существенно ниже среднерыночных.

Выводы и прогнозы

Умеренный объем нового строительства офисных площадей в 2010 г. и перенос сроков ввода ряда масштабных объектов на 2011 - 2012 гг. в условиях недостатка новых проектов будет способствовать более равномерному росту рынка и ускорению снижения доли вакантных площадей.

Постепенное восстановление экономики и ускорение роста ряда макроэкономических показателей во 2 половине 2010 г. способствуют дальнейшему повышению спроса на качественные офисные площади. Уровень поглощения на рынке за год вырос практически в 2 раза.

На протяжении 1 полугодия 2010 г. бизнес центры класса "В+" были более востребованы среди арендаторов, чем объекты высокого ценового сегмента.

К концу года произошла активизация отложенного спроса на объекты с центральным расположением и качественной отделкой. К концу года доля объектов класса "А" в общей структуре поглощения на рынке существенно возросла.

Активизация спроса и повышение уровня поглощения офисных площадей способствуют снижению вакантности и конкуренции на рынке, а также возобновлению ряда приостановленных проектов и постепенному запуску новых.

Несмотря на значительные объемы ввода объектов класса "А", уровень вакантных площадей в этом сегменте несколько снизился по итогам года.   В объектах класса "В-" уровень вакантности на протяжении всего года был достаточно низким, так как прирост предложения в этом сегменте в 2010 г. был крайне мал.

При оценке новых проектов в посткризисный период девелоперы и инвесторы стремились минимизировать риски и удовлетворить требования кредиторов. Таким образом, они отдавали предпочтение объектам класса "А" и "В+" с центральным месторасположением.

Так как существенная часть планируемого ввода в 2011 - 2012 гг. является размороженными проектами кризисного периода, то объем и структура ввода (как по классу, так и по локации) будут схожи с прошедшим 2010 г.: ограниченные объемы ввода, преобладание высококлассных объектов внутри ТТК.

Простимулированные ростом спроса, арендные ставки также выросли по итогам года, как в объектах класса "А", так и в объектах класса "В". Повышение ставок в объектах класса "А" связано со значительной активизацией спроса на офисы сегмента "премиум" (особенно во 2 половине 2010 г.). Рост ставок в объектах класса "В" во многом объясняется уходом с рынка в 2010 г. наиболее дешевого ("кризисного") предложения. 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости