Лента новостей
Все новости Недвижимость
ФСБ показало видео задержания участника захвата заложников в Буденновске 20:55, Политика 6 правил путешествия с друзьями 20:36, РБК и Билайн Большинство стран одобрили увеличение бюджета ОЗХО 20:34, Политика «Милан» подтвердил переговоры по трансферу Ибрагимовича 20:31, Спорт На Кольцевой линии московского метро произошел сбой 20:31, Общество Экс-жену Джигарханяна приговорили к 200 часам обязательных работ 20:25, Общество На военном полигоне под Ровно на Украине произошел взрыв 20:02, Общество Как завести горизонтальные связи на бизнес-мероприятиях 19:57, РБК и Открытие Сенатор назвала свои слова о питании россиян глупостью из Telegram 19:47, Общество Минфин США ввел санкции в отношении двух российских компаний 19:44, Политика ПИК приостановила работы на стройке в московском Кунцево из-за протестов 19:32, Бизнес Росстат сообщил о «необъяснимом» росте инвестиций в третьем квартале 19:27, Экономика Остаться на плаву: как съездить в отпуск и не разориться 19:27, РБК и Мир Путин включил Бондарчука и Кончаловского в Совет по культуре и искусству 19:26, Общество «Газпром» указал на ошибки Киева в борьбе с газопроводами России 19:18, Бизнес Биржевые индексы США показали значительное снижение 19:09, Финансы Цены на нефть упали до восьмимесячного минимума 18:56, Экономика «Двойная мотивация»: Александр Головин — о «Монако» и отличии чемпионатов 18:52, Спорт Лишь треть россиян заявила о возможности регулярно откладывать деньги 18:43, Финансы Как четвертая промышленная революция повлияет на транспорт в России 18:39, РБК и ГТЛК Криптовалюта Ethereum подешевела на 36% за две недели 18:35, Крипто В аэропорту Краснодара совершил аварийную посадку легкий самолет 18:26, Общество Порошенко пообещал новую береговую охрану на случай «вторжения с моря» 18:16, Политика Глава Карелии объяснил эмоциональную переписку о закрытии яслей в Суоёки 18:10, Общество Игра: спасите свой бизнес от санкций и недобросовестных контрагентов 18:07, РБК и Thomson Reuters Российский бизнесмен Гринберг продал испанский ФК «Марбелья» 18:04, Общество МВД предложило выдавать бессрочный вид на жительство в России 18:04, Общество Жертвами теракта во дворце бракосочетаний в Кабуле стали 40 человек 17:59, Политика
Договор социального найма или договор коммерческого найма
Материалы по теме Топ-5 самых опасных сделок с недвижимостью Нововведения в законодательстве о недвижимом имуществе-2011 FAQ: Консультации на сайте "РБК-Недвижимость"
23 мар 2011, 15:14
0
Договор социального найма или договор коммерческого найма
О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Фото: Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

О том, что такое договор коммерческого найма и в чем его отличие от договора социального найма, рассказывает адвокат Олег Сухов.

В 2006 году в жилищной практике города Москвы между очередниками и переселенцами и Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы стала бурно развиваться практика предоставления квартир по договорам коммерческого найма. На тот момент мало кто имел представление о нормативных актах, которые бы четко и понятно устанавливали порядок регулирования отношений коммерческого найма. Лица, получавшие на данных основаниях квартиры, руководствовались больше информацией, предоставляемой неграмотными и корыстными инспекторами жилищных отделов. Впоследствии выяснилось, что получаемая информация не соответствует действительности, и многие наниматели квартир на коммерческой основе пришли к выводу, что их обманули.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания в нем.

В Москве, к примеру, установлено, что при невозможности улучшения жилищных условий гражданина путем предоставления жилой площади по договору социального найма он имеет право сам выбрать вариант улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору коммерческого найма. Ранее граждане, которым были предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имели право на выкуп занимаемого ими жилого помещения, как было установлено ст. 14 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы": "Граждане, которым предоставлены жилые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп (в том числе с рассрочкой платежа) занимаемого ими жилого помещения по соглашению с собственником или управомоченным им лицом, предоставившим это жилое помещение, в порядке и на условиях, установленных законодательством".

В настоящий момент указанный Закон № 22 утратил юридическую силу, вместо него был принят новый Закон г. Москвы № 29 от 14 июня 2006 года "Об обеспечении прав жителей города Москвы на жилые помещения", который не предусматривает права на выкуп помещений, заключенных по договорам коммерческого найма. Не предусматривает такого права и новый Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ). Однако стоит сказать о том, что введение нового законодательства в данной части не должно быть основанием для ухудшения прав нанимателей коммерческих квартир, лишающим их права на выкуп занимаемых помещений. Об этом говорит п. 3 ст. 6 ЖК РФ: "В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие". При этом стоит отметить, что пока нет судебной практики по аналогичным спорам.

Если рассматривать преимущества и недостатки договора коммерческого найма, то стоит отметить, что коммерческий наем жилых помещений отличается от социального найма целым рядом моментов.

Основные отличия договора коммерческого найма от договора социального найма

* Для заключения договора коммерческого найма нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, прохождение очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

* Коммерческое жилье не подлежит приватизации.

* Вселение близких родственников по договору социального найма возможно без согласия наймодателя, по договору коммерческого найма нельзя вселить в квартиру даже близких родственников.

* По договору социального найма жилье подлежит предоставлению без установления срока его действия и по установленной норме; по коммерческому найму - на срок, не превышающий 5 лет, и законодатель не ограничивает размер предоставляемого жилья. Отличия одного договора от другого прослеживаются также в некоторых иных вопросах; в частности, правом на обмен, замену жилого помещения обладает лишь наниматель по договору социального найма.

* Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно.

* В связи с неисполнением обязанностей по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателем жилья по договору социального найма Жилищным кодексом РФ предусматривается выселение виновных лиц с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для выселения в общежитие.

* Расторжение договора коммерческого найма влечет выселение (на основании решения суда) нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, при этом Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) не устанавливает последствий выселения (без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения).

Что общего между договором коммерческого и социального найма

* Права и обязанности нанимателей жилых помещений по этим договорам в значительной степени совпадают. Так, нанимателем по договору может быть только гражданин. Жилые помещения, предоставляемые по этим договорам, должны использоваться исключительно по назначению, то есть для проживания.

* При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя не требуется ни по основаниям договора коммерческого найма, ни по основаниям договора социального найма.

* Совпадают положения ГК РФ и ЖК РФ и в следующем: объектом (предметом) жилищного найма должно быть изолированное, пригодное для проживания помещение (жилое помещение), договоры заключаются в письменной форме, договоры содержат положения в отношении прав и обязанностей сторон.

* Переход права собственности на жилой фонд социального и коммерческого назначения не лишает нанимателей права использовать данный фонд при новом собственнике. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист "Первого столичного юридического центра" 

Поиск недвижимости
Купить
Купить
Снять
Квартиру
Квартиру
Квартиру в новостройке
Комнату
Дом
Участок
Коммерческую недвижимость
Найти Подать объявление
Уважаемый пользователь!

Сервис объявлений о продаже и аренде недвижимости на сайте РБК.Недвижимость перешел на технологии Яндекса.

Чтобы разместить свое объявление, воспользуйтесь личным кабинетом на сайте Яндекс.Недвижимость. Добавленные объявления будут доступны как на нашем сайте, так и на сайте Яндекс.Недвижимость.

Личный кабинет Яндекс.Недвижимости