Финский девелопер в России
Самая большая проблема для девелопера, работающего на российском рынке, - это стоимость участка и подключение к коммуникациям, говорит в интервью "РБК-Недвижимости" первый вице-президент бизнес-сегмента "Международные услуги по строительству" финского концерна "ЮИТ" Теему Хелпполайнен.
- Чем объясняется интерес финского концерна к российскому рынку? Насколько оправдались ваши первоначальные ожидания как инвестора?
- Прежде всего хочу заметить, что концерн присутствует на российском рынке вот уже 50 лет, начиная с 1961 года. За этот срок нами было успешно реализовано огромное количество проектов по всей территории России. Вначале это были в основном проекты, расположенные поблизости от границы с Финляндией, но затем расширилась как география проектов, так и их спектр.
На сегодняшний день Россия с ее огромной территорией, многомиллионным населением и активно развивающейся экономикой - это один из самых перспективных рынков. С одной стороны, здесь достаточно мест под застройку, особенно в регионах. С другой стороны, можно констатировать, что в России до сих пор существует неудовлетворенный спрос на жилую недвижимость. Если посмотреть на последние демографические тенденции, причем не только в России, но и в Европе, численность населения снижается, размер семьи уменьшается, а количество семей, наоборот, растет.
Соответственно, возрастает и потребность в жилье. При этом нельзя забывать, что большая часть представленной на российском рынке жилой недвижимости была построена еще в советское время и не соответствует требованиям современного потребителя ни с точки зрения комфорта, ни с точки зрения эстетики. Учитывая совокупность этих факторов, нам есть что предложить российскому покупателю.
- Каковы особенности российского рынка недвижимости по сравнению с финским, европейским в целом?
- С одной стороны, российский рынок недвижимости относительно молод, ему есть куда расти и потенциал его огромен. Но, с другой стороны, существует ряд факторов, замедляющих его развитие. Прежде всего, хочется отметить, что в европейских странах финансовые потоки распределяются более равномерно и инфраструктура везде налажена относительно одинаково, тогда как в России до сих пор существует некоторая неоднородность в этом отношении между центром и периферией. Во-вторых, в России недостаточно развита ипотека, которая во всем мире является ключевым фактором, способствующим развитию рынка недвижимости. Также хочется отметить тот факт, что в Европе с началом строительства дома уже формируется прайс-лист, который в дальнейшем вряд ли претерпит большие изменения (максимально возможный рост - несколько процентов), так как европейские застройщики в гораздо меньшей степени привлекают при строительстве денежные средства дольщиков. В России все наоборот: к моменту окончания строительства цены могут вырасти на 30%, так как многие компании возводят дома за счет вложенных средств покупателей.
Что касается самих квартир, то в Скандинавии средняя площадь квартиры меньше, чем в России. Также отличие состоит в том, что в Финляндии все квартиры сдаются с полной отделкой (включая бытовую технику), в то время как русские в основном покупают неотделанные квартиры и сами занимаются ремонтом и дизайном.
- С какими основными трудностями вы сталкиваетесь, работая в России?
- Самая большая проблема для девелопера, работающего на российском рынке, - это не расходы на строительные работы, а стоимость участка и подключение к коммуникациям. Задачей администрации города или района в данном случае является обеспечение готовности всех коммуникаций на момент сдачи дома в эксплуатацию. В Европе такая гарантия существует еще на этапе начала строительства, в России же наблюдается иная ситуация, которая влечет за собой рост затрат девелопера и в результате - увеличение конечной стоимости для потребителя.
Еще одна трудность - необоснованно продолжительный срок выдачи разрешения на строительство. Это крайне невыгодно для девелопера, поскольку все это время он вынужден выплачивать проценты по кредитам, взятым на покупку земельного участка, но не может начать продажу квартир.
Наконец, существующие в России строительные нормы являются в некоторой степени устаревшими и нуждаются в пересмотре. К тому же зачастую их трактовка местными властями усложняет процесс для девелопера - так, например, может потребоваться наличие в доме технического этажа, а иногда даже двух, хотя по нормам это не обязательно.
- Каков объем инвестиций "ЮИТ" в развитие на российском рынке?
- На конец 2010 года размер инвестированного капитала составил почти 545 млн евро.
- По какому принципу выбирались регионы присутствия? Планируете ли вы расширяться дальше, и если да, то в какие районы?
- Концерн "ЮИТ" приступил к осуществлению стратегии открытия дочерних компаний на российском рынке с северо-западного региона: в данном случае сыграл свою роль географический фактор. Затем компании концерна появились на рынке Москвы и Московской области, так как это регион с огромным населением и самым высоким спросом на жилую недвижимость. Принимая решение о дальнейшем расширении в России, мы провели тщательный анализ всех городов-миллионников, чтобы выявить наиболее перспективные для нас регионы. Выбор регионов, в которых мы сейчас работаем, был обусловлен в первую очередь их инвестиционной привлекательностью. Кроме того, один из существенных факторов, поспособствовавших тому, что мы открыли наши дочерние компании именно в данных регионах, - это готовность местных властей к диалогу с иностранными инвесторами. В результате сейчас концерн "ЮИТ" представлен дочерними компаниями в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Казани. В наши ближайшие планы входит наращивание темпов строительства и запуск новых проектов во всех регионах нашего присутствия. Планов же по выходу в другие регионы у концерна пока нет.
- "ЮИТ" ведет деятельность в разных направлениях. Какой сегмент является приоритетным: жилищное строительство, коммерческое строительство или техническое обслуживание?
- На российском рынке, ввиду стабильного спроса на жилую недвижимость, приоритетом концерна является жилищное строительство. Однако нашим конкурентным преимуществом является предоставление всего комплекса строительных услуг, поэтому мы также активно работаем в сегментах технического обслуживания и инжиниринговых услуг.
- Внес ли кризис существенные изменения в ведение бизнеса? Какие проблемы возникают при строительстве в столичном регионе, какие - в регионах?
- Наиболее уязвимыми в условиях кризиса стали те компании, которые не имели диверсифицированного источника финансирования и чаще всего использовали единственный доступный способ - банковское кредитование (не говоря уже о том, что для многих компаний основным источником финансирования были средства их клиентов). По мере усугубления экономической ситуации банки ужесточили требования к заемщикам при выдаче корпоративных кредитов, в то же время инвестиционная привлекательность строительных компаний значительно снизилась, вследствие чего данные источники финансирования стали для них недоступны. Поскольку российские дочерние компании "ЮИТ" финансируются из собственных средств концерна, что обеспечило "ЮИТ" максимальную устойчивость во время кризиса, мы можем с гордостью констатировать, что все обещания, данные покупателям, были выполнены в полном объеме даже в такое непростое время и ни один из наших проектов, в котором были бы проданные квартиры, не был заморожен.
- Насколько востребованы европейские технологии строительства в российских условиях? Насколько отличаются объекты, построенные концерном в Финляндии, от объектов, построенных в России?
- Европейское качество и технологии - одно из наших конкурентных преимуществ на российском рынке, и мы постоянно стремимся применять в работе последние разработки. В то же время мы очень внимательно изучаем потребности наших клиентов, отслеживаем изменения на рынке и всегда учитываем в нашей работе предпочтения именно российских потребителей. Объекты "ЮИТ" в Финляндии, конечно, не могут не отличаться от российских в силу особенностей нашего рынка, а также отличия строительных норм. Например, в Финляндии уже с 2000 года "ЮИТ" строит только энергоэффективные здания, тогда как в России энергоэффективные технологии в таком объеме, к сожалению, пока не востребованы. Нужно сказать о том, что важно не столько применение современных технологий, сколько само качество строительства, так как именно от качества работ зависит долговечность будущего здания.
- Как у концерна идут продажи жилья? Каковы обороты данного сегмента на сегодняшний момент, каков прогноз на 2011 год?
- Объемы продаж жилья "ЮИТ" неуклонно возрастают, чему не в последнюю очередь способствует активное возрождение ипотеки, а также сотрудничество "ЮИТ" с ведущими российскими банками. Процент квартир, проданных по ипотеке, растет от квартала к кварталу, и это дает мне основания предполагать, что и в дальнейшем данная тенденция будет благоприятствовать повышению продаж.
Увеличению объемов продаж также способствует реализация стратегической цели "ЮИТ": быть ближе к покупателям и обеспечивать им лучший клиентский опыт на рынке. Один из наиболее ярких примеров, иллюстрирующий практическое применение данного подхода, - это один из последних проектов концерна в Ростове-на-Дону. На стадии проектирования жилого комплекса Victor House принимались во внимание мнения потенциальных покупателей, которые могли высказать пожелания в ходе личных встреч с представителями компании. Подобный подход приближает формат работы концерна "ЮИТ" на российском рынке к европейским стандартам качества обслуживания клиентов.