Золотой стандарт для рынка недвижимости
- На рынке недвижимости России до сих пор нет единых стандартов, на которые можно было бы ориентироваться при оценке зданий. Как в подобных условиях существует премия Commercial Real Estate Awards, которая ежегодно выбирает лучшие объекты в сфере коммерческой недвижимости? На какие стандарты вы ориентируетесь при выборе номинантов? Как в принципе работает механизм оценки, если даже в самой отрасли этот механизм пока не отрегулирован?
- Очень правильный вопрос! Именно с него десять лет назад премия и начиналась. Рынок коммерческой недвижимости в России относительно молод, при этом он развивается очень быстро. Настолько быстро, что механизм регулирования этой индустрии (будь то законодательные инициативы или работа общественных институтов) не поспевает за самой индустрией. Даже классификация офисных зданий, которая была принята Московским инвестиционным форумом в 2003 году и на которое сегодня ориентируется девелоперское сообщество, за десять лет, конечно, не могла не устареть и нуждается в пересмотре. Создавая премию Commercial Real Estate Awards, мы в определенной степени и создавали определенные стандарты для оценки зданий, на которые можно было бы ориентироваться и профессиональному сообществу, и арендаторам.
С одной стороны, этот стандарт условный: у нас, как у издательского дома, нет задачи становиться общественным институтом и на законодательном уровне лоббировать механизмы работы рынка. С другой стороны, наш стандарт все-таки высокопрофессионален. За десять лет работы около трех тысяч экспертов отрасли приняли участие в работе жюри премии! С этими же людьми мы ежегодно совершенствуем критерии оценки объектов и процедуру судейства. Думаю, не ошибусь, если скажу, что сегодня на рынке нет другой такой профессиональной площадки, которая, объединяя экспертное сообщество, генерирует такое количество важных для отрасли решений.
- Насколько рынок открыт для того, чтобы его оценивали? Как показывает практика, на развивающихся рынках бывают сложности с прозрачностью, компании не любят, чтобы кто-то рейтинговал их работу и проекты, и т. д. Как вы "работаете с возражениями"?
- Важно сказать, что в рамках CRE Moscow Awards у нас оцениваются все объекты коммерческой недвижимости, которые были построены в предыдущем году. Независимо от желания номинантов принимать или не принимать участие в состязании. Само собой, есть компании, которые "не хотят, чтобы их считали". Как бы то ни было, методология премии такова, что она чествует лучшие объекты из всех построенных, а не только из тех, кто захотел принять участие в конкурсе. В случае если компания отказывается с нами сотрудничать - заполнять анкету номинанта, представлять объект на комитетах премии - нам как организаторам приходится самостоятельно находить информацию об объекте и далее представлять все эти данные на суд членов жюри, рассчитывая на их компетенцию и знание рынка.
На самом деле те проблемы, с которыми мы сталкиваемся при подготовке премии, во многом характеризуют и проблемы отрасли. Недостаточная прозрачность рынка, информационный вакуум, отсутствие единой терминологии - все эти проблемы есть, но все они решаемы. Просто не нужно сидеть сложа руки. В рамках подготовки премии мы часто сталкиваемся со сложными вопросами, на которые - на этом этапе развития рынка - нет однозначных ответов. К примеру, девелопер позиционирует свой бизнес-центр как класс А и хочет выступать в этой категории, при этом в некоторых открытых источниках объект проходит под классом В. К какой категории его отнести? Как решить, А это или B? Или, например, собственник номинирует на премию свой многофункциональный комплекс, при этом в проекте всего две функции, расположены они в разных зданиях и работают автономно друг от друга. Можно ли считать его многофункциональным комплексом? Все эти вопросы - это вопросы рынка. Пропуская эти вопросы через экспертный совет CRE Awards, получая на них ответы, мы создаем некий прецедент для отрасли, по которому впоследствии можно работать.
- Арендатор, столкнувшись с проблемой выбора помещения, может воспользоваться вашими критериями оценки объектов? Или это закрытая информация? Информация для внутреннего пользования?
- Критерии оценки зданий, которыми пользуются члены жюри CRE Awards, вывешены на нашем сайте в разделе "О премии". Любой пользователь объекта, равно как и инвестор, желающий сопоставить несколько зданий для того, чтобы выбрать лучшее, может взять эту систему оценки на вооружение. "Назвался груздем, полезай в кузов" - мы не можем закрывать подобную информацию, открыто выступая за "гласность" на рынке недвижимости.
К слову сказать, о нашей прозрачности свидетельствует и то, что на протяжении шести лет за всеми этапами голосования и выбора победителей CRE Awards следит независимый международный аудитор премии - компания PwC.
- На протяжении десяти лет через вашу премию проходят все построенные объекты коммерческой недвижимости. Стало быть, у вас собрана объективная статистика о динамике развития рынка. Куда движется индустрия, согласно вашим данным?
- С момента первой премии CRE Moscow Awards количество номинаций выросло почти вдвое. Это говорит о том, что строить стали больше и разнообразнее. В этом году официальная награда конкурса - "Золотой кирпич" - будет вручена победителям в 18 номинациях: семи основных - в категориях офисной, торговой, многофункциональной, складской и гостиничной недвижимости - и в 11 профессиональных номинациях. Это, конечно, свидетельство интенсивного развития рынка.
Интересно отметить, что на CRE Moscow Awards 2010, когда мы подводили итоги кризисного 2009 года, нам пришлось сокращать несколько номинаций - количество введенных в этот непростой период объектов сильно уменьшилось, и некоторые номинации просто оставались "пустыми". Это еще раз подтверждает мысль о том, что СRE Moscow Awards - как зеркало, которое отражает все, что происходит из года в год в индустрии.
В последние годы профессиональное сообщество стало активно интересоваться международным рынком - девелоперы торговой недвижимости стремятся привлечь в свои торговые центры международных ритейлеров, пока не представленных в России; российские компании активно ищут новые источники инвестиций и финансирования, в том числе и на зарубежных рынках капитала. Следуя за этим интересом участников, мы развиваем партнерские отношения с международными выставками MIPIM и MAPIC. Международной площадкой для продвижения объектов-номинантов и победителей CRE Awards стал, к примеру, гала-ужин Russian Collection, который прошел в рамках выставки MAPIC в ноябре 2012 года. На мероприятии аудитории, состоящей из 110 международных ритейлеров, были представлены все объекты - номинанты и победители CRE Awards 2012 года в категории "Торговая недвижимость", а также презентованы 22 новых торговых центра России, которые планируются к вводу в эксплуатацию в ближайшие два года.
Таким образом, мы стараемся следовать за рынком, предвосхищать его потребности и удовлетворять их.
Но не только это. Мы дарим людям эмоции! Вы были на нашей премии?
- Не приходилось. Как все это выглядит?
- Это, без преувеличения, феерическое зрелище. Торжественная церемония награждения проходит в формате гала-ужина, который сопровождается насыщенной шоу-программой, ставятся эксклюзивные хореографические композиции, создается уникальный видеоконтент...
В любом случае, лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.
